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你用過專項維修資金嗎?動用該筆資金需2/3以上業主同意使用率極低
文/記者賴偉行
位於番禺的某樓盤業主最近發現,大樓內貼出了公示,稱因設施老化,需對大樓內的牆面等設施進行維修,需動用小區專項維修資金,總額大概為1萬多元。
『這麼多年了,我們纔第一次使用專項維修資金。』網名為『西北狼』的業主稱,該樓盤樓齡最長的已達12年,每戶大概交了5000多元的專項維修資金,但使用率不高。
記者從廣州市國土房管局了解到,自從1998年10月廣州建立專項維修資金制度後,專項維修資金總額在去年已突破100億元,但是累計使用金額只有1億多元,資金使用率約為1%。有市民直言,專項維修資金要求必須經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主的同意纔能使用,過高的門檻以及復雜的程序,都不利於提高其使用率。
據悉,廣州正計劃加快出臺《廣州市物業專項維修資金管理辦法》,擬增加『緊急動用資金』的條款,在賬戶有資金的前提下,只要大樓『有病』,可以先緊急動用『救命錢』治病,而不需經過先通過『兩個2/3』業主的通過。
怪象:
專項維修資金在『休息』業主維修還得湊『份子』
根據住建部的規定,動用物業專項維修資金必須有超過業主總數且總面積2/3的業主簽名。有物業公司管理的小區,一般房屋維修如屬於物業管理合同內有約定范圍的,就用管理費出;如合同沒約定的,比如電梯維修、發電機和水泵房等支出花費較大的維修,就需啟用維修資金。
『目前沒有明文規定哪些是使用維修資金,哪些使用物管費。』廣州市國土房管局相關人士表示。
投資購買了海珠區南田路一住宅物業的市民趙女士不久前接到了管理處的電話,稱其已欠下8個多月的『維修基金』,每個月大概12元。『不是有專項維修資金的嗎?怎麼我們還要交維修基金。』
一直把房子放租的趙女士諮詢下纔了解到,小區內不少業主,都是買了房投資出租的,就算有物業專項維修資金,要讓這些平時神龍見首不見尾的業主湊齊2/3的簽名非常難。於是小區乾脆按戶每個月『湊份子』多交十多元。
荔灣區金盈居業主委員會主任練志群一直關注自己小區專項維修資金的使用情況。他告訴記者,小區的專項維修資金目前有100多萬元,六年多來同樣一分錢沒有用過。小區內從業主交付的物管費中,會抽出一部分儲備下來,一有問題就可以用於維修,這樣可以避免走程序。
探因:
『兩個2/3』使用門檻過高按面積分攤費用公平否
記者采訪了解到,不少聲音反映『兩個2/3』的使用門檻過高是導致維修資金無法順利動用的另一個重要原因。
番禺麗江花園目前住戶已經達1.3萬戶,總的專項維修資金超過3000萬元。大約三年多年前,小區內的物管要更換一百多部電梯的通話系統,足足跑了一年半。『有的業主在香港等地,有的在國外,要湊齊這些簽名並不容易。』小區物業部人士表示。
另一方面,專項維修資金的管理辦法規定:『商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。』這成為部分業主不願意出資的理由。『因為大修的對象是電梯,有的業主住的面積雖大,但人數少,覺得出更多的錢吃虧。』
雲鶴苑小區的業主謝先生表示,前幾年小區為了用專項維修資金維修電梯,苦口婆心地勸說業主,纔湊足了簽名。『電梯的鋼纜已經快要斷了,如果不及時進行更換,後果不堪設想。』
有動用過物業維修資金的人士則表示,政府相關部門的審批流程時間也不算短,希望能簡化程序,讓審批流程走得快一些。
建議:
法規上需簡化程序
政府部門或可介入
廣州物管協會副秘書長陳昂鵬表示,專項維修資金申請的流程並沒有想象中復雜,只是『兩個2/3』門檻太高,所以限制了專項維修資金的使用。除了找不到業主簽名之外,業主意見不一也是過不了門檻的原因之一。
他還表示,行內有個變通的做法,就是將公益收益部分當作物業維修資金,將開支明細『曬賬』給業主們看,經業主們簽名纔可使用,但流程相對比較簡單。『關鍵還是在法規方面,需要簡化程序。』
『有的小區也缺少業主委員會。』廣東博厚律師事務所律師程磊分析,沒有業委會的小區需要由物業管理公司發起使用專項維修資金,還要經過『兩個2/3』的門檻,這很困難。在這種情況下,政府相關部門、街道辦和居委會可以適當地介入轄下小區專項維修資金使用的過程,參與和指導小區操作申請流程。
對策:
在緊急情況下可
用專項維修資金
廣州市國土房管局表示,廣州維修資金歸集量大、使用不多,但不等於維修資金使用難。由於廣州大部分商品住宅尚未進入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續進入維修階段,維修資金的使用率將會逐年提高。
目前,廣州市正制定《廣州市物業專項維修資金管理辦法》,設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定。
程磊介紹,《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第29條規定,發生危及房屋使用安全的五種緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,可以不經過雙重2/3的業主同意。廣州市目前還沒有明確的法律法規規定,但可借鑒北京市的做法。