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在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下,環京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。據中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立透露,北京市將要疏散500萬人口到周邊地區,這意味著環京帶置業熱潮纔剛剛開始。
業內人士卻表示,北京的價格壁壘導致剛需外溢仍是市場持續走好的主要原因。現階段『京津冀一體化』對區域的利好僅停留在紙面上。在經過多輪概念炒作後,購房人愈發理性,未來『京津冀一體化』種種利好如能夠一一落實,就能帶動區域進一步發展,促進環京樓市量價齊昇。
市場觀察
首付四成價格小漲
相對於漲到1.5萬元的房價,燕郊價格似乎觸頂,近幾月僅有小幅度波動。與此同時,燕郊的遠鄰固安,還在為均價破萬這個目標而努力。
在固安的售樓處現場,大量前來看房的購房者使得該項目用於將客戶擺渡至項目現場的看房班車一度緊缺。購房者往往在等待了將近半個小時後,纔得以乘坐班車至項目現場看房。置業顧問小蔡表示,目前在售產品為68平米的兩居、96平米的三居,還有贈送面積,僅剩尾房在售。相比去年年底的開盤價9000元/平米,此次開盤均價上漲約600元。在涿州項目香邑溪谷的售樓處,銷售人員小王則表示,項目一期已接近售罄,二期開盤價格預計為7000元/平米,均價上漲約500元/平米。
雖然不是雙休日,首爾甜城的售樓處依然擠滿了從北京趕過來的看房人。據現場購房人朱先生介紹,他購買的項目是40年產權商住產品MOBO國際中心。雖然目前他在北京已經有了幾套房產,但是他對燕郊、香河、大廠等北京周邊樓市仍然很關心,尤其是在『京津冀一體化』被上昇到國家戰略的高度之後,他更看好這些區域的發展前景。
此外,目前該項目普通住宅首付為四成,別墅類產品首套房首付要達到五成以上。不僅如此包括燕郊、固安、涿州等區域中、農、工、建在內的多家銀行首套房房貸首付已上昇至40%,首套房房貸為基准利率。
試水環京前途未知
雖然首都功能疏解並非一朝一夕能見效,但京津冀一體化成為國家戰略的消息如同一劑強心劑,無疑給購房者帶來良好的預期。在采訪中,多個項目負責人表示,自從京津冀一體化提出後,北京籍購房人來電量、購買量有所上昇,這說明投資客在漸漸回歸環京市場。
眾房企為迎合這類購房人,紛紛推出小戶型產品。3月中旬項目首次推出68平米的小兩居,以吸引投資需求。對此,華銀·天鵝湖營銷總監王玉玲表示,『環首都經濟圈』周邊樓市和以往相比價格已經不低,但與北京地區房價相比依舊優勢明顯。近年來北京樓市調控多管齊下,北京地區部分資金實力相對較弱或不符合購房要求的購房人被逐漸擠壓,而隨著北京周邊交通網絡的不斷完善,周邊新城進京時間的縮短,一定的昇值空間和較寬松的限購政策,對購房人的吸引越來越大。
然而,亞豪機構市場總監郭毅提醒:目前北京六環周邊的房價已漲至16000元-18000元/平米,一居室的房款動輒80萬元,而80萬元足以在香河、固安等地買套兩居或三居,這樣的價格落差成為環首都在售項目贏得購房者的關鍵。但從環首都經濟圈樓市的歷史價格變動來看,彈性頗大。北京房價漲,環首都也會跟風漲價,北京房價降,環首都則會『領跌』甚至『超跌』。此外,由於環首都供應規模過大,導致房租漲幅遠低於北京。所以,如果以自住需求為目的,可以選擇在環首都區域購房;如果是改善型或投資型購房者,則要慎重選擇。
實際影響尚未體現
環京區域持續熱銷,問及原因時,所有被采訪者都會有意無意地提及『京津冀一體化』這個新興詞匯。然而,被問及這個詞匯對市場的影響力時,多數被采訪者均表示,效果尚未體現。
銷售小蔡表示,兩會提出『京津冀一體化』,看房人有所增加,但與春節前相比無太大變化。『年前忙時我一天要接待20組客戶,現在每天接待客戶也維持在20組左右。』武清某項目銷售總監也表示,『京津冀一體化』大幅度媒體曝光後,現階段項目的來電量、來訪量沒有太大變化。
興達地產副總經理趙增志在接受采訪時表示,『以燕郊為例,「燕郊歸並北京」的謠言、環首都經濟圈、大七環,狼來了的故事一次次上演,現在的購房人置業更加理性,不會被一個概念所蠱惑,要看更加實際的利好。』他表示,現階段『京津冀一體化』對區域的利好僅停留在紙面上,如能實施,未來量價則會上漲。
中經聯盟秘書長陳雲峰則表示,從去年底北京土地市場持續昇溫,五環內土地稀有性增強,房企拿地成本上昇導致開發產品趨於高端化,剛需盤逐漸減少,剛需客不得已選擇在環京周邊置業。未來『京津冀一體化』利好一步步落實,燕郊、固安、香河等地配套設施進一步完善,交通狀況大為改善,更多的剛需將在環京周邊置業。
中國房地產研究會副會長顧雲昌也認為,在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下,環京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。北京的土地供應量不足以支橕購房人的需求,京津冀一體化落實後,北京市政府與河北省政府應緊密合作,將部分剛需釋放在環京樓市。這樣,在緩解北京市場壓力的同時,有利於河北省發展。打破行政區域的界限,建立以經濟為主體的北京及周邊房地產市場,可以達到雙方共贏。
購房故事
剛需自住型燕郊安家的雙城記
又是平凡但也充滿期待的一天。早上7點左右,李文軒擠上擁擠的815路公交車,開始一天在北京市區的生活。首先,他需要先花費兩個小時左右的時間趕到上班的地方,然後為生活忙碌起來。
下午5點半下班後,李文軒依舊要花費兩個小時的時間從市區回到燕郊,基本上晚上七八點能夠回到家裡。做飯填飽肚子之後,繼續白天沒有做完的工作,睡覺時已經十一點多了。
談及為何來這裡置業,他坦言,自己是河北人,大學畢業後在北京找到工作,原計劃在單位附近租房,然而一個月動則上千的房租,讓實習工資僅1500元的他望而卻步。李文軒與他的同學一起在位於北京最東側的河北燕郊租了一套小兩居,月租金1000元,每人負擔500元。
一住就是三年。去年他在父母的幫助下,在燕郊買了一套65平方米的房子,這套房子花費了他65萬多元,對工作沒幾年的小白領來說,這是數目不小的一筆錢。
其實,李文軒的周圍,大部分是同他一樣滿懷夢想的年輕人,北京高企的房價讓他們望而卻步,環京周邊置業成為他們落腳北京的最後希望。每天重復著擠公交、工作、擠公交的兩點一線雙城生活。忙碌、充實,有時候也會有些迷茫。
他所生活的燕郊,因為房價遠比北京市區便宜而吸引了大批的剛需群體,人口的聚集使得這塊地方略顯擁擠。每個周末,李文軒都要抽空去燕郊的物美超市購買下一周的必備物資,可是每次結賬都讓他覺得頭疼不已。因為排隊結賬的人太多,排個十多分鍾是常事。
除了生活不便,每天擠公交也是一件讓李文軒頭疼的事。早高峰的時候,有時要等上三四趟公交纔能擠上去。
近期,聽說習總書記親自過問京津冀一體化的消息,李文軒還是滿懷期待:聽說燕郊政府正在積極和北京對接輕軌M6號線,快速鐵路S3、S5號線通燕郊的事情,其中,輕軌M6號線通燕郊的工作已經取得實質性進展。
盡管燕郊政府並沒有透露輕軌M6號線通燕郊的具體時間,但是在李文軒等住在燕郊的北漂看來,這次明顯不同,高層重視了,一些政策也會比較容易落實,『到時候交通更加方便,雙城生活也就無所謂了。』
半自住半投資香河置業的理財經
對於『北漂』徐麗來說,在北京這個有些擁擠的城市,住倒不是問題。雖然自己並不是北京土著,但很早就在北京市內擁有了一套85平方米的房子。這樣的面積,一家五口住著,尚能活動自如卻略顯擁擠。
將近而立之年的徐麗,積累了一定資金後,便有了再買一套房子的想法。她的想法很簡單:把錢變成不動產,心裡比較踏實,而理財產品則需要用心去打理。在她眼裡,房子不用花太多的心思,北京置業需求這麼大,房價一時半會兒沒有下降的可能。去年,她花60餘萬購買了香河一處80平米的三居。
之所以選擇香河,一方面是因為北京市區的房價實在太高,『動不動就好幾百萬,雖然有點閑錢,但是也承受不起這樣高的價格。』另一方面是因為就環京區域來看,香河是一塊實實在在的價值窪地,7000多元/平米的價格,比周邊的其他區域要低很多,未來幾年還會有比較大的上漲空間。
聽說國家即將深度推進京津冀一體化的消息,徐麗心裡也暗自高興。她覺得只要政策能夠有效推進,將來香河與北京之間的交通更加方便,該區域的房價還會不斷上漲。通州就是個例子,前幾年,通州的房價還沒超過1萬,現在都3萬多了,以後可能還會再漲,所以投資房子,是個不錯的選擇。
對香河這套房子的未來,徐麗也有細致的規劃。要麼將來讓父母去香河養老,過幾年,配套跟上之後也會很方便,要麼過幾年等房子昇值之後再賣出去,在北京換一套更大、更舒服的房子。
度假養老型崇禮購房的養生集
2005年,劉阿姨跟老伴兒花14萬元在張家口崇禮縣購買了一套100平米的三居室,本來僅僅想著有個度假的地方,萬萬沒想到房子利用率會這麼高。
『2004年冬天,兒子跟一群同事去張家口滑雪,發現那裡景色不錯。第二年夏天,一家十幾口人便去那裡旅游,我和老伴還在那裡住了十幾天。』劉阿姨說,正是小住這段時光,讓她和老伴兒萌生了在這裡買房的年頭。
據劉阿姨介紹,房子裝修好後空置了兩年,僅僅是冬天孩子們去那裡滑雪的時候居住。隨著2006年開始,北京夏天氣溫持續昇高,劉阿姨便有了去崇禮過夏天的想法。『天氣太熱老伴兒受不了,我身體不好,家裡沒法開空調,於是我們便打算去崇禮住一個夏天。』2007年6月,劉阿姨跟老伴兒第一次來到崇禮過夏天。
據她回憶,那次全家都來了,三輛小轎車拉滿了東西,帶得最多的就是藥。『崇禮空氣好,夏天中午溫度不到30度,晚上睡覺還得蓋被子。我們老兩口住得挺好,就是對當地的飲食不太習慣。』周末,她的幾個孩子會輪流來這裡看他們,順便度度假,為他們帶一些生活用品,一起去崇禮的原始森林裡遛遛彎兒、泡泡溫泉。
此後每年6月至9月,劉阿姨跟老伴兒都會到崇禮『小住』三個月,度假養老。這幾年,房子的利用率更高了。『我們夏天去,孩子們春秋有時候也會招待些朋友去那裡踏青,冬天大孫子帶朋友去那裡滑雪、泡溫泉。』劉阿姨說。
近幾年,北京霧霾有些嚴重,劉阿姨就常常想起崇禮清新的空氣,再有幾個月,夏天就又來了。過了五一,劉阿姨和老伴又得准備『搬家』了。
業內觀點
中國市場學會會長俞曉松
京津冀協同發展這個事情現在提出來應該已經晚了一些。北京攤大餅似的城市發展模式,本身就有毛病,也是多年的頑疾。而且,北京老覺得各種產業不夠,搞了一個汽車廠之後,又搞了好幾個汽車廠。作為首都,北京搞這麼多汽車廠有必要嗎?
京津冀協同發展是一件很好的事情,但是在具體的實施過程中,還需要國家在相關的政策方面和法規方面給予支持,來避免由於地區行業的分割而造成的阻礙。例如,北京的企業外遷到河北之後,北京的稅收就會相應地減少,北京市可能會介意這件事,而不願意去做。
但是,我國發展到目前這個階段,各個地方政府還關起門來,自己發展自己的GDP的時代已經過去了。京津冀一體化發展需要各個政府用新的眼光來看待這一問題,這樣就會推動我國經濟的進一步發展。
北京市工商聯合會經濟處處長張進
作為一個北京人,今天我想從北京如何接受京津冀一體化談一談我個人的看法。一體化是城市發展的一個新的途徑,給大家創造了一個空間。這個空間既給北京一定的壓力,同時給河北和天津同樣有一定的壓力,因為一體化不是簡單地統一。
舉例來說,北京和張家口將聯合承辦第二十四屆冬奧會。這次冬奧會讓全世界都知道了張家口,冬奧會對北京和張家口來說都是機會,也都有壓力。
目前的情況是,北京的人口、交通和居住壓力都很嚴重。產業轉移到京郊之後,很多壓力都會得到有效緩解。並且規避了高昂的成本之後,很多產業的優勢也將得到進一步發揮和釋放。
隨著一體化的推進,河北承接北京的產業轉移,將會有更大的優勢,對人口、市場和客戶都會有很大的吸引。
華銀地產北京公司總經理王玉玲
京津冀一體化是首都經濟圈大戰略的第一步棋,是為在6月出爐的首都經濟圈規劃鋪設的第一條道路。這說明,此次首都經濟圈戰略從一開始,就是在落地執行,而非空中樓閣。
京津冀一體化,首先是道路交通的一體化,高速公路無縫對接,城際鐵路接駁,實現大北京通勤無障礙;其次是通訊一體化,網絡互連,收費標准統一;再次為配套設施全面一體化,如銀行、學校、醫療機構的引入,商業的共同繁榮等,最後為人纔一體化。
在京津冀一體化的進程中,我認為最需要一體化的是觀念,最大的障礙也是觀念。舉個簡單的例子,開發區與銀行的合作上,有北京的銀行想支持我們,因為我們在河北,這種合作得不到政策的支持,不允許跨區域。還有,根據首都功能疏解實驗區的人纔引進計劃和政策,對於一些有專利等相關優勢的高科技人纔,園區可以為其免費提供廠房、住宿。但是要留住這些人,最關鍵還是要實現城市配套、行政管理的對接。如果沒有好的醫院、學校,醫療保險不能在這裡報銷,這些人最終還得回北京。
文/崔陸鵬李路斌雒煥雙