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世聯行最新發布的研究報告顯示,今年一季度市場表現疲軟,銷售增速持續放緩,房地產開發投資增速未來大概率也將緩慢下行。在此背景下,房地產調控政策放鬆預期逐漸升溫。世聯行董事長陳勁鬆曾表示,房企再融資正式開閘是市場化調控的一大步,未來一切加在房地產上的不合理行政政策諸如限購、限價等將逐步退出。
近日,溫州、杭州、長沙等多個城市先後傳出樓市限購鬆綁傳聞。有消息稱,溫州限購鬆綁方案已上報浙江省。實際上,在今年全國兩會期間,溫州市委副書記、市長陳金彪曾表示,溫州的資金有很多沉澱在樓市,房價一旦出現斷崖式下跌,最後實體企業就會融不到錢,因此建議國家實行差異化樓市調控政策。而今年全國兩會期間提出的樓市雙向調控基調,也被業界解讀爲限購政策或存在鬆動的空間。
樓市一季度降溫明顯
今年一季度以來,全國樓市降溫趨勢明顯,房價漲幅放緩,各地樓市分化明顯。3月份,上海易居房地產研究院監測的典型城市中,4個一線城市率先回暖,二線城市成交量則緩慢復甦。其中,15個二線城市新建商品住宅成交面積爲824萬平方米,環比增長43%。自2013年11月行情衝到階段性新高後,二線城市成交量出現了明顯下滑,15個二線城市成交在2月份幾乎“全軍覆沒”。三線城市樓市回暖則較爲遲鈍,3月份,11個三線城市新建商品住宅成交面積爲218萬平方米,環比持平。三線城市成交回暖帶有滯後性,有城市成交量甚至出現環比下跌。
對於今年各線城市走勢,易居研究院認爲分化是貫穿全年主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化,部分二線城市如南京、成都等市場供求比較均衡的城市,降價可能性不大;而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等地降價風波不斷,市場觀望情緒累積,成交量將回落,房價預計也將下滑。
業內人士分析,面對當前樓市分化趨勢,過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已難以發揮效果,因地制宜進行調控纔是當前市場發展的要求。
對此,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹業表示,經過十幾年的快速發展,當前住房市場主要矛盾已從過去的絕對短缺,轉變爲不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下,再採取“一刀切”調控政策已無必要,政府應對住房市場調控進行及時優化調整。但秦虹也明確表示,分類調控的難點在於要深入研究當地住房市場特點,準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類,調錯方向,反而加劇市場的不平衡。
放鬆限購或作用有限
限購政策自2010年4月出臺以來,曾有部分二三線城市因樓市供給過大,成交低迷而嘗試鬆綁限購,但在國家調控大基調下,多數城市鬆綁都被叫停。國家住建部部長姜偉新曾表示,樓市限購政策是行政色彩濃厚的辦法,是不得已而採取的。
近日,由於一季度銷售低迷,市場對個別城市將“鬆綁”的傳聞開始升溫。“溫州已向浙江省有關部門遞交了限購鬆綁的申請,省裏找了房企開會,沒有發聲,僅僅是聽意見,這個時候市場敏感。”浙江透明售房市場研究院院長丁建剛表示。
目前,廣州、深圳官方並未就鬆綁限購表態。保利、萬科有關負責人稱,對政策預期是“穩定”的。
鬆綁限購的消息也刺激了資本市場。日前,滬深股指總體呈現窄幅整理走勢。然而,在股指平靜的表象背後,房地產股卻異軍突起,出現大面積漲停走勢。華遠地產、嘉凱城、大龍地產、深深房A、京投銀泰、首開股份、深國商、萬方發展、臥龍地產等9只股票漲停。另有億城股份、華夏幸福、保利地產等近30家股票漲幅超過4%。華泰證券分析師蔣獻明認爲,兩市地產股大幅上漲,與多地醞釀取消限購的消息有關。
中原地產首席市場分析師張大偉表示,放鬆限購等措施可能會短期刺激市場回暖,很可能再次出現大跌。目前的下調更多是爲之前持續多年的矛盾還債,如果經濟不調整結構,依然期待用刺激政策拉動房地產,很可能作用有限。
取消樓市限購要有前提
如果一些地方醞釀鬆綁限購是在給開發商“打氣”,那苦等降房價的百姓可就要“泄氣”了。雖然溫州房價出現了十幾連跌現象,一些二三線城市也有開發商打折賣房,但這些都只是個別現象。限購政策下,全國熱點城市總體房價持續在漲,只是漲幅有所放緩。據中國指數研究院數據,今年3月,全國百城住宅平均價格環比上漲0.38%,是2012年6月以來連續第22個月環比上漲,但漲幅繼續縮小。業內人士表示,以限購爲代表的行政調控還得繼續發力,如果此時輕言鬆綁,房價必會迎來報復性上漲。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,限購影響會逐漸化解,而限貸影響則是致命。限購政策只不過是抑制市場需求集中爆發,或者後置一部分當前不符合購房條件的市場需求,而限貸政策則不一樣,無論該城市有沒有施行限購政策,如果當前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批週期拉長,都有可能直接影響市場成交量的表現。其實,在廣大二三線城市,由於整體樓市已供過於求,在限貸背景下,即使限購令鬆動,也不可能對當地樓市供求狀況產生顛覆性影響。截至3月底,上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量爲8401萬平方米,環比增長2%,同比增長16.3%,20個城市的庫存量已創下了近5年的歷史新高。其中,幾個二線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升態勢。除了高庫存以及限貸的制約,樓市長效機制的不斷推進也會讓持有多套房成爲一種負擔,不動產登記、房產稅的全面推開等都只是時間問題。
所以,在目前樓市分化背景下,限購令的放鬆確實有可能,但真正要讓房地產市場實現穩定健康發展,需要的是樓市長效機制的推進以及用合理手段消化過剩庫存,優化資源配置。