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從杭州德信地產降價,到商業銀行限制房地產夾層融資、監管層出手整頓銀行表外融資……對於房地產這隻越跳越高的孫悟空來說,資金鍊第一次成爲了越收越緊的“緊箍咒”。
這對剛剛興起的房地產基金來說,是福是禍?房地產行業持續十年之久的黃金牛市是否就此終結?在此前結束的2014(首屆)房地產基金春季論壇上,房地產金融專家深度解析地產行業走向。他們得出的結論是:房地產開發環節的高利潤率時代已經結束,企業繼續生存的祕訣是擴展產業鏈條,向各個環節要利潤;地產+金融將成爲未來房地產業走向高端的新形式。
房地產面臨變局
2014年初春,種種信號都讓房地產業人士反覆思考一個問題:輝煌十年的房地產牛市是否已經走到盡頭?
變化顯而易見。
新能資本創始合夥人唐朝軍說,開發商拿地趨勢已經開始從三四線城市往一二線轉,無論是地價也好,頻率也好,這是明顯的趨勢。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟說,房地產行業人人熟知“5983模式”,即拿地後5月項目動工、9個月開盤銷售、一期銷售完成80%、3年項目竣工,這樣的運作效率意味着房企從高週轉中挖掘的利潤空間已到極致。隨着地價的上升、銷售端的政策限制,行業利潤率下降已成定局。
前海力匯基金公司執行總裁陳宇認爲,房地產行業將面臨整合。“5年前房地產行業有3萬家,現在逐漸在優勝劣汰。2012年百億的地產商才50多家,2013年已經達到71家,其中有6家已經達到千億。隨着大中型房地產公司不斷成長擴大的同時,中小型房地產公司的發展空間面臨瓶頸。”
全產業鏈運作將成趨勢
房地產行業面臨變局,傳統的盈利模式面臨挑戰,未來的利潤空間將從何處產生?
陳晟提供的方案是:向產業鏈要利潤。從以往單純經營房地產開發,延伸到拿地、產業引進等多個環節,向每一個環節要利潤。通過這種模式,讓房地產行業從“黃金十年”進入“白銀十年”。
這條產業鏈往上延伸,是多位地產金融專家不約而同提到的:拿地環節就提前介入,在一級土地整理、產業引進等階段就積極與當地政府合作,從而在這個利潤豐厚的環節上分一杯羹。
華睿信董事長範嘉貴以公司的一次成功實踐,現場演繹了這種新模式:公司與軟銀合作成立了一隻基金,專門投資產業園。在內地一三線城市的核心地段,基金持有66萬平方米土地的100%產權,並負責土地拆遷,園區中涵蓋總部基金、軟件、數據產業園、配套的住宅、學校等一系列設施,僅前期介入就花了兩年多時間,總投資大概10億元人民幣。如今,第一期項目將在今年7月份銷售。範嘉貴總結其過程:前期與政府溝通、定位;第二是找到合作伙伴;然後與合作伙伴一起給這塊地創造價值。他的經驗是:“賣房子賣賣就沒有了,但如果招這麼多企業,地產只是一個載體。這樣,政府更喜歡有產業背景的基金參與運作。”
建銀精瑞資本副總裁劉東提出,從大背景上講,中國產業升級是大的趨勢,地方政府越來越多的招商引資行爲帶來產業用地的配套需求,例如在一定的面積產業用地之外,再配套一定的住宅用地和商業用地,由此帶來地產商的綜合機會。
另一方面,將地產的產業鏈向下擴展,則是走專業化分工道路,從地產的持有並運營的過程中產生持續的效益。
創東方投資董事長肖水龍同樣也提供了自己的一個成功案例:在寶安區某項目中,房地產基金從傳統單純的“資本提供者”角色,逐步演化成“資本營運商”的複合定位,除了向項目提供資金外,還提供日常管理,通過輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創意,實現項目方、資金方和投資方的三贏局面。他總結說:“這個模式改變了過去投資全出、開發全管、利潤全得、風險全擔的模式,逐步形成投資、開發、銷售、管理等行業細分的模式。”
新沃資本控股高級副總裁劉暢認爲,房地產行業從野蠻生長時代到最後的成熟,一定是要經歷專業化道路。從住宅地產到商業地產、到現在養老、旅遊、文化產業、科技園地產,業態會越來越多。剛開始的時候一個基金管理人各種各樣的業態都會參與,以後很多基金公司可能會專注在某一個地產的細分領域,理解更加透徹,能夠深度挖掘每一個項目的價值。
劉東更從美國房地產基金的運營方式中提出,美國大部分學校、養老院的業主既不是個體老闆,也不是某個地產商,而是房地產基金,房地產基金的真正持有人則是在美國證交所開戶、交易、購買股票的機構投資者。如果將這式方式借鑑到中國,國內的房地產基金也可以通過設立基金,然後在上交所、深交所發行,用籌集到的大量資金去投資學校、醫院,改善基礎設施建設。