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在南國花園的買賣糾紛中,買家得知合同被撤回後,向法院申請查封了涉案房產,但仍被賣家『閃電』賣給他人。
南國花園是珠江新城的老牌豪宅社區。
天河區南國花園一宗『奇葩』買賣交易糾紛引發買家懮慮
前不久,媒體報道一宗發生在珠江新城南國花園的買賣糾紛,該糾紛集中了大多數房產交易的『極品』戲碼:買家與業主、中介簽了二手房買賣的三方合同,並支付了購房定金和20萬元『贖契』款,業主變卦不賣,遂打起官司,孰料案件劇情一波三折——買家申請仲裁原告竟成被告,中介公司稱賣家偷走合同並篡改、更受到主管部門壓力而撤銷網簽合同,中間還夾雜房管登記與法院的解封與查封的『生死時速』情節,致使業主與第三人成交房屋。地產人士表示,根據《物權法》,房產以登記為准。房產交易並非『一手交錢,一手交貨』這麼簡單,遞件登記過戶需要一定的時間,涉及『贖契』環節還有大概2個月的『真空期』,存在業主『贖契』後反悔或『一房二賣』的可能性。為此,記者從南國花園這宗『奇葩』交易出發,就有關『贖契』交易的風險向房產專家請教,大家遇到『贖契』交易可要打醒十二分精神啊。
文/圖:記者李鳳荷
記者觀察:房產交易防君子更要防小人
南國花園買賣糾紛,目前尚存在買家、業主和中介的三方說法,政府方面對該交易沒有正面回應。買房買到這種房子,事主可能都意想不到。大喇喇拿出幾十萬元首期買樓,再辦按揭,選擇的號稱是廣州四大行之一的大中介,但最終都出事,讓人徒呼奈何。
據行業人士表示,房產交易動輒幾十上百萬元,若是業主或買家存心欺騙,另一方的確防不勝防。若是業主存心欺騙,可以在賣房前把個人財產先處理清楚,再『一房二賣』立即轉移售房的財產,最終成交的交易必定選擇一次性付款,故此到最後苦主起訴到銀行,也無財產執行,而若第三方被判定為善意第三人,那麼苦主也拿房子沒辦法。買家惡意欺騙的事件之前也發生過,『信用通』事件是典型案例,買家拿出三成首期就叫業主趕快過戶,在『綠色通道』加快出證後銷聲匿跡,還把房產抵押給第三方。雖說廣州每年幾萬單二手房交易,出事的只是少數,但是當這小概率事件發生在任何一個人身上,這就是天大的事情。這次南國花園的買賣糾紛,政府房產交易部門涉及其中,如果政府部門不能給大眾一個說法,買賣雙方如何信任政府?
一問:正規中介如何防范『贖契』變卦的風險?
據中原地產區域營業經理丁振公表示,若涉及買家墊資替業主『贖契』的情況,業主不能自行辦理『贖契』,必須委托第三方辦理『贖契』,業主出具全權委托公證書委托第三方辦理。業主在此過程中,需要取消電話銀行、網絡銀行、手機銀行等業務,把供樓存折交出,『贖契』後雙方憑還款證明到房地產交易登記部門進行涂銷、過戶、再抵押一並辦理交易事項。一般來說,從業主向銀行提出『贖契』申請,到最終還款,存在兩個月的時間,在此時間協助辦理的第三方需做好嚴密的監控,以免墊資資金被業主挪用或是業主出新證後另行交易。
滿堂紅法務部專員黃曉文表示,涉及『贖契』交易的資金來源,一般有3種途徑,一是業主自行『贖契』,二是買家墊資『贖契』,三是雙方共同出資『贖契』。對於前兩種情況,由買家或業主『贖契』的情況,中介方擔心任意一方在對方出資『贖契』後反悔不履行交易的違約情況,特別在中介合同中提高違約責任的懲罰,一般違約責任需要賠償樓款10%,但涉及業主出資『贖契』或是買家墊資『贖契』的情況,違約責任提高到20%,以期產生更大的震懾力。
黃曉文表示,前幾年發生業主『贖契』後違約的情況較多,由於『贖契』一般都需要兩個月時間,當時樓價短期內上昇較快,業主覺得就算賠上違約款再售給他人都可以獲得更大的利潤,故業主『贖契』後反悔的情況屢屢出現。
二問:網簽有效期有多少?
南國花園的二手房屋交易糾紛,網簽有效期和如何撤銷也成為一個關鍵問題。地產人士表示,買賣雙方自行網簽,俗稱『手拉手』,網簽後並沒有在房管局現場終端機打印合同並簽名,該網上預登記交易的有效期為7天;如果是經過中介渠道簽訂網簽合同,則有效期至辦理完畢或者由中介方根據雙方要求撤銷為止。
地產人士表示,一些中小型中介為避免政府監管,促成交易後與雙方簽訂以前的三方約,指導雙方簽訂網簽合同,這種網簽合同屬於自行辦理的『手拉手』交易,交易過程對中介行為沒有監管,如果買賣雙方網簽後並沒有立即到房產交易部門終端機打印並簽名,房源鎖定期只有7天,業主在7天限期後可以再售,並不能杜絕『一房二賣』。
三問:查封與解封存在時間差,到底有沒有閃電交易的可能性?
在南國花園的買賣糾紛中,買家得知合同被撤回後,於去年11月11日向法院申請了仲裁前財產保全,查封了涉案房產。去年12月6日上午,法院裁定解除對涉案房產的查封,但亦於同日下午,根據其第二次提出的財產保全申請再次查封了涉案房產。當時天河區房管局向法院出具了已辦妥查封手續的相關法律文件。但此後不久,天河區房管局又向法院發函,改稱賣家林女士於2013年12月6日13時即已在房管局辦理了涉案房產的交稅過戶手續,而法院是於13時40分左右纔到房管局辦理查封涉案房產手續的,據此認定涉案房產已經轉移給他人,法院的查封錯誤,要求解封。
滿堂紅黃曉文表示,根據《物權法》規定,房屋所有權以登記為主,但是從遞件過戶到最終歸檔完畢,還存在一定時間差。舉例說,在房屋交稅過戶手續完畢後,房屋檔案文件尚未歸檔,房屋產權依然屬於原業主所有,在此期間查冊,房屋仍舊登記在原業主名下。故此,在上午解封到下午再查封的時間差內,業主的確存在可以閃電過戶賣給第三方的可能性,但只要當時沒有立即歸檔,法院依然可以查封該房屋,並待合同糾紛完結後再進行處理。
行業人士猜測,如果沒有內部人士的協助,不可能存在當天交稅過戶並立即歸檔出新證的閃電行為。
四問:『資金托管』無法介入『贖契』環節?
南國花園的交易糾紛涉及20萬元的墊資『贖契』款,但由於業主『贖契』後沒有履行有關交易,買家有可能蒙受很大損失。對於『贖契』交易雙方來說,『贖契』屬於房產交易的一部分,不過在現行的交易流程中,『贖契』屬於業主與銀行的雙方行為,銀行不論『贖契』款來源,只要業主有錢提前還貸『贖契』,就可以按照程序來辦理。故此,『贖契』這一環成為房產交易的『真空期』,也無法納入到整個交易環節之中。
地產人士表示,即使是買家對『贖契』款做『資金托管』,也只能防范業主挪用資金他用,『資金托管』無法防范業主『贖契』後不履行交易的風險。故此,地產人士呼吁,『贖契』交易應嫁接一個封閉循環,防止業主『贖契』後反悔。