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房價連跌31個月的溫州市,正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施,其中涉及調整現行“限購、限貸”政策。“兩會前後,聽說由市住建委牽頭,草擬了一個綜合方案,目前已經上報浙江省政府。”2014年3月26日,民進中央經濟委員會副主任、浙江省民營投資企業聯合會會長周德文說。由於房價下跌,在高峯期進入房地產的大量民間資本,已經出現負資產。目前溫州樓市購買信心不足。限購等調控措施的調整,已出現時間窗口。溫州市住建委有關人員曾表示,當前溫州房地產市場,給完善限購政策,降低購房門檻,促進剛需和改善型購房入市等調整留下空間。自全國“兩會”期間國務院總理李克強對分類調控定下基調,多個限購城市開始蠢蠢欲動。3月中旬,包括長沙在內的多個城市召集開發商調研和座談,呼籲完善現有調控措施。國家統計局2月份數據顯示,從2013年2月開始,13個月來首次出現新建住宅上漲城市數量低於60個,溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市環比下調。政府目前的顧慮,一個是溫州名氣太大,其次是不是調整政策能夠真正抑制住房價下跌的勢頭。最後是一旦取消是否會暴漲。
取消限購房價真會大漲嗎,有消息稱:“部分城市近期已口頭知會開發企業,在房屋銷售時可突破限購範疇,主管部門對購房資格審覈已悄然鬆綁。對上述調整,地方政府並未下發書面文件。”其實,以目前房地產形勢,除一線城市北京、上海、廣州、深圳外,全國32個城市都應立即取消限購,一線城市因有其特殊性,面臨城市功能疏解的緊迫任務,限購在一定時期的存在,有相當的必要性。其它所有城市,限購作用已名存實亡,房地產商則屢次拿此說事,認爲限購是政府幹預市場經濟的典型行政手段,正好也解除了這個讓人病垢的口實。之前的限購,如果說是政府擔心房價上漲失控的話,那麼,現在取消限購,會否引發房價再次大漲那?我的答案是:取消限購,短期會引起房價大漲,之後則會恢復平穩,長期看是有利修復供求關係,穩定市場預期。毫無疑問,按照三中全會市場化改革方向與市場經濟發展規律及當前樓市高庫存、中央調控方向的分類調控的背景下,樓市“限購令”取消時機來了。
因此,可以分三步走,第一步是先從房價下降的城市開始,譬如溫州等。第二步是從高庫存的城市,譬如杭州。第三步纔是一線城市的北京、上海、廣州、深圳。總體上中國樓市供小於求,但局部供大於求,鑑於當前的市場情況和中央政府倡導樓市的“分類調控”政策,樓市取消“限購令”政策時機已經成熟。一是取消限購政策,實現一手房、二手房的黏度,加強市場的活力,逐步消化庫存。二是限量出售土地,減輕市場的壓力,進一步的促進長沙樓市的健康發展。三是有利創新營銷策略,加強市場的正確引導,開足促銷的馬力,加大銷售的速度。不久前的全國“兩會”上,溫州市長陳金彪稱,溫州的資金有很多都沉澱在房地產上,房價一旦斷崖式下跌,抵押物就縮水,銀行就會產生壞賬,信貸投放無法增加,實體企業就融不到錢。如果實行差異化調控,資金流轉起來,同時有利於整個實體經濟資金鍊和擔保鏈的解套。
譬如2011年3月18日,佛山正式實施限購政策,佛山戶籍居民第三套限購,非佛山戶籍居民購首套房必須提供1年以上社保或納稅證明。2014年是佛山實施限購措施以來的第四個年頭,有數據表示,目前佛山房價堅挺成交量增,可以說,限購3年後房價還是回到原點,作用不大。市場上都認爲限購沒作用,2014年應該取消限購。限購三年來,佛山商品房住宅成交走勢總體平穩,價格堅挺且成交量始終保持增長。有關數據顯示,2010年佛山市住宅均價爲7448元/㎡,2011年爲到8170元/㎡。2012年限購成效顯現,成交均價回落至7635元/㎡,但2013年房價又重上“8字頭”,達到8250元/㎡。另一方面,從2011年到2013年,房價收入比正在逐步縮小。房價收入比即爲住房總價除以家庭年總收入的比率,根據統計分別爲1:9.59,1:8.16和1:7.7。這意味着每戶家庭能用更短的時間買得起房。
2010年9月29日,國家有關部委下發通知,推出五條措施進一步推進房地產調控,要求地方立即制定實施細則,已印發實施細則的地區,要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善,並嚴格實行問責制。隨後,各地樓市調控細則紛紛落地,在衆多措施中比較突出的就是“限購”,顯現政府調控樓市的決心。9月30日晚上,深圳緊急出臺“限購令”,規定從10月1日起,在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策:其中深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員爲深圳市戶籍居民的家庭),限購兩套住房;能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭,限購一套住房。廈門市國土房產、金融管理、稅務等7個部門在十一當天聯合下發了有關促進房地產業持續健康發展的意見,並決定採取臨時性限購措施,即從2010年10月1日起至2010年12月31日,同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。繼深圳、廈門之後,10月7日晚間,上海也出臺“限購令”,具體爲:“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記。”
寧波市9日出臺樓市調控細則,亦規定每戶居民在本市只能新購一套住房。10月10日,福州市新出臺的房價調控補充細則規定,從即日起至2010年12月31日,本市行政區域內戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能在本市五城區新購買一套商品住房。細則還規定,暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上(含一套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市五城區繼續購買商品住房。 10月11日,杭州市研究出臺了《關於進一步加強我市房地產市場調控加快保障性住房建設的實施意見》,暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房(含二手存量住房);停止執行購房補貼政策等相關收費,並提出落實差別化信貸政策。2010年“新國十條”出臺後北京率先實施的樓市“限購令”正在二、三線城市全面鋪開,截至2011年11月,全國共有46個城市實施限令,其中直轄市3個,省會城市26個,計劃單列市5個,其他城市12個。
正如經濟參考報報道,兩會期間,溫州市市長陳金彪對外表示,“溫州房地產泡沫已得到充分擠壓,價格壓縮的可能性不大,建議國家實行差異化樓市調控政策。”這一信號,令人頗爲期待。半個月後,一份對當地市場最新房產政策的解讀,當下正在溫州業界小範圍流傳。其中包括的內容有:在溫州市區三區內沒有二套以上住房,都可在溫州購房。溫州以外無論有幾套住宅,在溫州購房不限購;公積金貸款最高評估價不可超過18000元/平方米;公積金曾有貸款記錄,還清後再貸款按首套計算可貸70%。90平米以下首次部分房產可貸80%,公積金貸款和商業貸款是分開的,也就是說只要溫州沒有房,無論在外地的公積金貸款是否還清,商業貸款都按首套計算,同樣,如果溫州或外地有房,無論貸款還沒還清,只要公積金沒貸款,辦理公積金貸款時都按首套計算;夫妻婚姻狀況發生變化的,產權必須變更,以下兩種情況除外:一、婚前買的房產,但能提供初婚證明的,二、婚後房產,結婚證登記日期在產權證登記日期之前的;學區房報名需在4月30日前完成,購置60平米以下房產的,三區以外是不能將戶口遷入的,三區以內可以遷入戶口,但入學區需產權滿三年後;現所有住宅性質房產交稅評估價大概在原評估價基礎上已下調10%至20%左右。
“這基本上是住建委牽頭制定相關方案草案的主要內容,但不能確定是否得到了上級政府的認可。在有關措施正式出臺之前,一切仍是未知。”周德文說。這已經是溫州第二次嘗試完善“雙限”在內的調控措施。2013年8月,溫州宣佈2011年的限購政策實施之後,已購買一套住宅的本地戶籍家庭,可以再購買一套住宅,但名下所有房產只能是兩套。周德文說,2013年調整政策出來之後的一個月,當地二手房交易量直線上升,但此後又開始回落,主要是大經濟環境仍在下行,供求關係仍存在矛盾。”公開數據顯示,2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點,2013年降至22644元/平方米,降幅達32%。2014年1月,溫州商品房均價又滑至19374元/平方米。在相當長的時間裏,溫州是全國70個大中城市中房價唯一下跌的,這個勢頭並沒有被止住。沒有人能預測底在哪裏,政府向我們徵求意見,放開限購後房價會不會繼續下跌?應該不會,溫州有一批改善性需求沒有釋放,如果有這麼明確的市場預期,購買信心一定會增加。來自供應結構、資金鍊收緊等多方矛盾,已經令溫州樓市成爲驚弓之鳥。目前市場上70%~80%的購房都是首次置業和首次改善的剛需人羣,對價格的敏感度非常高。
溫州市2013年住宅交易量約爲10000套,這個數字幾乎是2010年~2012年的總和。2013年以來,溫州市區,尤其是新區供應量過大,交易價格難以企穩。目前溫州市商品房庫存37187套,其中住宅30200套(包括上年結轉和新增供應)。受到2011年民間信貸危機的影響,過去幾年中溫州司法委託拍賣的房屋數量明顯增多。2012年有986套,2013年有918套,2014年又有約2000套拍賣房進入市場,它的價格顯然是要低過市面價格,也會對市場帶來衝擊。今年一個是總量上,住宅用地從2013年實際供應1500畝,2014年計劃縮減到1000畝。另一個是在供應結構上,過去新城的供應量過大,比如甌海,少推地。像鹿城區這樣的老城區,會適當多推出一些土地。爲了平衡住宅供應縮減帶來的收入縮減,今年可能會在商業、辦公用地上加大供應力度。截至2013年底,溫州銀行業的不良貸款率爲4.41%,較去年年初上升0.66個百分點。不良率高企,直接導致了新增貸款大幅下降。實際的情況可能比官方公佈的數據更爲惡劣,在去年底沒有進行資產處理前,建行、招行銀行不良率超過10%,部分銀行都在5%~6%。2013年以來,溫州的銀行行長基本上已換了一茬。
雖然說現在溫州市房屋銷售均價仍然在2萬元左右,但是下行的空間已經不大。首先政府收儲土地和公建配套投入成本是比較高的,另外一方面,如果房價繼續下跌,會出現更大量的資產縮水,這將引發更大的問題。按照溫州市長陳金彪的說法,溫州房屋價格較最高點下跌了31%。不過記者實地瞭解,之前被熱炒的房子,普遍縮水50%~60%。即便一些大型老小區,市值縮水也在30%以上。“很多人,包括企業,房屋已經成了負資產。“土地和房屋的縮水,影響的不僅僅是房地產市場。”周德文說。“溫州中小企業約70%與房地產有關,很多實體企業的銀行貸款也是通過這些不動產進行抵押獲得。如果房價繼續下跌,這些資產繼續縮水,會令實體經濟雪上加霜。”據統計,2013年底溫州地區銀行的貸款餘額是7092億,有1000多億是房地產貸款,有4400多億是用房產作爲抵押的。溫州的資金存在"三高"現象(房地產貸款佔比高、房地產抵押物佔比高、實體經濟涉足房地產的比例高)。溫州中小企業發展促進會提供材料顯示,在2008年-2010年期間,溫州房地產市場資金規模約爲1000億元,而歷史最高峯達到2000億元,民間借貸佔到樓市資本的約六成。“估計現在流出和縮水的規模,已經達到一半。”周德文說。
今年兩會上,陳金彪表示,“目前溫州的房價已縮水三分之一,如果國家能出臺差異化的調控政策,使樓市逐步穩定,就能促進交易,進而增加市面流通的資金。資金流轉起來了,對資金鍊、擔保鏈的解套是有好處的。”如今,溫州經濟“脫實向虛”後遺症顯現。來自權威部門的數據顯示,2013年上半年溫州市多個主要經濟指標處於浙江省“倒數”行列,其中人均GDP、GDP增幅、工業銷售產值增幅、銀行存貸款餘額增量、城鎮居民人均可支配收入增幅等指標均排在全省最末。房市繼續下行,不僅拖累已經陷入困境的實體經濟,更嚴重影響了地方政府財政。“開發商沒有資金拿地,土地價格不斷下行,賣地收入不夠,但政府又不可能提高稅收,反而得向小微企業輸血,又不得不回過頭來加大土地供應,如此便陷入惡性循環。”前述知情人士說。以前固定資產投資欠債太多,造成城市建設、基礎配套設施落後。近幾年,溫州大幅增加投資。據統計,溫州去年的社會固定資產投資額達到2618.16億元,同比增幅在浙江省排名第一。今年又啓動了“溫州趕超發展三年超萬億投資計劃”。僅今年1月10日在鹿城區集中開工的7個重大工程總投資就達到了105億元。
統計局數字顯示,由於限貸措施以及對房屋進一步出現積壓的擔憂遏制了買房需求,2月份中國70個大中城市房價漲勢繼續回落,均價環比漲幅僅爲0.27%。在此之前的1月份,70個大中城市房價漲勢出現一年來的首次回落——這些城市的房價在2013年每個月都在加速上漲。諸多跡象顯示,幾乎佔中國GDP五分之一的房地產建設速度開始放緩,中國多個二三四線城市的房地產市場已接近於停滯狀態,出現個案促銷降價現象,杭州、常州、襄陽、寧波、南京,北京、上海、成都、廣州、佛山、深圳、無錫、天津、秦皇島、溫州、安慶、牡丹江、濟寧等……各地不絕於耳的“降價潮”,讓購房者也變得越來越小心謹慎,中國樓市已如驚弓之鳥。惟一的好消息是,此次中國政府並未在剛剛結束的兩會上宣佈針對樓市的新調控(2008年及2010年的樓市下行均因調控而起)。這意味着中國樓市已經出現階段性過剩,由過去的賣方市場轉入買方市場,供大於求現象在三四線城市尤其明顯。兩會結束後的第一個星期天,中國領導層終於推出了衆人期待的《國家新型城鎮化規劃》。
這份政府主導的爲期多年的基礎設施建設規劃,提出一個從現在到2020年的大規模建設計劃,涵蓋交通網絡、城市基礎設施和住宅房地產。而規劃的核心是通過城鎮化擴大內需,中國政府計劃再讓1億農村居民遷入中國不斷髮展的城市,他們希望此舉將在增長乏力之際支撐中國經濟。這一次兩會,有關“調控”和“降房價”的字眼已經完全消失了,這屆政府與上屆政府的不同是將逐漸減少對房地產市場的干預,尤其將逐步取消一些城市的限購政策,市場的歸市場,保障歸保障,很多三線城市賣不出去了,那你爲什麼要限制?”中國經濟能不能走出現在的低迷期,取決於內需主引擎作用能否重新啓動,內需主引擎在決策層看來還是房地產。新一屆政府對於房地產的厚望,並沒有將樓市帶出泥沼。數據顯示,剛剛過去的2月份,中國多數城市房屋銷量大幅下降,這其中,2月份全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少了34.0%。
與此同時,中國一、二線與三四線城市房價出現巨大差異。北京新房價格同比上漲15.5%,上海新房價格同比上漲18.7%,而在海南省海口市,房價同比僅上漲3%。價格指數下降城市增多,顯示出三線城市泡沫擠出的情況正在擴大。對於一直將三四線城市視爲新型城鎮化主戰場的中國政府來說,這並非好消息。國家發改委算過一筆賬,新一輪城鎮化有望拉動42萬億投資,涉及二十多個城市羣,一百八十多個地級市,一萬多個城鎮以及4億新增城鎮人口。對過去十年大發橫財的5萬多中國房地產開發商來說,這也是個不祥的兆頭。一份最新報告中稱,一些開發商被一線城市的繁榮樓市所迷惑,紛紛到三四線城市投資,2013年三四線城市(除一線和24個二線城市以外)住宅在建面積佔到總量的67%,中國房地產業在經歷長達十年的繁榮後,部分區域即將迎來結構性供應過剩。