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4月10日,上海土地市場接連拍出3幅地塊,共計38.04億元。拍地場景確是冰火兩重天,新華路淮海路商辦地塊僅寶鋼一家參與競價,底價成交;松江兩幅宅地被10家房企搶購,溢價率過百。
不少開發商都對今年土地市場形成共識,地價走勢不會比去年更猛,將趨於平緩。那昨日的兩重場景,所爲何故?
寶鋼底價拿淮海路地塊
樓板價僅1.14萬元
獨角戲上演。
上海寶鋼長寧置業有限公司14.76億元底價買下長寧區新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊,樓板價爲11438元/平方米。這是長寧區的一幅商辦、文體用地,東至淮海西路,南至凱田路,西至新華公寓,北至安順路,地理位置優越。
去年,與該地塊相鄰的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊,經過一番激烈角逐後,由來自京城的K2地產以46億元拿到,摺合樓板價29229元/平方米,溢價率爲57%。當時競價的場景很兇猛,九龍倉、和黃、香港建滔、古北、新長寧等大腕都在。
兩幅地塊相鄰,爲何單價相差近2萬元?
這塊地有36家企業花錢領了申請書,但只有一家競標,緣於這塊地的門檻太高。
早報記者看到的該地塊預合同文本顯示,“出讓人同意在2017年9月30日前,將出讓宗地交付給受讓人。”這意味着,上述新華路街道地塊的交付截止期,是3年之後。
一位領取申請書的房地產私募基金投資部人士表示,這塊地要到2017年才交付,對於高週轉的模式,根本行不通。更何況要多付3年利息。
其他要求還包括:長期持有商場和辦公物業,整體或分拆出售都需要在長寧區交夠稅。
早報記者看到的一份預合同文本顯示,上述新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊的受讓人,應長期持有100%商場物業和辦公樓物業,或整體轉讓出售,若確需分割轉讓和出售辦公物業的,須經長寧區商務委覈定符合區域產業規劃發展要求,且須滿足以下兩個條件:一是購買辦公物業的企業,工商稅務須註冊在長寧,同時提供經稅務、工商部門認定上一年度產稅總額不低於1500萬元人民幣,或產稅每年每平方米(建築面積)不少於7000元,若無工商稅務認定的,需企業做出如上產稅承諾;二是購買其辦公樓用於出租的企業,須書面承諾其購置的物業交由該樓物業公司統一管理和運營不少於10年。
不過,淮海西路現在寫字樓的租金並不高,如果這塊地高價競得,投資回報率就不高。但眼下1.14萬元/平方米的樓板價,則意味着投資回報率有很大空間。
上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,周邊乙級寫字樓衆多,目前普遍租金報價在4元/平方米/天。位於凱旋路的中山萬博廣場2012年辦公物業銷售均價4.86萬元/平方米,商業價格是5.93萬元/平方米。所以寶鋼長寧置業的中標價非常合算,以目前的土地價格,結合4元/平方米/天租金計算,其投資回報率將達到5%。
松江一宅地溢價率過百
松江宅地拍賣如火如荼。
信達再次出手,以13.13億元競得松江區中山街道新城主城C單元C19-01號地塊,摺合樓板價14007元/平方米,溢價率爲100.15%。
出讓文件顯示,該地塊東至C19-02號地塊,南至中郭路,西至茸梅環路,北至中長路;出讓面積46868.4平方米,容積率2,起始總價6.56億元,爲普通商品房地塊。
龔敏表示,這塊地溢價雖高,不過中標的樓板價在情理之中。
中原地產統計顯示,去年12月由恆大獲取的松江中山街道兩幅宅地中標單價分別爲12461元、12903元。目前,松江商務區內的“萬科夢想派”銷售單價在2.16萬元左右,且銷售狀況良好。
此前3月20日,信達已在寶山地區拍下一商住用地——羅涇鎮區09-02、09-06地塊,最終以8.45億元的總價成交,摺合樓板價6842元/平方米,溢價率爲104%。
信達官網顯示,2014年,信達地產(行情, 問診)計劃簽約銷售額70億元,回籠資金55億元;計劃新開工面積140萬平方米,竣工面積70萬平方米;計劃完成土地投資額70億元。
閩系房企再拿地
建發聯合體以10.15億元購得松江區泗涇鎮泗鳳路1號B地塊,摺合樓板價14736元/平方米,溢價率爲55.20%。
早報記者瞭解到,招商、保利等大房企也參與了此次競價,但最後仍被閩系房企摘得地塊。
近年來,松江泗涇吸引了衆多品牌企業的進駐,華潤、合生、金地、同潤以及綠城等品牌開發商已率先進駐,去年綠地和保利分別拿得泗涇宅地進入開發階段。目前地塊周邊“金地自在城”、“同潤菲詩艾倫”公寓房均價都要在2萬元/平方米,周邊二手房“新凱家園”單價1.6萬-1.7萬元。龔敏表示,從規劃條件來看,以高層爲主,但容積率爲2,因此仍可建設適當比例多層物業來提高售價。
21世紀不動產上海銳豐泗涇店經理程詩文介紹,從二手房看,目前泗涇板塊主要以剛需購房羣體爲主,板塊主流成交房源是單價1.8-2萬元、總價170-250萬元的二房或三房。今天泗涇鎮泗鳳路1號B地塊拿地樓板價約佔板塊在售房源均價的七成左右。
龔敏告訴早報記者,總體來看,松江成交的兩幅宅地中標樓板價比去年成交的周邊地塊價格都有所上漲,漲幅在一至二成。