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中新網4月1日電聚焦高端領域和重點城市,並通過高周轉實現業績、利潤的高增長,融創中國的孫式打法初顯成效。
3月25日,融創中國(01918.HK)發布年報,2013年合約銷售額達547億元,比計劃的450億高出11%,核心利潤提昇28.8%至35.2億元。面對過去『激進』的質疑,融創目前各項財務指標皆在安全線內,其中淨負債水平從去年的78.9%下降至69.7%,降幅達12%。
發布會現場,融創中國董事長孫宏斌用『超預期』形容自己的感受,『拿地、銷售、負債率、融資等各項指標都超出預期』。不少業內人士認為,在房企增速放緩時期,融創能取得上述業績實屬不易,接下來或能成為破千億的黑馬。
但孫宏斌似乎不以為然,他將融創2014年的銷售目標定在了650億元,低於業內預期。『千億並不重要,規模小了沒有競爭力,但規模大了也會有風險』,孫宏斌表示,融創對銷售規模的追求,是『建立於利潤和現金流之上的增長』。
這位曾被貼上『激進、冒險』標簽的地產明星,面對規模的誘惑更加從容。
掘金改善型需求
高聚焦是融創中國取得高增長的關鍵——專注於利潤較高的高端樓盤領域,並且通過深耕重點城市降低風險。年報顯示,融創中國2013年實現的547元合約銷售額,主要來源於北京、上海、天津、重慶、杭州等經濟發達城市,合約銷售均價達到21837元。
『我認為今後幾年,改善型的房子要比剛需房賣得更好。』孫宏斌的判斷基於兩點,一是過去幾年剛需盤紮堆,二是政府將加大保障房和自住型商品房的供應。
他以北京為例,目前每年北京住宅供應量約為2000萬平方米,2014年計劃40%為保障房,60%為商品房,但其中一半為針對剛需的自住型商品房。『剛需市場供應量較大,改善型住宅供應量較少,並且隨著限購、限價政策逐步放開,壓制的改善型需求將進一步釋放。』
這一點得到了業內的認同。蘭德諮詢總裁宋延慶表示,從前兩年開始,開發企業都往剛需產品紮堆,隨著剛需客群被消化,未來將出現剛需市場『火拼』的問題。『融創的差異化產品競爭,正是其優勢所在。』
但高端盤往往意味著高風險,但融創始終將戰線鎖定在城市化率較高的重點城市——這意味著市場和高端客群的穩定,進一步降低了銷售風險。
『融創中國在過去二三線城市和剛需盤的開發熱潮面前保持了克制,項目始終聚焦核心城市的核心地段,產品主攻中高端,這在一二三線城市分化加速的時期,一線城市的熱銷使得融創得以突圍。』一位業內人士如此評價。
這也使得融創能夠獲得較好的核心淨利和溢利。年報顯示,2013年融創的核心淨利達35.23億元,同比增加33%,經營溢利為61.18億元,同比增加27%。
高周轉低負債
綠城的產品力加上融創的銷售力,讓融創中國在中高端市場得以快跑。
一位在地產行業浸淫了20年的開發商,就曾驚訝於融創的銷售能力。2013年,上海融創綠城收購昊川置業旗下的上海香溢花城項目,接手前4.6萬元/平方米的價格沒賣出去,而孫宏斌卻以5萬元/平方米的價格售完。類似高端市場的銷售傳奇,同樣在北京西山壹號院上演。
『融創的銷售力是內部強有效的開發管控體系的外部體現,最終實現的是資產的高周轉。』一位業內人士如此分析。
據接近融創的人士透露,融創對項目開發節點的控制嚴格,一個項目在獲取階段即全面展開工作,拿地後7天內確定定位和規劃方案,30天內召開啟動會,從集團到區域公司高管組成評審團,對產品和品質標准、目標成本、節奏安排及利潤、現金流、IRR等指標進行明確。
快速周轉使得融創的各項財務指標更加安全。年報顯示,2013年融創總項目收入達308.37億元,同比增加48%,現金資源增加30.5%至160億元。加上對負債規模的克制,2013年融創淨負債率同比下降12%至69.7%,而根據中國房地產業協會近期發布的報告,2013年500強房企淨負債率平均為79.03%,較2012年上昇17.06%。
債務風險的降低還表現在負債結構的改善上。年報顯示,截止2013年12月31日,融創一年內到期的短期債務從117.8億元顯著減少至78.4億元,僅佔債務總額的27%,同比下降了27個百分點。
謹慎拿地未來可期
『2013年,我們在確保現金流安全和負債率可控的前提下,研判了340個備選項目,精挑細選獲取了19塊符合公司戰略的好地。』孫宏斌在發布會如是說。
2013年,融創在土地市場斬獲頗豐,先後在北京、深圳、上海、重慶、杭州五地攬入19幅地塊,總計建築面積957萬平方米,總土地儲備達到2246萬平方米。其中北京亦莊和農展館兩幅區明星地塊由於刷新區域單價,遭到不少輿論的擔懮。
孫宏斌對此並不回避。『現在來看,農展館和亦莊地塊的價格都很合適,未來業績一定會超出我們的預期。北京和上海市場不可能有太大起伏,雖然不會像去年漲得那麼多,但不可能跌。』
另一方面,拿地的資金佔用量並非外界想像的那般大。內部資料顯示,通過合作開發和各種融資,2013年融創對新增土地儲備的應付賬款合計為162.81億元,其中2013年已付135億,未來兩年僅需支付剩餘的27.8億元。
融創執行總裁汪孟德表示,2014年融創對拿地將保持非常謹慎的態度。『融創買地的基本原則是以現金流安全和控制負債率為前提,我們今年暫時沒有買地的計劃。』
業內人士分析,如果融創能在今年控制拿地規模,謹慎地選擇進入城市,並繼續保證項目銷售,未來業績將十分可期。海通國際的研究報告也認為,2014年融創擁有1235億元可售資源,考慮到其項目品質高,且都在大城市的特點,2014年有望獲得可觀盈利。
但孫宏斌依然謹慎地將2014年銷售目標定為650億元,這也意味著,融創只要去化一半的可售貨源,便可實現全年銷售目標。
『2013年是房地產行業特別好的一年,但不可能一直持續,未來不同城市、不同項目、不同企業將進一步分化。』但孫宏斌對融創信心滿滿,『我們沒有難賣的房子,因為我們始終聚焦在核心地段,專注做高端項目,而且提前布局拿地,這個戰略讓我們很佔便宜。』