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上海經營性土地出讓模式再次謀變。早報記者從知情人士處了解到,上海土地交易部門上周召開競買人座談會,告知與會開發商擬改革土地出讓模式:計劃采取招標和掛牌結合的方式進行土地出讓,提高土地出讓保證金比例,上調後的比例或達40%。
按設想,這一改革會先在商辦地塊推行,住宅地塊暫不實施。
招標和掛牌相結合
早報記者拿到的會議資料,勾勒了復合式土地出讓入市交易流程圖:
土地公開公告方式不變,公證處於公告結束後一個工作日審核保證金,並於當日發布通知,確定具體交易方式,以及後續交易活動安排。根據審核情況,若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上,發布有競價招標通知,投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為1-2人,即發布掛牌通知,同時發布競買人數。
評標分值一般由商務標分值和技術標分值兩部分組成,原則上總分設置為100分。通常情況下,商務標由4部分組成,分別是經濟實力、技術資質、項目經驗和出讓人響應度。
評標小組根據評標結果得出綜合得分,主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據現場競價情況產生,但不得超過3人。
最多3家公司現場競價
從該流程來看,現場競價環節最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋說,現場競價從人數上進行控制,競價時間能大大縮短。這意味著,原本『15家企業參與,10家企業觀摩競拍過程』的場面可能不復存在。
為了防止開發商報名卻不參與競買,前述會議資料還提到,『若某地塊采用有競價招標方式出讓後,已獲得投標資格的投標人未在出讓文件規定時間內投標,或投標不予接受,或投標文件為無效投標文件,或投標人私下接觸相關人員等,則該投標人須承擔相應違約責任;若該地塊采用掛牌方式出讓後,因無人報價或報價均無效導致本地塊最終不成交的,則已獲得競買資格的競買申請人須承擔相應違約責任。』
保密等級提昇
此前保證金提交之後進入報名環節,參與競拍的人數均會在官網上披露。在報名環節中,眾多開發企業甚至能從某些渠道了解競爭對手情況,提前做准備。
若復合式土地出讓最終成行,公告期結束,即繳納保證金的截止日期後一天,便會審核保證金。審核後若有效申請者達3人及以上,人數將不對外公布。且現場競價前選擇招標的方式,由商務標及技術標對企業進行評判,但評標的專家於投標前一天抽選完成,預防企業提前與專家私下『交流』。
會議資料顯示,『投標人私下接觸相關人員的,則3年內不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動,違約行為列入誠信檔案並上網公示,同時已提交的保證金不予退還。』
保證金比例或提至40%
根據會議資料,未來土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門解釋,這是為了『確保真實參與』。據悉,未來保證金比例有可能達到40%。
在上海,經營性土地開發商領取標書後,凡有意向參與土地出讓的,正式掛牌前,政府會要求其繳納土地底價一定比例的資金作為競買保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價格的20%。對於上海動輒數十億元的地價來說,這一比例實際上已經相當高了。
此番保證金比例若繼續提昇,將是上海5年內第二次上調土地保證金。2010年3月,國土資源部曾發布《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,規定土地競買保證金從普遍執行的底價10%翻倍至20%。
這一舉措不但提高了開發商競買地塊的門檻,也使得市場低迷時期開發商退地成本大幅提高。以一幅20億元的土地計算,未來保證金就將佔用8億元。有開發商表示,『這個價格在其他城市都能拿好大一塊土地了。』
住宅地塊暫不實施
會議資料上並沒有新方案推行的具體時間表,並特別告知,會上所講內容『請以具體地塊的出讓公告和出讓文件為准』。
早報記者拿到的資料顯示,新出讓模式適用於所有經營性用地。有知情人士稱,該模式先期或被用於商辦地塊的出讓。土地交易中心相關人士說,采取新型的模式,有助於提高『帶方案』出讓的比例,確保功能落地。
相比價高者得的現狀,選擇招/掛復合式出讓的方式,政府更容易把地塊出讓給前期溝通更好、更加符合政府區域定位的方案。
實際上,商業項目的運作遠比住宅復雜,一個商業地產項目的成敗經常決定了整個區域的定位。這使得政府傾向對商業項目的出讓,設置更多的限制條件,如上海近期即將完成出讓的上海新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊,就在出讓文件中設置了『商場需引進主力業態(店)不少於3家,每家規模不小於1200平方米,且工商、稅務須落戶長寧』等硬性條件。