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2014年第一季度,隨着杭州“樓王”打下降價第一槍,整個房地產市場的預期突然變得謹慎起來。隨後,常州樓盤6折甩貨、萬科北京新盤降價入市、南京兩樓盤每平售價直降25%等一系列新聞紛至沓來,讓紅火的房地產市場溫度驟降。一些開發商甚至開始佈局全面下調房價,港資地產龍頭九龍倉旗下常州兩盤大幅降價、杭州項目“貼成本”低開入市,讓長三角地區房地產市場越發悲觀;而在內地地產巨頭中,雅居樂則當起了降價急先鋒,已先後在全國多個區域掀起了大幅降價風。
雅居樂的“降價之旅”
2月21日,常州雅居樂星河灣正式開盤,推出5、6、8、10四棟樓。在這部分房源中,精裝均價13000元/平方米,毛坯均價7000元/平方米,而此前該樓盤對外宣稱的毛坯房源均價爲12000元/平方米。這意味着,雅居樂此次開盤已是“六折甩貨”。
本月初,由雅居樂和星河灣聯合開發的成都高端樓盤“鉑雅苑”突然宣佈降價。毛坯房均價由早前的8800元/平米降至7000元/平米,精裝房均價直接從之前的18800元/平米降至13000元/平米左右。一時間,鉑雅苑降價成爲成都房地產行業熱議話題。
近日,雅居樂的降價風已經刮到了它的大本營華南地區。
位於佛山主城禪城區亞藝湖板塊的雅居樂曼克頓山,3月21日傳出最低優惠活動價可達8600元/平方米,較該盤首推報價15000元/平方米大幅下降。值得注意的是,該項目曾爲昔日佛山“地王”。2010年12月,雅居樂經過5個小時255輪競拍,以5.25億元總價拿下該地塊,摺合樓面地價爲7121元/平方米。
同時,佛山另一項目雅居樂花園相關負責人也對外稱,該項目近期推出全新組團的團購售價將會讓市場“非常驚喜”。
爲何會是雅居樂?
在內地衆多大牌房企中,雅居樂緣何成了本輪降價的急先鋒呢?
今年1月8日晚,雅居樂發佈12月銷售公告顯示,2013年全年雅居樂實現銷售金額爲403.4億元,未能完成420億的銷售目標。而根據中國房地產測評中心的數據顯示,碧桂園2013年銷售金額達到1097.3億元,恆大2013年銷售金額達到1082.5億元。同爲“華南五虎”,雅居樂已經被碧桂園、恆大遠遠地甩在身後。
克而瑞研究中心的報告顯示:雅居樂的產品線大致可以分爲旅遊地產、高端產品和中低端剛需產品。自從清水灣項目成功後,雅居樂的中低端產品就日漸減少,近三年樓市產品更多是低密度物業、中高端物業的開發。近兩年來,受到調控和經濟增速持續下滑的影響,以清水灣爲代表的旅遊地產項目銷售下滑嚴重,這些物業開發的最大難題就是去化效果難以讓人滿意。而大量的資金投入,較慢的現金週轉,使得企業資金壓力較大。
一邊是銷售任務不達標,另一邊則是在土地市場上花費猛增。2013年雅居樂僅4月和5月就已收攬多幅地塊,分別在揚州、上海和南京購入新地塊,總面積達110萬平方米,區域項目數量增至9個。截止去年10月底,雅居樂地產年內拿地金額總計約爲117億元,而其2012年全年拿地支出僅爲27.94億元,2011年則爲15.7億元。
網尚房地產研究機構研究員張麗君向大衆證券報和財信網記者表示,讓雅居樂放下身段大幅降價促銷的原因還不僅僅在於房源銷售壓力以及土地款壓力,雅居樂董事長陳卓林今年爲集團定下了衝700億元的銷售目標,這或許真正成了懸在雅居樂旗下各個項目負責人頭上的達摩利斯劍。
降價風還將刮向哪裏?
在雅居樂地產項目的佈局中,南京無疑是最爲重要的城市之一,僅2013年,雅居樂就有長樂渡花園、藏龍御景、雅居樂濱江花園三個項目同時在售。
其中,雅居樂濱江花園更是其所在片區的地王。該項目由兩塊地組成,在2010年10月的那場土地拍賣會上,第一幅地塊在加價350輪後成交,溢價高達538%,刷新該板塊樓面地價新紀錄;第二幅地塊溢價同樣高達5倍以上,樓面地價高達7813元/平米,再度刷新前面的地王紀錄,更是逼近相鄰地塊樓盤的銷售價。
由於三個項目的土地價格都不菲,它們上市銷售的定位都非常高端,其中長樂渡花園爲明清風格院落式聯墅,藏龍御景和濱江花園則是大戶型高層豪宅。
然而,由於它們的目標人羣正好是當下樓市調控的目標人羣,目前三個項目全部陷入滯銷狀態。根據南京網上房地產的數據顯示,長樂渡花園今年1月23日推出的4棟房源,認購量和成交量至今都爲零;藏龍御景去年8月份推出的3棟房源,至今成交率不足10%;雅居樂濱江花園的成交情況也是一片慘淡,去年11月開盤至今,成交比例同樣不足10%。
由於銷售不暢,雅居樂南京三大項目的銷售進度也都被打亂。根據雅居樂向南京市住房和城鄉建設委員會上報的預售方案,長樂渡花園在3月1日會有一次開盤計劃,濱江花園在去年11月15日有一次加推房源的計劃,現在看來,這些計劃都已經向後推遲了。
“雅居樂三個項目當時推出的時候,南京樓市的景氣度是比較高的。在高景氣度下,雅居樂三個項目還是都陷入了滯銷,我覺得它後面的銷售就很不樂觀了”,南京房地產業內一位不願具名的人士接受大衆證券報和財信網記者採訪時表示,從3月份起,南京樓市受各地降價的聲音影響,購房者已經開始進入觀望狀態,他們對房價上升的預期不像去年那麼高了,在這樣一個局面下,“雅居樂要想完成目標任務,快速回籠資金,南京的項目要麼跟其它城市一樣,大幅降價促銷;要麼就是做規劃的調整,一些還沒有開發的房源,趕緊轉成中小戶型的剛需產品”。