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近日,崇明公告了7塊預計今年出讓的土地,使上海土地市場的走勢備受關注。
上海易居房地產研究院數據顯示,今年一季度上海共賣出109幅地,其中住宅用地48幅,商辦用地34幅。上海一季度土地出讓金502.7億元,同比增長175.8%;土地成交面積479.8501萬平方米,同比增長3%;樓板價6025元/平方米,同比增長131.6%。
一位央企開發商表示,去年就把部分城市的重心轉移到了一級土地市場,這樣買地更容易,反正資金耗得起。二級市場的地價緊逼商品房售價,這樣的節奏壓力太大,賬很難算過來。
3月賣地13幅
中原地產報告顯示,受上月土地供應銳減影響,3月份上海土地成交大幅下降,共成交土地13幅,比2月(環比)減少10幅;土地面積56.40公頃,環比減少54.86%;土地成交金額100.21億元,環比下滑27.75%;土地平均溢價63.69%,環比下降27.86%。
上海中原研究諮詢部高級研究經理龔敏表示,今年3月份,土地總體交易量雖然下滑,但部分房企連摘數幅地塊或是以較高價拿地景象仍然在上演,表現出房企對未來市場看好的信心不改。
今年3月樓市部分房企出現“墊首付”的現象,或表現出房企資金鍊面臨問題。不過考慮到上海是全國市場,供需矛盾難以解決,土地價格難降。
易居研究院研究員朱光表示,從城市看,全國一二線城市走勢各異,一線城市呈現量升價跌態勢,二線城市則呈現量跌價升態勢。這與區域市場的土地供應步伐、地塊質量以及房企拿地策略均有較大關係。
朱光說:“總體而言,隨着部分城市出現樓盤降價促銷現象,土地市場正在出現降溫苗頭,但我們認爲上半年仍會保持一定的活躍度,下半年將會顯著降溫。”
一位央企開發商表示,去年公司把部分城市的重點項目放在了一級土地市場,二級市場的地價緊逼商品房售價,壓力太大。
料4月有15幅地塊入市
搜房網統計,4月預計將有15幅經營性用地入市(剔除動遷安置房用地),總出讓面積35.6萬平方米,比3月減少36.4%;起始出讓金總額49.95億元,比3月減少19.2%。
其中,5幅純住宅用地預計將於4月入市,分別來自松江、崇明及金山,總出讓面積23.5萬平方米,起始總價20.8億元。
搜房網分析師李宗洲表示,4月土地供應延續3月初的走勢,再次走低,但是住宅用地供應依舊保持着較高比例,4月住宅用地出讓面積佔整體供應近七成,決策層面對於加大住宅用地供應的態度依舊未變。
龔敏表示,截至目前,4月預出讓居住地塊有限,除了2幅在松江的地塊或將有一定吸引力外,其他3幅地塊分佈在金山和崇明,地理位置不佳,預示着4月土地市場仍較難形成交易高峯。
備受關注的長寧區商辦、文體用地——新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊掛牌,起始總價爲14.46億元,出讓面積爲47970.5平方米,容積率爲2.69。
簡單折算下來,該地塊的起始樓板價僅爲1.14萬元/平方米。這塊地的樓板價很誘人,地理位置優越,但是該地塊交付截止日期是2017年9月。該地塊將在4月10日競拍,截至發稿前,只有一家企業提出競買申請。
開發商看好新興區域
有意思的是,外地房企首進上海市場,往往都比較捨得下本錢。上月,國貿地產聯合體連摘松江佘山北三幅住宅地塊,土地面積13.35萬平方米,土地總價27.38億元,平均溢價33.7%,平均樓板價11364元/平方米。
一位佈局全國的開發商表示,公司一直想在上海市中心拿地打造旗艦項目,但是一直未能買到合適的地塊。該房企近期在產權交易中心收購了一個土地,已在建工程項目。
純宅地仍然是開發商的最愛。上月,融創綠城以24億元取得寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01地塊,溢價83%,樓板價高達20150元/平方米,基本接近周邊住宅價格。
一位外地開發商表示,今年還是會看重新興區域的純宅地,現在新興區域板塊的漲幅非常大,看準窪地。
萊坊國際報告顯示,虹橋商務區、徐匯濱江和後世博區等新興商業區土地市場十分活躍。2013年,這3個地區的土地總交易面積達70萬平方米,交易金額超過人民幣290億元。
其中10塊土地位於虹橋商務區,總面積達44.2萬平方米,另10個地塊位於後世博區,總面積達10萬平方米。虹橋商務區和後世博區每平方米均價分別達到2萬元和4萬元,比周邊區域高出50%。