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受清明節因素的制約,3月底出現的樓市活躍行情沒能在4月首周(3月31日-4月6日)延續。但4月開局,住宅成交面積依然站在了20萬平方米上方。
金豐易居&;佑威的最新數據顯示:上周上海市商品住宅成交面積為20.60萬平方米,比前周下跌21.14%;成交均價為23014元/平方米,比前周下跌4.67%;新增供應面積為5.76萬平方米,比前周下跌70.32%。
『剛需房存在補量需求』
與3月前三周樓市成交量均在20萬平方米以下的情況不同,4月首周樓市成交情況較為平穩。雖然有制約成交的清明節因素,但也有3月底的滯後成交體現在上周成交量裡,預計4月全月成交會較3月有所提昇。
上海某開發商營銷總監表示,3月很多樓盤都是少量多批入市,預計4月各樓盤的新增供應量、推盤力度會提昇上來,出現一些跑量的項目。由於不少改善型、中高端樓盤集中在上月推盤成交,導致上海全市均價居高不下,這種情況預計會在4月有所改變,『4月剛需樓盤入市的量會有所增加,總體均價不會繼續維持高位。』
某外資房企總經理說,4月首周樓市新增供應量不大,主要還是清明節的原因,預計接下來樓市供應量會恢復到正常的水平,成交量也會有所放大。
某剛需樓盤開發商則認為,整個4月樓市新增供應量相對都不會太大,『3月不管是春節前積壓的項目,還是新申請預售證的項目,該拿的都拿了,受工程進度影響3月拿不到預售證的,又都得等到下半年。』不過,由於很多在3月拿到預售證的樓盤並沒有在3月實際開盤或將全部房源一次性推出,所以4月實際的推盤量還是有保證的。而經過3月份的觀望,一些購房者會在4月出手入市,所以4月的成交量應該較為樂觀。
佑威機構執行董事黃志堅判斷,沒有了一季報的刺激,加上清明小長假,上周樓市成交量、供應量環比雙雙下挫也算是正常狀況。『一季度商品住宅總體成交量偏少,現行的各種因素博弈下,兼具改善、自住、投資屬性的剛需依然客觀存在,後市存在補量的需要。因此,4月成交量超過3月的概率應該偏大。』
黃志堅說,4月最終的成交量和新增供應量密切相關,只有新增供應放量特別是剛需產品的新增供應放量,纔會真正帶動成交量的上揚,反之,如上周般低水平的供應量,必然也會影響到後市的成交量。
『新開盤項目或小漲』
上周位於臨港新城的某限價樓盤成交了4.1萬平方米,佔到總成交量的五分之一,而單價僅8047元,帶動上周商品住宅成交均價繼續下行,並創下了去年8月12日以來最近34周的成交均價新低。而成交排行前十的樓盤中,有7個樓盤成交均價在2.5萬元/平方米以下。
上述剛需樓盤開發商說,他們在嘉定的一個剛需項目,清明小長假期間成交了10多套;在奉賢的一個剛需項目,清明期間成交了20套,『清明節當天成交的比較少,成交主要集中在小長假後兩天。這兩個樓盤的成交水平一個和3月差不多,一個比3月好些。』該開發商說,他們在4月不會有大的開盤,但會有小的加推,每次加推幾十套、100套,價格會稍微漲一點,根據每次加推間隔時間的不同,每次加推的漲幅在3%?5%。
上述營銷總監說,一般來說,經過3月的預熱,4、5月份供需的活躍度會更高,在大的政策、市場預期沒有改變的情況下,開發商還是會正常推盤,正常銷售,『目前樓市存在的問題,一是銀行的信貸仍然較緊;二是一些二三線城市,近期傳出房價下跌的輿論預期,市場博弈的焦點仍然是價格。』
該總監說,在限購、限貸等大的市場環境不變的情況下,預計4月上海樓市的總體價格將會趨穩,一些剛需樓盤仍然有價格上漲的動力,改善型、中高端樓盤不排除有個別促銷打折的情況,但除非具體開發商存在資金鏈的要求,否則上海樓市的價格沒有下降的理由。