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文/圖表:記者陳白帆(除署名外)
近日,《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)正式發布,並將於5月1日起施行。《辦法》建立了多輪補選制度,並規定選舉產生的委員人數達到5人即產生業主委員會。以往因為難以征集業主意見,導致難召開業主大會形成決議,《辦法》也創新性地提出,需要業主共同決定的重大事項,提倡業主通過電子投票系統進行決策。未來,電子投票系統可能主要采用手機短信等形式進行表決。
廣州市物業管理協會副會長謝凱表示,《辦法》確實讓業委會的成立更具實操性,也將有助於業主自行選擇物業管理公司或者對物管費用調整有更多話事權。
針對一些小區對目前物業管理公司不滿,希望能夠引入更多物管公司參與競爭,從而選擇一家適合自己小區的物管公司,廣東省注冊物業管理師協會會長許建華建議,雖然業主大會可以決定選聘和解聘物業服務企業,但作為業主大會的執行機構,小區還是應該盡快召開業主大會,選出業委會,由業委會代表業主對社區的決定進行具體操作。
挑物管先看資質
有業內人士透露,大型開發商的物業管理公司一般連自己公司的樓盤都忙不過來,往往不會參與其他樓盤物管的招標。
記者在廣州市物業管理行業協會網站上見到,在招聘信息欄中,通過點擊有招聘需求的物業公司的職位名稱,可以清楚地看到該公司的資質等級、企業性質和聯系方法等。這是有更換物管公司需求的小區了解其他物業公司的途徑之一。謝凱表示,資質不同的物管可以服務的項目類型會有所不同,有的面積較大的社區只能選擇二級資質以上的物管公司。不過,級別雖然與服務質量有一定關聯,卻不能完全畫等號,資質同時還要看物管公司成立的時間、管理項目的數量和面積等方面。
案例
他們為何十年不交管理費?
家庭收入不錯,住的又是管理費不到1元/m2的樓梯樓小區,他們居然10年未交管理費,到底所謂何因?記者近日來到芳村汾水某樓盤踩盤,得知該小區近1/4住戶拒交管理費,管理處多年來屢屢起訴相關業主,但最終都無法收到拖欠的管理費。
張先生在2003年購入該樓梯樓小區的單位,入住後不久,天花板漏水。他與樓上住戶協商未果,希望管理處出面協調。不過,物管公司也『搞不掂』樓上住戶,最終張先生自己出錢解決問題。自此一役後,張先生對樓盤管理處的能力產生嚴重懷疑,他聲言,除非管理處能夠讓樓上住戶歸還他『埋單』的漏水修理的費用,否則他不會再交管理費。從此,他們家就列入了樓盤管理處的欠費『黑名單』。說起10年的『老賴』生活,張先生表示,凡是管理處敲門來『催數』,他們在家就『詐唔知』。
張先生從其他欠費住戶處得知,大部分欠費住戶都希望成立業委會,疑因現任物管公司阻撓而未果,因此希望成立業委會的那部分住戶以罷交管理費來抗議。記者李鳳荷
解讀
成立業委會可求助政府部門
成立業主委員會是『前期物業管理』和『物業管理』的分界線,前期物業由開發商選聘,在業委會成立後若對原來的物管公司不滿意,就可以選擇新的物管公司。
對於中小型住宅小區來說,成立業委會並沒有想象中那麼難,但業主們必須積極尋求來自政府相關部門,特別是基層管理部門比如街道辦事處、派出所、區國土房管局等的幫助和指引。分區開發的大型社區想要成立業委會則比較困難。根據《辦法》第五十一條,『劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合成立業主大會條件的,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法』。
業內人士表示,目前成立業委會的小區多是『油水』不多、開發商實力不強的小型樓盤或房改房小區,大型小區則因為涉及開發商和旗下物管公司的利益,很難僅僅依靠業主投票的方式建立。
招標可諮詢行業協會
廣東省注冊物業管理師協會會長許建華表示,很多小區的業委會不大清楚如何對物管公司進行招標,實際上可以通過廣州市物業管理協會網站或廣東省注冊物業管理師協會網站找到相關行業協會,協會一方面可以向小區業委會推薦適合小區的物業管理公司,也可以推薦相關的專家給小區業委會諮詢,並且幫助小區業委會開展招標工作。小區業委會還可以找相關的律師事務所幫助進行招標工作。
行內人士介紹,為解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題,根據相關規定,前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿時,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。