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深圳違建超過30萬棟,而且越建越高。
深圳市歷史遺留違法建築處理試點工作方案出臺12社區1街道納入試點范圍如何確立商品房性質產權作出明確規定
文/記者肖陸軍圖/記者軒慧
核心提示
據深圳市查違辦公布的數據顯示,截至2009年底,全市農村城市化歷史遺留違法建築總計達37.74萬棟,約4億平方米,約佔當時全市總建築面積的一半。為什麼叫做歷史遺留違法建築,而不直接稱為小產權房?官方解釋是深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造,農村集體土地已轉為國有,在佔地性質方面,深圳歷史遺留違法建築是建在國有土地上,而『小產權房』則是建在原農村集體土地上,這是兩者本質上的不同。
這30多萬棟違法建築何去何從?在這個4月終於迎來了它們的確權試點,在保護原村民利益的同時,也明確了私下買賣者的非法性以及轉正無望。
昨日,業界期待已久的《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築處理試點工作方案》(下文簡稱《方案》)終於出臺。《方案》將試點范圍劃定為深圳7區(包含新區)12社區和1個街道,試點范圍除了南山西麗街道新圍社區外,其他均處於原深圳特區關外。
按照《方案》,深圳原村民在2009年6月2日之前所建的違建私房,每戶有一個指標(單棟建築面積不超過480平方米),可按照規定申報完成補交地價等手續,獲得『紅本』(商品性質產權)。
試點范圍:
13社區超過2萬棟違建
昨日上午,市查違辦召開全市農村城市化歷史遺留違法建築處理試點工作動員大會,試點工作自今年4月1日起一年內完成,完成後將根據試點經驗和實際情況制定《方案》的修訂意見,繼而在全市鋪開。
記者了解到,《方案》本月1日就開始印發實施,昨日纔將內容向社會和媒體公布。除福田、羅湖、鹽田外,其他7個區都有部分區域納入試點范圍,主要包括:南山區西麗街道新圍社區、寶安區沙井街道共和社區,龍崗區平湖街道山廈社區,?田街道雪象社區、南灣街道下李朗社區和南嶺社區、坪地街道坪西社區/光明新區公明街道下村社區;坪山新區坑梓街道、坪山街道六和社區;龍華新區龍華街道清湖社區、觀瀾街道茜坑社區,大鵬新區新大社區。
根據市查違辦『深圳市已申報歷史遺留違法建築一張圖』、『深圳市未申報歷史遺留違法建築一張圖』,試點區域應申報未申報歷史遺留違法建築,應開展補申報工作。該項工作預計於今年7月31日前完成。
據介紹,此次處理涉及的7個區已申報的歷史遺留違建(含非原村民所建住宅類),在2010年完成的普查中總計21831棟,建築面積2472.31萬平方米,用地面積773.84萬平方米。此外,據了解,進入正式處理階段後,還將會有部分違建進行補報,預計涉及住宅面積將進一步增加。
哪些歷史違建可獲『紅本』?
條件:原村民或者原村集體所建的私房
時間:必須是2009年6月2日之前所建成
指標:一戶一個產權面積不能高於480平方米
記者了解,查違辦將對歷史違法建築按照處理確認、臨時使用、拆除沒收等進行分類處理,該項工作預計於明年3月31日前完成。
究竟哪些歷史違法建築有機會獲得確權並最終獲得『紅本』?按照規定,原村民擁有3棟以內歷史遺留違法建築可進行處理確認。其中一棟『一戶一棟』處理原則,登記為商品房(紅本),另外兩棟通過補繳地價及罰款,可登記為非商品性質房地產(俗稱綠本,可以自用,但禁止交易。)。
市查違辦綜合處孫玉龍表示,可以確權的歷史遺留違法建築必須是2009年6月2日之前所建成,必須為原村民或者原村集體所建的私房。對於原村民來說,一戶有一個指標可以獲得『紅本』,它可以是一棟違建私房,也可以是一套違建私房(比如說村民購買的村集體統建樓中的一套),在完成補交地價(按照申請轉為商品性質時的公告基准地價的10%補繳地價)手續後,可以獲得『紅本』,『紅本』產權面積不能高於480平方米。
對於原村集體經濟組織為解決原村民居住條件,在原農村集體土地上所建的『統建樓』,如果能交出自行履行經濟關系承諾書(保證統建樓和任何人都沒有經濟糾紛),按現行公告基准地價的25%補繳地價,按建築面積每平方米處以100元罰款後,可進行處理確認,登記為非商品性質房地產。孫玉龍表示,統建樓確權對象為村集體而非村民個人,產權不能分割。其中只有一個例外:原村民沒有其他私房,或者不想為其名下其他私房申請『紅本』,其中一套可以確權給原村民個人,但是要佔用原村民一戶一個獲得『紅本』的名額。
哪些歷史違建不能確權?
以房地產開發為目的
根據《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》),以房地產開發為目的興建違法建築,此次實施的試點辦法不適用。
本報記者調查了解到,深圳很多歷史違法建築都是為原村民和其他社會資本或個人合伙建成,在符合『一戶三棟』的情況下,只有原村民所建部分能確權。
在深圳,還有一個情況是,許多違建動輒二三十層,全部分割出去賣,會不會出現把整棟幾十層房產全部投機劃到本村一原村民名下,確權後再進行產權分割的情況?孫玉龍表示,除非該村民能提供證明為其自己所建,並能提供無經濟糾紛證明書,方纔可能獲得確權。但是,這裡面有一個風險,『整棟樓劃歸到一個人名下,即使這棟樓獲得確權,產權也是不能分割的。市民買的違建樓產權是在別人名下,裡面存在著非常大的風險,一旦原村民毀約,後果難以預料,這種情況的出現幾乎不可能』。
三大疑問
不能確權的違建怎麼辦?
記者了解到,不能確權的部分歷史遺留建築(如原村民所建的第4棟及其以上建築)可臨時使用。歷史遺留違法建築經普查記錄後在依法處理前,符合相關規定的,可以憑房屋安全鑒定合格的報告、消防驗收或者備案憑證辦理臨時使用備案,臨時使用期限為5年。未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建築,不得出租、進行經營性活動。
查違部門表示,對未按要求補申報的歷史遺留違法建築,查違部門將進行臨時管理,並依法遷出或者強制遷出有關單位、人員。
對依法應當拆除或者沒收的歷史遺留違法建築(注:如目前發現的搶建違建),查違部門將依法組織行政處罰的作出和執行。對依法應當拆除、沒收或者具有嚴重安全隱患的歷史遺留違法建築實施停水、停電、停氣;對私拉亂接行為,要按規落實行政處罰。
已經賣了的違建怎麼辦?
目前,深圳很多違法建築已經違法出售,如試點范圍內的南嶺社區,裡面就有幾十棟動輒高達30多層的違法建築被私自出售。目前,《方案》對這些違建的出路並沒有給出答案,市查違部門表示購買違法建築,本身行為是違法的,買方和賣方的利益都得不到保證。由於購買違法建築的業主實在太多,對於這些房子的出路,還有待國家級層面政策的進一步明示。對於那些已經購買了違法建築的業主來說,目前還要承擔的是一個拆除風險,一旦房子涉及拆遷和拆除,這些業主的利益在法律上得不到任何保障。
原村民戶籍遷出怎麼辦?
根據規定,《實施辦法》僅適用於原村民在其原籍所在原農村集體經濟組織范圍內所建住宅類歷史遺留違法建築,或者在區政府、街道辦事處在其原農村集體經濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建築。
歷史遺留違法建築申報人為原籍在本市的華僑及港、澳、臺同胞,或者原符合實施辦法規定,但因昇學、就業、婚嫁、服兵役等原因戶籍已遷國內其他地方的,對在其原籍所在原農村集體經濟組織范圍內所建的歷史遺留違法建築進行處理時,仍適用原村民相關處理規定。