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現在,不去海外投幾個項目,飯桌上談到國際化三個字,你只有玩乾瞪眼了。
或者莞爾一笑,“我們正在看呢,倫敦啊,紐約啊,迪拜啊。”
有位給開發商介紹海外生意的仁兄告訴早報記者, TOP十房企基本上一半以上都已經走出去了。
現在走出去玩得較HIGH的有萬達、綠地,動不動就宣稱百億元總投資額買了個項目。千萬別認爲他們一個項目一下子就砸幾百億人民幣,世界銀行也玩不起的。
筆者近期專訪了萊坊國際投資及資本市場部主管曹建,他對英國市場非常熟悉,接待了來自綠地等衆多房企。
一、保障房建多少,自己報
英國也是有保障房的,人家叫affordable housing。一般買塊地,都要求你配建保障房。英國一般保障房比例爲整個項目套數的10%~20%,按照項目淨內部收益率(IRR)回報不超過20%來計算,假設你的項目IRR測算回報是30%,那政府一定要你加大保障房比例了。但是你爲了減少保障房故意在測算里加大成本的話,政府會很嚴格地告訴你,你算錯了,重新算。
總之,在英國建保障房也沒啥花頭的,能平進平出就萬事大吉。
二、報規劃,自己談
英國政府不走條條框框,規定你這裏多少綠地,多少保障房,總高度不得高於多少。都是開發商自己報規劃的時候和政府去談。衆所周知,英國你買一塊地,它的產權可能是99年、999年和永久性。所以,開發商就是地主了,你可以更改土地性質,一切只要你報規劃,去和政府談。
不過,提醒小夥伴的是,報規劃這個交涉時間至少一兩年。政府會根據你報的規劃,參考你的利潤回報率和預算去批。所以,國內的開發商往往耗不起這麼長的溝通成本,買地的時候會盯住那些已有規劃的土地,這事兒就不費力了。
三、土地成本不到1/10
2014年,最不缺的是什麼?
地王啊!話說筆者自從在土地交易中心目睹新鴻基217.7億元拿下徐家彙(行情, 問診)中心地塊以後,幾十億元的地,都覺得沒到那個感覺上。
言歸正傳,國內土地成本一度佔到總成本的六成,但英國不是這樣。英國土地的成本只佔到十分之一甚至更低。那你要問那成本大頭是什麼?是建築成本、是勞動力、是設計費,就是類似這種。
四、談判,往上加價
國內大宗交易是這樣談的,賣家通常報出一個高價,然後買家使出渾身解數往死裏壓。這和菜市場大媽買菜還價差不多一個道理。
但英國談判,價格是往上報的。賣家報出的只是一個底價,然後買家各自往上報,價高者得。這和國內買地模式貌似一樣。
五、投資回報率更高
你以爲開發商都往外跑是爲了什麼,當然是因爲更賺錢啊!
內部收益率(IRR)是15%左右,具體取決於不同項目,這個是比國內高的。國內開發商都在衝千億了,可是毛利潤率也就15%~20%,算不錯了。
而且這個風險係數比國內更低,就說倫敦吧,公認的全世界安全性最強,比紐約還要強。倫敦的房價一直很穩定,人家可是經受住了金融危機和政治風波各種考驗的。神馬中東、俄羅斯的有錢人在倫敦都有房子。
一直有人問筆者,難道中國人不會把英國的房價也炒高麼?
中國人目前還沒有那個能力,不是因爲沒有那個錢。實在是因爲倫敦的住宅太緊缺,每年新房供應量在1900套左右,但需求量在4000套左右。全世界各國的人都在大筆買進,中國人也要排隊的。
六、強大的工會
在英國當地設立公司,一定要找當地的員工啊。一個公司從開發經驗到稅收財務都懂行的,一個都不能少啊。人家工會體系很強大,對員工好一點。
七、融資便宜
國外的融資成本真心是低,不過一開始不是每個人都能享受到的。
爲什麼?因爲你在當地銀行沒有授信記錄啊。
所以,國內的開發商初期階段還是內保外貸(就是國內談好了,中國銀行(行情, 問診)海外支行給你貸),這比在當地國家直接貸款要貴1%~2%。英國貸款利息4%以下,可以借到五成左右。
總結一下,倫敦中心住宅市場年售價三年來首次翻倍增長。第一太平戴維斯研究表明,2013年第四季度倫敦中心住宅指數上升2.9%,年平均增長率爲11.4%,超出市場預期。
而這一切都歸結於富豪們不斷買進。