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黎慶文(戴德梁行廣州及鄭州公司總經理)
停貸風波只是季節性問題
今年2月,部分銀行停貸風波所引發連鎖反應,我們很難從此判斷廣州樓市拐點真的出現,因為停貸的銀行並不佔大多數,對廣州的影響是非常有限的。過往的經驗表明,中國經濟存在一個前低後高的季節性模式。貨幣政策的決策者通常需要對年初的經濟放緩信號觀察足夠的時間,纔考慮是否需要放寬、放松政策。如果今年國際國內經濟持續放緩,預期年中決策者或考慮利率下調,以釋放貨幣流動性,或促進基礎設施的建設。
林江(中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授、博士生導師)房產稅出臺影響有限
市場上普遍擔心房產稅對樓市的影響,實際上,加快房地產稅的立法,表明了政府對房地產稅推進節奏的把握和考慮。過去的經驗證明,增量征收房產稅對地方財政的貢獻杯水車薪,上海、重慶、杭州2012年非常房產稅對地方財政收入的貢獻只有0.7%、0.1%和0.13%,而土地出讓收入佔當地財政收入的25%、18%和77%。可以看出房產稅與土地出讓金對地方財政的影響差別很大,房產稅對市場的影響沒有大家想象的那麼大。
文/圖羊城晚報記者梁棟賢
『房地產市場關於『樓市拐點』的討論聲一直不絕於耳。實際上,從馬年開始,廣州樓市就出現了住宅成交量大幅度下滑的事實,這是否可以說明,樓市的『拐點』即將到來?如果想買豪宅,如今是該出手還是不出手?
目前樓價仍在昇,廣州拐點未出現
『樓市是否出現拐點,要通過歷年和今年首季度住宅的市場數據分析,並結合當前宏觀經濟情況與政策背景纔能得出結論。』戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文說,今年1-2月份,廣州住宅市場總體成交量縮減近兩成。其中,一手住宅成交量下降尤其明顯,同比下降44%。3月份成交環比有所回暖,但總體上首季度成交量仍然低於去年同期。
成交價格方面的情況又有點不同。『全市新增商品住宅成交均價呈結構性下調。蘿崗、從化、增城受惠於廣州市行政區域調整,成交量同比大幅上漲,但由於房價比中心城區低,從而將全市的成交均價拉低,同比下降6%。』黎慶文說,『但如果去掉新增的從化、增城,廣州原十區成交均價其實是上昇了5%。』
黎慶文特別強調:『成交量的下降並不意味房價走低。實際上,成交量下降與新增供應大幅下降緊密相連。』他判斷,目前廣州樓市並未出現拐點,而且房價還處在上昇通道,只是漲幅收窄而已。
中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授、博士生導師林江也表示,目前全國房地產市場價格漲幅只是收窄,漲幅將趨於溫和,但上漲的情況未根本改變。
那麼,『拐點』的傳言是如何傳遞出來的?黎慶文說,首先是杭州、常州部分樓盤大幅降價,接著是廣州個別樓盤出現降價,各種數據又被放大與誤讀了,使市場觀望情緒加重,然後纔會出現傳言四起的情況。
供求關系未變,拐點短期難現
現在廣州未出現樓市拐點,不遠的將來會出現嗎?林江認為,關鍵還是要看未來的供求關系。『開放單獨二孩政策』以及『新型城鎮化建設』,能夠帶來10%-30%的增量住房需求,對房地產的發展是一個刺激。城鎮化的深入推進,會為廣州房地產市場注入新的活力,從供應、需求和價格上令市場有新的提昇。根據廣州市市長陳建華近期公布的一項數據,以後每四年,廣州市戶籍人口可以增長100萬。由於流動人口不斷增加帶來的『機械式增長』,意味著剛性需求還在不斷積累。
黎慶文認為,盡管廣州目前的房價收入比是15倍,超出國際公認的警戒線,但一直以來市場對高房價的承受力都受到『對市場高預期』的支橕。『回顧歷年新增住宅供應與成交情況,從2006年至2014年第1季度,一手住宅年平均供需比約為1:1.03,而2014年首季全市供需比數字大致在1:1.5的水平,這說明新增住宅供應是未能跟上潛在需求的步伐。尤其是在傳統外圍四區,2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平,顯示供應遠未滿足需求。近期,廣州市政府公布的2014年商品住宅用地供應計劃顯示:今年潛在的住宅用地供應量比2013年增加了17%,其中外圍地區佔到77%。如果供地計劃得到落實,將有望緩解外圍地區相對較大的供應缺口。』黎慶文認為,盡管部分市區豪宅有『吊高來賣』的嫌疑,但是廣州樓市的拐點還沒有苗頭出現,該買的還是要買。
文/圖羊城晚報記者梁棟賢