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趙燕華
『今年年底,一線城市的房價會有10%上漲,二線城市則5%。』恆大地產董事局主席許家印昨日在香港出席恆大2013年業績發布會上,對今年中國房價『走勢圖』給了一個明確的區域劃分,他同時強調,看淡三四線城市的觀點是錯誤的,在他看來,中國房地產未來的戰略一定是在三線城市。而恆大已完成三線城市布局,現在補充一二線城市,以實現總體布局的平衡。
據悉,2013年恆大實現銷售額1004億元,今年的目標是1100億元,同比上昇9.6%。對於提價的問題,許家印表示,我之前說恆大地產是『民生地產』,因為以前讓利確實比較多,只能說去年價格適當回歸後,完成了千億元的目標,而今年的價格我們會再回歸一點。
總資產大增45.7%至3481.5億元穩居香港內房企第一
2013年,恆大各項業績數據增長顯著。其中恆大總資產達3481.5億元,同比增45.7%,規模穩居第一。此外,恆大在2013年成功突破1000億銷售額,創下歷史銷售紀錄。營業收入、在建面積、竣工面積、項目布局、現金餘額、品牌價值等八項核心指標繼續居全國第一:
——公司總資產3481.5億元,香港內房企第一,同比增長45.7%。
——全年營業收入936.7億元,香港內房企第一,同比增長43.5%。
——全年淨利潤137.1億元,同比增49.3%增幅全國第一,核心利潤103.1億元,同比增66.3%,薄利多銷贏得市場;毛利率29.5%左右,核心業務利潤率11%;每股收益0.789元,同比增28.7%。
——全年銷售額1004億元,同比增長8.8%,全年目標完成率100.4%。自2009年上市至今連續五年提前超額完成年度目標,僅用三年就實現銷售翻番。全年銷售面積1489.4萬平方米,繼續領跑行業。
——全年在建面積3948萬平方米,全國第一,同比增長1.3%。竣工面積1938.2萬平方米,全國第一,同比增長41.1%。新開工面積1988平方米。
——恆大進入全國147個城市,同比增20.5%,布局城市數量全國第一;項目總數291個,同比增27.1%。
——現金餘額超過536.5億元行業第一,同比增長113%。可動用資金1020.4億元,財務穩健。
——品牌價值267.8億元,全國第一。
專家分析,2013年恆大總資產達3481.5億元穩居內房企第一,規模居全國第一。恆大自購地以來累計已付土地款1370億元,體現了公司雄厚穩健的資金實力。
土儲平均成本僅949元左右/平方米
年報顯示,在全國龍頭房企中,恆大的核心業務利潤率最低,遠低於A股和香港上市房企15%的平均淨利潤率。但恆大通過薄利多銷的方式以量取勝,市場認可度極高。恆大憑借民生地產、薄利多銷、企業規模創下137.1億元淨利潤,鞏固了中國最薄利多銷房企的地位。
2013年恆大實現銷售額1004億元,銷售面積1489.4萬平方米,整體均價僅為6741元/平方米。減去約1500元/平方米的精裝修均價,恆大銷售均價為5000元/平方米左右。大部分項目分布在剛需旺盛的區域或城市核心地段,契合民生需求,且具有高增長潛力,加之極具吸引力的價格優勢,普通老百姓買得起、住得起、住得好,非常歡迎。據悉,項目的自住比例超過80%,首次置業比例超過60%。
對此,許家印在各類場合多次提到:『恆大的利潤主要來自於超前的民生地產發展戰略,來自於超強的成本控制能力,來自於戰略合作伙伴(供應商、建築商)的讓利。恆大要少賺或者不賺老百姓的錢,要多建老百姓買得起的精品民生住宅。』
恆大超前進入昇值潛力大的城市及板塊,土地成本控制嚴格,降低源頭的土地成本,年報顯示,恆大土儲平均成本僅949元左右/平方米。目前在建面積3948萬平方米,截至2013年12月31日,恆大已成功布局全國147個城市,同比增20.5%,項目291個,同比增長27.1%,覆蓋了除臺灣以外的國內全部省份。
2014年1月至2月期間的合約銷售金額為人民幣200.7億元,合約銷售面積279.7萬平方米,較2013年同期分別增長75.3%、51.2%。
未來的主戰場會在二三線城市
業績會上,許家印主動提到,前段時間部分群體把市場說得過於冷了,實際上中國有十幾億人口,三線以上城市600多個,個別城市房地產供應量過大是正常現象,不能用個別城市的表現來說所有三線城市。『大家認為三線城市不行,是錯誤的觀點。未來的主戰場會在二三線城市。』他表示,『從各大房企的銷售來看,1-2月份包括3月份都不會很差。另外,恆大基本上是中國進入城市最多的開發商,到底三線城市的房地產行不行,恆大最有發言權。去年恆大三線城市銷售佔比46%,均價6300元/平,帶精裝。恆大在一線城市3個項目銷售額佔比1.4%,二線城市91個項目銷售額則佔42.8%。所以我們的調研數據顯示,三線城市的樓市是可以的。』許家印表示。
對於恆大近期加大了在比較發達的一線城市的拿地力度,許家印解釋,是為了完成項目的區域結構調整。目前公司一二線城市項目佔比45.4%,三線城市佔比54.6%,基本實現了布局均衡。
『恆大在區域布局上的戰略是,既要有一線城市,發達的二線城市,也要有三線城市。去年恆大繼續戰略布局,加大了在一線和發達二線城市的布局,原則是「消耗多少,補充多少」。』許家印表示。
許家印直言:『我對房地產整體形勢並不悲觀,雖然多方面的報道會影響市場,這種情況很快會過去。如果國家宏觀經濟增長在7.5%-8%,一線城市到年底房價起碼上漲10%,二三線城市房價起碼上漲5%。』
對於提價的問題,許家印表示:我之前說恆大地產是『民生地產』,因為以前讓利確實比較多,只能說去年價格適當回歸後,完成了千億元的目標,而今年的價格我們會再回歸一點。恆大董事局副主席夏海鈞則表示:『去年在價格回歸的情況下,銷售完成1004億是很不容易的,在今年,恆大也希望價格能再回歸一點,並完成1100億的銷售目標。