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昨日(4月10日),北京有四宗地塊集中入市。其中,當屬於長辛店鎮地塊最熱,地塊出讓再次出現“麪粉貴過麪包”的現象。但是趙全營鎮地塊則以底價成交,北京土地市場再現“冰火兩重天”。
根據鏈家地產市場研究部提供的數據,截至4月10日,4月份北京土地市場已有26宗地塊交易,其中僅7宗是經營性地塊。截至目前,今年北京土地出讓收入已達885.67億元,同比增長79.6%。
鏈家地產市場研究部張旭對《每日經濟新聞》記者分析稱,雖然北京今年整體的土地供應量和成交量較大,但由於大多數居住類地塊需要競配自住型商品房和保障性住房,利潤空間受到較大擠壓。
再現“麪粉貴過麪包”
昨日,豐臺區長辛店鎮辛莊村(一期)A-41、A-42、A-22地塊首先出讓。公開資料顯示,該宗地塊土地面積達126111.7平方米,建築控制規模爲184793平方米。中築、中冶、懋源、北京城建、中鐵建、k2地產、天恆、華遠、福建正榮、保利首開聯合體、旭輝永同昌聯合體等11家房企參與了競拍。經過22輪競拍,北京中築置業有限公司以21億元將該地塊攬入懷中。
中原地產首席分析師張大偉向記者介紹,該宗地塊屬性有3種,居住類面積爲159433平方米。托幼用地3360平方米,中學用地22000平方米。“按照樓面價計算,總成交金額21億元,其中限價1.1萬元/平方米的限價房合計133600平方米,剩餘商品房住宅面積僅25833平方米。按照限價房部分建安、管理、資金等成本在4000元/平方米,每平方米限價房可以分擔7000元土地成本,合計可以承擔商品房部分土地成本爲9.352億元。商品房部分承擔的土地成本高達11.64億元,樓面價將高達4.5萬元/平方米。”
中原地產研究部提供的數據顯示,長辛店區域新建住宅目前均價在3萬元/平方米,二手房均價在2.5萬元/平方米左右。以此看來,該地塊商品房部分,儼然是“麪粉貴過了麪包”。
張大偉認爲,未來北京土地市場分化加劇,非熱門地塊將趨冷。但優質地塊的競爭依然非常激烈,地價超過房價也將會繼續。
房企仍看好一線城市
相比長辛店地塊的火熱,順義區趙全營鎮地塊的入市略顯低調。首創以15.58億元底價摘得趙全營鎮鎮中心區地塊,該地塊將配建不少於29500平方米的限價商品住房和不少於20000平方米的“自住型商品住房”。其中,限價商品住房限價爲7500元/平方米,自住型商品住房限價爲14000元/平方米,最大套型建築面積不得超90平方米。
泰禾集團品牌總監沈力男對《每日經濟新聞》記者表示,限價商品房雖然利潤較低,但至少不用推廣,利潤是現成的。
泰禾集團奪得的兩宗地塊,也經歷了激烈廝殺。泰禾集團經過175輪激烈的競拍,以17.1億元高價摘得大興黃村鎮0101-016a等地塊,溢價率高達158.3%,樓面價2.067萬元/平方米。隨後,又經過51輪激烈的角逐,泰禾再次出手,以34.6億元再次斬獲大興黃村鎮0101-017、021a、021c地塊,溢價率達145.5%。
在沈力男看來,目前在一線城市拿地是一個好時機,所以堅決看好一線(城市),看好北京,並增加在一線城市的土地儲備。
今年前3月,中原地產統計數據顯示,10家標杆房企在一線、二線、三四線城市的拿地金額佔比分別爲62%、5%和33%。與去年下半年相比,一線城市拿地金額佔比增加了24個百分點,二線城市則下滑了28個百分點。
但張旭對《每日經濟新聞》記者分析稱,北京住宅市場自去年底以來持續冷淡,一手住宅和二手住宅市場賣方都有低價入市的現象,這使得開發商在土地市場的拿地熱情受到影響。