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經過3月最後一週(3月24日-31日)的緊追猛趕,上海3月樓市的成交量最終站在了90萬平方米的上方。
某外資房企總經理表示,中高端和剛需市場先後於3月前後半段發力,使得3月成交量最終後來居上。
金豐易居&佑威數據顯示:2014年3月上海市商品住宅成交面積爲93.23萬平方米,比2月上漲122.66%,比去年同期下跌了39.28%;成交均價爲25790元/平方米,比2月上漲0.34%,比去年同期上漲12.46%。3月全市商品住宅新增供應量爲115.47萬平方米。
3月下旬剛需放量
3月下旬剛需放量,成交量達到了32.57萬平方米,特別是最後3日的日均成交量更是高達6.40萬平方米的超高水平,直接將3月商品住宅的月度成交量推高至93.23萬平方米。
佑威機構執行董事黃志堅表示,“最後一週的放量扭轉了3月的頹勢,使得商品住宅3月總成交熱度明顯上升,並使得其在2010年調控以來的5年中同比排名升至第二,在各種利空傳聞及政策壓制下,應該說月末放量推高的3月成交量使得今年3月已經成爲了名副其實的‘小陽春’,對開發商應該是個鼓舞。”
不過,黃志堅表示,從一季度總體成交量來看,商品住宅僅成交了205.99萬平方米,比去年一季度少成交了102.96萬平方米,顯得在去年火爆之後的樓市降溫降得有點快,總體看目前成交量依然不容樂觀。後續的成交量能否繼續上升,主要取決於剛需的新增供應。
據德佑地產統計,受區域集中推盤的影響,寶山區的多個剛需新盤成交活躍,成交均價在12500-13000元/平方米,價格的優勢是購買力活躍的重要因素。
中高端盤平價入市
去化率高
據德佑地產數據,2014年3月成交量較2月有了大幅的增長,但與去年同期的“恐慌性行情”相比,仍存在較大差距。房價整體漲幅略有放大,仍維持上升趨勢。
3月成交量的迅速回升,受到供應大幅放量的影響。隨着3月初預售證的集中下發,3月上半月出現供應高峯,其中第二週供應面積達到37.13萬平方米的最高值,後幾周的供應量保持在20萬平方米以上的水平。3月全市商品住宅的供應量時隔三月又突破百萬大關,爲房企後續推盤創造有利局面。
從供應區域看,剛需盤集中的嘉定主城區、寶山月浦、金山新城、松江中部板塊,供應體量較大,普遍在200套以上。而浦東北蔡、花木板塊,以及以往鮮有供應的徐匯田林、徐家彙(行情, 問診)板塊,3月亦有多箇中高端樓盤入市,一定程度上彌補了供應不足。整體看,與2月相比,剛需盤的供應比例上升,與中高端樓盤形成“七三”開的局面。
從成交走勢看,3月呈現先抑後揚。前兩週的成交量不足15萬平方米,第三週增至20萬平方米,而第四周的成交量接近30萬平方米,使整體交易量處於高位運行。從成交均價看,單價在2萬元以下的剛需盤佔總量的五成,單價在3萬元以上的中高端樓盤佔三成左右。但值得注意的是,5萬元/平方米以上的高端樓盤共成交477套,刷新了單月曆史紀錄,環比增幅達397.5%,這與本月房企大體量的推盤不無關係。
據德佑地產統計,從樓盤表現看,浦東新區中高端樓盤表現搶眼,其中花木綠城蘭庭一馬當先,銷量高達237套,當月的去化率約80%。而御橋河濱苑、綠城玉蘭花園·臻園等樓盤也熱銷百餘套,目前均價在40000-55000元/平方米,價格相對適中。由於中高端房企積極大體量的加推,在新房存在供應缺口的板塊內積存了一定的需求量。而房企多采取平價入市策略,加上前期的蓄客量,往往能夠實現一波去化。
“樓市價格趨於平穩”
4月,房企延續推盤的節奏,供大於求的格局很難輕易打破。受周邊樓市打折促銷及二手市場降價等因素的影響,房企定價更趨謹慎,“以價換量”策略將成爲趨勢,一旦大量剛需結束觀望積極入市,“金四月”有望上演。
浦東花木,某中高端樓盤相關負責人表示,他們將在5月份進行第二次開盤,從目前的客戶積累情況看,銷售肯定不如3月第一次開盤,“客戶都是買漲不買跌,買的人越多,越有人買。買的人少,客戶就觀望了。如果最終的客戶積累情況欠佳,我們不會像第一次開盤那樣將預售證上的房源一次性推出,而是分批加推。”
該負責人說,以往,樓盤開盤去化率在30%~40%都是很正常的,後面再慢慢賣,像去年那麼火爆的行情是不可持續的。“4、5月份一些客戶可能會繼續觀望,但總體樓市成交不會有太大問題,畢竟供求關係擺在那裏,價格也會稍微漲一些。”
某外資房企總經理表示,中高端和剛需市場先後於3月前後半段發力,使得3月成交量後來居上,最終的量價表現與“崩盤論”、“降價論”相去甚遠,“我還是看好後市的,對剛需市場很有信心,4月還會有很多樓盤加大推盤量,價格會否上漲還要觀察,但下跌的可能性沒有。”
上海某開發商營銷總監表示,目前的市場還不是全面開花的階段,一些中高端樓盤銷售不錯主要由於充分的蓄客和較高的性價比,3月入市的樓盤仍然以老盤加推爲主,新盤數量不多,中間價位樓盤的成交不突出。“目前樓市的價格水平已經趨於平穩,經過去年一波上漲,想要繼續往上還需要一個過程。”