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點擊查看原圖今年1季度,全國房地產市場表現仍較為平淡。濟南雖然未出現杭州、南京那樣的『降價』傳言,但是在購房者觀望情緒加重和銀行信貸收緊的情況下,開發商加大了推廣的力度:免費看房車、『墊首付』、送裝修基金這些促銷手段齊上陣,力圖促成交易,雖然沒有明著降價,但同樣說明了1季度濟南樓市的低迷。張陽陽
商品房成交同比下降27%
2014年的1季度已經結束,據克而瑞數據統計,1季度(截至3月31日)濟南市供應商品房17179套,成交18134套,成交均價8970元/平方米。同比去年,1季度商品房供應套數下降10.25%,成交套數更是大幅下降27%,但是成交均價卻同比去年1季度的7655元/平方米元上漲了1315元/平方米,上漲幅度達到17%。克而瑞濟南機構分析師認為,1季度濟南市商品房成交量之所以大幅下降近3成,主要原因是因為去年1季度供應量相對較高,並且2012年下半年濟南樓市較為冷淡,積累了一部分剛需購房者。同時去年1季度國家頒布『新國五條』等調控政策,並規定『五年內二手房』交易加收20%的稅費,在刺激剛需購房者的同時也把一部分二手房客戶推向了新房市場。
住宅均價連降兩月
從單種物業來看,1季度普通住宅成交量最高,共成交11172套,成交量超過供應量,供求比達到0.9,成交均價達到8820元/平方米。同比去年,濟南市1季度住宅供應量上漲了2.5%,但是成交量卻下降了30%,同時成交均價同比去年上漲了1290元,漲幅17.1%。1季度的三個月住宅成交量較為穩定,分別成交4039套、2741套和4392套,由於2月份正是春節假期期間,成交量降低在預料之內。在價格方面,濟南市住宅成交均價連降兩個月,1月成交均價8970元,2月下降到了8935元,3月則下降到了8590元,整體下降幅度達到4%。
分析人士認為,之所以住宅成交均價大幅下降,主要是因為成交結構發生了變化,克而瑞分析指出,由於1季度新開樓盤大多位於西客站片區和東部高新區以東,樓盤價格相對較低,拉低了成交均價。同時,受全國『降價說』、『崩盤說』影響,濟南部分購房者也進入觀望狀態,不少樓盤因此進行『變相降價』來吸引購房者。
商業用房、別墅不景氣
與住宅市場一樣,1季度商業用房銷量同樣大幅下降。據統計,1季度商業用房供應良好,達到了633套,是去年1季度的近3倍。但是成交量卻讓人大跌眼鏡,僅成交275套,同比去年減少了337套,下降幅度超過50%。同時1季度商業用房成交均價18745元/平方米,同比去年下降了近1100元,降幅5.5%。
相比於商業用房市場的不景氣,1季度辦公用房卻迎來了『春天』,1季度辦公用房供應531套,成交588套,成交均價達到15450元/平方米。同比去年1季度,供應大幅上漲148%,成交上漲6%,成交均價上漲超過40%,價格漲幅為各類物業第一。
有別於上述物業,別墅市場在濟南一直算不上主流,1季度,濟南市別墅市場同樣較為冷淡,僅供應16套,成交30套,同比去年供應量下降了72%,成交量減少了66%。但是相對於成交套數,別墅成交價格卻是大幅上漲59%,達到了20420元/平方米。
西部住宅供應佔全市近4成
從區域供應來看,由於西客站片區新開盤樓盤較多,槐蔭區1季度住宅供應達到了4150套,佔全市住宅供應套數的37%,同比去年上漲了27%。同時槐蔭區1季度共成交住宅3343套,同比去年降低了14%,價格方面,1季度槐蔭區住宅成交均價8680元/平方米,比去年同期的7160元/平方米上漲了21%。
同時,1季度住宅供應同比增加的還有歷下、歷城、高新、長清四區,分別供應1429套、2563套、1534套和654套,同比去年上漲了2%、30%、65%和31%。供應同比減少的有市中、天橋,分別供應893套和64套,同比去年下降了33%和93%。
從成交來看,1季度濟南各區住宅成交同比上漲的僅有高新和長清,分別成交1032套和804套,同比增加了6%和9%。歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區住宅成交同比下降,歷下區成交2819套,同比下降了42%;市中區成交1509套,同比大幅下降51%;槐蔭區成交3343套,同比下降14%;天橋區成交511套,同比下降67%,降幅為各區之首;歷城區成交2047套,同比下降4%。
從價格來看,1季度市中區住宅成交均價以12310元/平方米超越歷下區成為第一,同比去年上漲了54%;歷下區以11575元/平方米名列第二,同比去年上漲了23%;槐蔭、天橋、歷城、高新、長清成交均價分別為8680元/平方米、9230元/平方米、7890元/平方米、8565元/平方米和5790元/平方米,同比分別上漲了21%、8%、14%、15%和9%。
克而瑞分析人員表示,2014年1季度,濟南市除天橋區外,住宅供應相對穩定,小幅的增減都在可控范圍內,由於天橋區近段時間沒有新盤開盤,所以供應僅有64套。但是成交同比去年減少了不少,主要還是因為不少剛需購房者持觀望態度引起。成交均價槐蔭區增幅最大,這也印證了西客站片區的崛起,隨著西客站基礎設施的逐漸完善,相信價格也會跟隨主流趨勢上漲。