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利用共有物業
經營所得收益
今日公佈!
拿出物業項目經營情況和調價方案審計報告,面積和人數雙過半業主點頭同意,纔可以漲物管費。《廣州市物業管理暫行辦法》昨日正式出臺,針對業委會成立難、物管亂收費等問題開出“藥方”。其中規定,利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有,要設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開,管理機構不得擅自挪用,該辦法將從5月1日起正式實施。
●南方日報記者鄭佳欣實習生陳浩興
亮點
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指導成立業委會政府部門細分職責
物業管理誰來管?專家表示,在強調物業服務企業和業主自律的同時,需要強化政府相關部門和街道辦事處、鎮人民政府、居(村)民委員會的指導和監督職責,有效解決管理中缺位、越位等問題。
在《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)中,政府部門職責進一步細分,建立了齊抓共管物業管理工作機制。
按照規定,房地產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作;街道辦事處、鎮人民政府會同區、縣房地產行政主管部門指導、協助業主大會成立和業主委員會選舉工作,監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動,調解處理物業管理糾紛;居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。
房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理,建立違法行爲投訴登記制度,依法處理物業管理區域內的違法行爲。
值得一提的是,相關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府直接負責查處物業管理違法行爲的主管人員和其他直接責任人員如果接到投訴、舉報後不受理、登記、處理,或者發現違法行爲不予查處的,或者利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責等的,將由其所在單位、上級行政機關或者行政監察機關責令改正。拒不改正的,給予行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
亮點
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政府提名首次業主大會籌備組組長
實踐中,首次業主大會籌備組成立難、爭議多等問題,已成爲制約成立業主大會的瓶頸。
《辦法》進一步完善了業主大會籌備制度,創新建立實操性強的有效機制。按照規定,籌備組業主代表是按業主聯名推薦人數多少的順序產生。籌備組成員名單應當向全體公示,並建立對公示名單有異議的處理機制。
建設單位和物業服務企業應當在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交成立業主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的,由房屋登記機構免費提供業主姓名和房屋面積等資料。
《辦法》規定,街(鎮)應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業主大會和業主委員會的相關規則;籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名,經過半數籌備組成員同意後產生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度,籌備組作出決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。
《辦法》規定,可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。
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業主大會決策可電子投票
據瞭解,在實踐中,由於業主對業主委員會委員候選人瞭解不多,經一輪投票選舉的委員往往不能達到法律法規規定或者議事規則約定的人數底線,導致業主大會反覆投票而不能形成決議,無法產生業主委員會。
爲解決該問題,《辦法》創新建立了多輪補選制度,並規定選舉產生的委員人數達到5人即產生業主委員會。
按照規定,“業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的,應當通過多輪投票補選。經補選後,多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數,但已超過5人(含5人)的,業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會,補選業主委員會委員”。
因小區人數多、場地受限、採用傳統書面方式徵集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導致召開業主大會難,形成決議難,《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。《辦法》規定,“廣州市建立業主決策電子投票系統,法律、法規、規章和規範性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項,提倡業主通過電子投票系統進行決策”。
亮點
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業委會要定期公佈行使職權情況
實踐中,部分業主委員會由於缺乏業主的有效監督制度、內部管理制度不健全、不及時組織換屆選舉、任期屆滿不退位,其行爲已損害到多數業主共同利益。
對此,《辦法》通過創新建立業主監事會制度,建立業主委員會報告、公開和財務管理等制度,明確換屆選舉規定和由議事規則約定代行業主委員會職責的執行機構等多項規定,進一步強化實現業主自我管理、自我監督。
根據規定,“業主大會可以設立業主監事會,履行業主大會賦予的職責,代表全體業主監督業主委員會的工作”。業主委員會應當定期向業主大會報告業主委員會行使職權的情況並向全體業主公佈,接受業主質詢。業主委員會應當向全體業主公佈與業主共有和共同管理事項相關的情況和資料,接受業主監督。
業主委員會還要建立規範的財務管理規定,物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬並及時入賬。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。
業委會如果未按照規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的,由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令業主委員會限期召開,並公告全體業主;逾期仍不召開的,由業主監事會組織召開;未成立業主監事會的,由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
業委會換屆“難產”也是不少小區碰到的難題。《辦法》規定,“業主委員會任期屆滿6個月前,應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會”,比廣東省條例規定的時間提前了3個月,確保換屆選舉成功。而“業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,經業主申請,物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉,並通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的,由業主監事會組織換屆選舉;未成立業主監事會的,由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉”。
亮點
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共有物業收益納入專項賬戶管理
立法徵求意見過程中,有市民反映小區公共物業收益被侵佔的情況較多,產生的主要原因是業主共有部分的信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂等。
對此,《辦法》作出了明確規定,“新建物業出售時,建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”;其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。
按照規定,“房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建築區劃內依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載,業主有權查詢”。
同時,“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有,由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開,管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委託會計師事務所對管理機構進行審計並將審計報告通報全體業主”。
亮點
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前期物管要招投標禁止開發商指定
今後,開發商再也不能隨意指定自己的下屬公司負責物業管理了。《辦法》明確提出,建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務,並書面簽訂前期物業服務合同。
對違反該規定的行爲,由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,並在企業誠信檔案中記錄其違規行爲。
針對廣州市老城區衆多舊住宅配套設施不全、環境較差,未實施專業物業服務的難題,《辦法》規定,“對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的範圍由區、縣級市人民政府確定。未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的,由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府徵求相關業主意見後,合理確定物業管理區域;指導和協助業主成立業主大會,選舉產生業主委員會,選聘物業服務企業”。
亮點
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過半數業主同意纔可漲物業費
物業服務收費調價過程不規範是目前業主投訴較多的問題。《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標準的專項審計、公示公告、多數業主表決、救濟途徑等程序要求。
業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的,物業服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,取得審計報告;在小區公告調整物業服務收費的相關事項,並書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府,居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門;調價方案必須經專有部分佔建築物總面積1/2以上的業主且佔總人數1/2以上的業主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。
業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業服務企業應當重新統計表決結果;業主對物業服務收費標準的調整有爭議的,可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向當地人民法院提起訴訟。
-記者觀察
直面廣州物管五大難題
物業管理關係廣大人民羣衆的切身利益,對滿足城市居民日益增長的居住生活需求和維護社會穩定起到了積極作用。如何規範物業管理活動,指導和協助業主實現自我管理,維護廣大業主合法權益,引導物業管理行業健康發展,這是時代賦予廣州這座國家中心城市的改革命題和歷史使命。
廣州作爲國內最早引入物業管理服務的城市之一,經過30年的發展壯大。隨着社會經濟的發展,物業管理活動中也出現了一些不容忽視和亟待解決的問題。政府相關部門、房地產開發企業、物業服務企業、業主之間權利義務不明晰,因物業質量、維修責任、物業服務、費用收繳等引發的物業管理糾紛日趨增多,已經開始影響到城市居民的日常生活和社區的穩定,影響到物業服務企業的健康發展。這些問題具體表現在:
——業主大會和業主委員會難以成立。雖然國務院《物業管理條例》對業主大會的召開和業主委員會的成立作了明確規定,但實際上多數住宅小區並未成立業主大會和業主委員會,業主與物業服務企業之間缺少溝通與聯繫的橋樑,業主和物業服務企業的合法權益難以有效維護,物業糾紛難以得到有效處理,業主自我管理制度未得到有效貫徹執行;
——開發遺留問題比較突出。房屋質量較差、配套建築及設施設備不健全、權屬關係不明確等問題很大程度上直接導致了物業糾紛的產生,很多業主以這些問題爲由拒付物業服務費,引發了後期物業管理中的諸多矛盾;
——部門行政管理職責需要進一步明確。物業管理是社會管理的重要組成部分,既有業主、開發商、物業服務企業之間平等的民事法律關係,也有相關政府部門對物業服務活動監督的行政法律關係;
——物業服務企業生存狀況堪憂。目前,物業服務行業普遍存在虧損現象,由於欠費率高、不合理負擔重等原因,很多企業出現虧損,難以維持正常經營,如何解決物業服務行業的生存問題已迫在眉睫;
——物業服務不規範。部分物業服務企業亂收費、形象差、服務意識不強,缺乏先進的管理機制和優質的服務能力,物業服務行爲有待進一步規範。
廣州對面臨的現實問題創新解決思路,制定了《廣州市物業管理暫行辦法》。其中,尊重業主自我管理權利,採取具體措施增強業主對小區公共事務的參與意識,建立了業主自我管理的激勵和引導機制;合理定位政府介入時機,在業主自我管理機制失效,無法正常發揮作用時,由政府部門適時介入,指導和協助業主實現自我管理;明確政府相關部門監管職責,加大法律監督力度,爲業主自我管理創造良好外部發展環境。
我們看到,物業管理暫行辦法針對業委會成立難、物管收費、共有物業收益等老百姓關注的焦點問題作出了迴應,讓人拍手叫好。但是我們也應該看到,任何一項制度的生命力都在於執行,這些規定和條例需要落到實處,需要相關部門真正承擔起職責。如街道辦事處、鎮人民政府會同區、縣房地產行政主管部門如何指導、協助業主大會成立和業主委員會選舉,推動解決業委會的成立,是需要拿出實實在在的措施和力量推進的。
物業管理可以說是政府職能轉變的一道時代命題,不僅是公共服務型政府的題中應有之義,更是全面深化改革的生動體現。我們期待廣州交出一份漂亮的答卷。鄭佳欣