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4月9日,經過21輪的爭奪,深圳出讓史上面積最大的地塊——“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發項目”,由佳兆業集團控股有限公司(01638.HK,佳兆業)與生命人壽保險股份有限公司(生命人壽)聯合體以54億元競得,溢價率爲58.8%。
生命人壽持有佳兆業15.2%股權。
出讓公告顯示,此次出讓的地塊編號爲G16301-0701,位於深圳市大鵬新區大鵬街道下沙社區,土地性質爲綜合性質用地,包含商業服務業用地、文體設施用地、交通場站用地、供應設施用地、綠地與廣場用地,土地使用年期爲40年。該地塊總佔地面積約86.98萬平方米,規劃總建築面積51.6萬平方米,地塊掛牌起始價爲34億元。以此計算,起始樓板價約爲6589元/平方米,成交樓板價約10465元/平方米。
地產和金融企業
聯手拿地趨勢漸明
根據出讓合同約定,該地塊總規劃建築面積中,包含旅館業建築面積13.632平方米,商務公寓建築面積23.285平方米,商業建築面積11.746平方米(含返還安置物業4.99萬平方米,演藝中心8755平方米),遊樂設施+商業建築面積1.176萬平方米,以及諸如公共設施、市政設施、體育設施、社會停車場、體育場館等,公共設施部分建成後需對外開放。
公告要求,地塊裏的商務公寓部分和其中一個地塊上的商業建築可分割轉讓。其他的,除了產權移交大鵬新區管委會的物業,須以宗地爲單位整體轉讓。此外,公告還規定,項目須在18個月內動工,5年內全部竣工。
此外,出讓公告還要求,競買人在2012或2013會計年度的營收不低於人民幣50億元或等值外幣;參與聯合競買的人數不得超過兩家,且聯合競買雙方均須符合上述條件。據大鵬新區管委會提供的資料,競得人須將公司註冊地遷入大鵬新區或在大鵬新區成立全新子公司開發本項目。因該宗地塊無償移交的面積較大,作爲補償,土地競得人可優先申請該片區海域使用權,並可在分宗後的用地內選擇一個地塊建設直升機坪。
此次拍賣,實際前往競拍現場領取號碼牌的只有佳兆業與生命人壽聯合體、港中旅、華潤置地3方。經過近1小時的競價,佳兆業聯合體最終以54億元的總價成功拿地。
此前坊間曾傳出消息,此次土地出讓有華僑城、華潤置地、招商地產、綠地集團、佳兆業、港中旅6家企業提交競標申請,其中呼聲最高的是華僑城,並稱華僑城做了很多工作,因爲該片區規劃側重旅遊遊樂設施建設,與華僑城業務方向基本一致。
對此,華僑城相關負責人士昨日迴應稱,“我們並沒有提交競標申請,只是在前期提交了資格審查。”該人士說,考慮到這塊地與華僑城開發特長並不吻合,“我們的長處是旅遊、文化和少量的住宅,這塊地的規劃和我們的期望不太一樣,旅遊所佔的部分不多。”
深圳某開發商副總經理稱,作爲商業地產項目,這樣的溢價率是比較高的,較爲少見,這塊地的起拍價也不低。考慮到總金額較高,對拿地企業的資金要求也很高。
“這樣大體量、高總價的地塊,只有大公司能拿,一般中型的房企想都別想,從中也能看出未來房地產行業強者恆強的趨勢。”深圳某房企總裁助理說,“由於一線城市土地供應量稀缺,房企選擇在一線城市拿地,運作風險較小。未來一線城市的房地產價格將由供給方決定,而非需求方。”據他稱,從去年開始,地產企業和金融企業聯手拿地的趨勢越來越明顯,“往往所應支付的總地價中,金融企業支付2/3,地產企業只需支付1/3,這樣地產企業也就沒什麼壓力了。”
最大單宗用地面積土地
某總部設在深圳的大型品牌房企相關負責人稱,這麼大一塊地,政府肯定希望交給比較靠譜的企業,出讓時會相對定向,“最終的成交價確實有點高,沒有住宅成分,完全是商業+旅遊,要做好,需要一定專業度。”
此外,該地塊是深圳2001年土地出讓招拍掛市場建立以來,政府公開出讓的單宗用地面積最大的一幅土地。如此大體量的單宗地塊,在土地資源稀缺的深圳頗爲罕見。可以參照的是,深圳2013年全年通過招拍掛的方式供應經營性用地57宗,其中商業用地成交面積24.46萬平方米。這意味着,這一幅超大體量地塊的佔地面積,是深圳去年全年商業用地成交總面積的3倍多。
上述深圳某房企副總經理說,大鵬新區成立時間不長,規劃是以高端旅遊度假爲主,此前開發力度一直不夠,如果換成別的區,肯定不可能有這麼大體量的地塊出讓。
佳兆業昨日發佈的新聞稿稱,該公司從2011年下半年起開始加大一二線城市土地的投資力度,也是最先轉向一二線城市的大型開發商,此後在廣州、上海、北京等一線城市頻頻出手。在深圳此番大手筆拿地符合佳兆業繼續加大一二線市場佈局的戰略發展方向,並不意外。此前佳兆業在深圳的土地儲備以舊改項目爲主。
佳兆業董事局主席郭英成日前也曾表態,將加大力度尋找合適的合作伙伴,加強收購合併,儘量避開高地價的競爭。
港交所最新資料顯示,今年4月1日,生命人壽剛剛增持過佳兆業,對佳兆業的持股比例上升至15.2%。據介紹,佳兆業與生命人壽合作開發大鵬新區項目,具體的合作方式還在談,細節未定。
對於該地塊的後續開發及發展,佳兆業稱,會完善片區整體配套,將與現有項目產生協同效應,同時有信心將該項目建設成爲具有國際影響力的世界級濱海生態旅遊新名片。
據瞭解,佳兆業在大鵬新區已有在售的KPR佳兆業廣場和在建的萬豪大酒店項目,其中KPR佳兆業廣場是大鵬新區首批運營的標杆項目以及片區內惟一集住宅、酒店式公寓、酒店、大型商業爲一體的濱海旅遊度假型綜合體項目。總建築面積爲19萬平方米,項目由1棟住宅、2棟酒店式公寓、1棟度假風情酒店及約4.8萬平方米的集中式度假主題商業構成。