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小區物業管理探索更人性化更貼心的模式。圖為一個實行自治管理的小區,保安在維持治安。記者邵權達攝(資料圖片)
廣州《物業管理暫行辦法》5月起正式實施業委會只要選夠5人即產生
本報訊(記者賴偉行通訊員穗房宣)昨日,記者從廣州市國土房管局獲悉,歷經兩次征求公眾意見,《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)正式發布,將於5月1日起施行。為破解業委會成立難和業主大會召開難的問題,《辦法》提出,建立業委會多輪補選制度以及業主決策電子投票系統,增加業主大會表決形式。
廣州市國土房管局介紹,由於業主對業主委員會委員候選人了解不多,經一輪投票選舉的委員往往不能達到法律法規規定或者議事規則約定的人數底線,導致業主大會反復投票而不能形成決議,無法產生業主委員會。為解決該問題,《辦法》創新建立了多輪補選制度,並規定選舉產生的委員人數達到5人即產生業主委員會。
為解決物業服務費調價程序不完善的問題,《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標准的專項審計、公示公告、多數業主表決、救濟途徑等程序要求,以維護業主權益。同時,還明確禁止物業服務企業擅自收取手續費、水電周轉金等費用,不得中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
業委會成立三步走
第一步:組建業主大會籌備組,由業主聯名推薦,按推薦人數多少的順序產生。籌備組籌備工作包括確定召開首次業主大會的時間、地點,候選人產生辦法等。籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。
第二步:召開業主大會,決定重要事項,如業主大會議事規則等條文,選舉或更換業主委員會,制定物業服務收費方案等。
第三步:業委會產生運作規則。業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成,每屆任期不超過5年,可以連選連任。
新規亮點
業委會
成立難?
5人即可組成業委會不夠人數可多輪補選
據了解,在實踐中,由於業主對業主委員會委員候選人了解不多,經一輪投票選舉的委員往往不能達到規定約定的人數底線,導致業主大會反復投票卻無法產生業委會。為了解決該問題,《辦法》創新性地建立了多輪投票補選制度。
業主大會選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的,應當通過多輪投票補選。經補選後,如多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數,但已超過5人(含5人)的,業主委員會即算產生。
業主
投票難?
建電子投票系統業主不需到場也可投票
過去,因征集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導致召開業主大會難,形成決議難,對此,《辦法》創新性地提出,需要業主共同決定的重大事項,提倡業主通過電子投票系統進行決策。
市國土房管局相關人士表示,以往業主要進行業主大會投票,必須到現場進行書面投票,很多業主往往因為工作繁忙而無法到場。而未來,電子投票系統就可能會主要采用手機短信等形式進行表決。據悉,將來將由廣州市房管部門建立業主決策電子投票系統並負責日常維護。
業委會
怎監督?
建監事會及業委會報告、公開和財務管理制度
市國土房管局稱,在實踐中,部分業委會因缺乏有效監督和內部管理制度不健全,出現了不及時組織換屆選舉、任期屆滿不退位等情況。
為解決該問題,《辦法》提出,通過創新建立業主監事會制度,建立業委會報告、公開和財務管理等制度,進一步強化實現業主自我管理、自我監督。此外,業主委員會任期屆滿6個月前,應組織召開業主大會選舉產生新一屆業主委員會。這比《廣東省物業管理條例》規定的時間提前了3個月,以保證順利換屆。
公共物業
收益歸誰?
共有產權信息須公示收益歸全體業主共有
在征求意見過程中,不少市民反映小區公共物業收益被侵佔的情況。為解決此問題,《辦法》明確規定,物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息須向業主進行公示,業主有權查詢。
同時,利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有,由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理並定期向全體業主公開,管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計,並將審計報告通報全體業主。
物管費
怎麼調?
物管費調價必須公示並審計由業主進行表決
針對近年來因不少小區物管費調價而引發業主不滿的問題,《辦法》規定,業主大會成立之前需要對物業服務收費標准進行調整的,物業服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計並在小區公告;調價方案必須經專有部分佔建築物總面積1/2以上的業主且佔總人數1/2以上的業主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。
業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,查驗不一致的,應當重新統計表決結果;業主對物業服務收費標准的調整有爭議的,可以向當地價格行政管理部門申請協調處理或者向法院提起訴訟。
《辦法》還明確,前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業,禁止開發建設單位私自與關聯企業簽訂合同。