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剛在不久前以9.02億元接手中冶南京下關地王部的證大於3月24日公告稱,其與中國東方資產管理簽訂2份協議。據此,東方資產將入股其擁有的南京南站項目以及南京下關項目。
其中,上海證大以2億元向東方資產出售其間接全資附屬公司Richtex Holdings已發行股本的20%,並且東方資產會向Richtex Holdings提供投資者貸款6.32億元,而Richtex Holdings持有南京證大大拇指廣場90%權益。
另外,東方資產同意認購上海證大間接全資附屬Long Profit的20%股本,代價爲20港元。同時,上海證大間接全資附屬Hero Horse及東方資產各自同意向Long Profit分別借出9.5億元的貸款及8.5億元的投資者貸款,Long Profit正是之前投得中冶地王地塊的公司。
對此,相關業內人士分析指出,上海證大通過引入東方資產,獲得了一些資金注入,可以緩解流動性的問題。而與當年拿下外灘地王時的資金狀況相比,證大目前的情況要好一些,但不可否認,其資金仍然並不充裕。因此,在這些項目上還是存在一定的風險。
“槓桿”再次撬動地王
事實上,自傳出證大欲接手中冶地王后,其資金壓力問題就一直備受熱議。彼時,穆迪發佈報告稱,與證大的業務規模比較,這幅土地的總成本龐大,而其2013年的合約銷售疲弱,流動性仍然緊絀。
市場分析亦指,對於好不容易掙脫外灘地王漩渦的證大來說,在財務狀況不佳的情況下,依然通過“槓桿”的方式來實現戰略擴張,風險不小。
從證大3月28日公佈的2013年全年業績來看,其去年全年的業績和資本結構都不甚理想,數據顯示,2013年證大錄得營業收入22.28億港元,雖然較前年的11.23億港元增長98%,但其淨利卻從2012年的5.55億港元下跌86%至7935萬港元。
並且,從2003年上市至今,證大的年度營業額最高也僅在2010年衝到39.59億港元的水平,再無更高。
對此,證大方面指出,淨利下降主要是由於去年沒有出售附屬公司的一次性收益,並且期內融資成本也有所增加所致。而其年內營業額及溢利主要來自銷售及交付青島、上海、長春、吉林及海門之住宅及商業單位,以及因過往年度土地增值稅及遞延稅項超額撥備的回撥而產生的稅項抵免。
據瞭解,證大去年的營業額中來自物業銷售的有17.1億港元,雖然在總營業額中的佔比較大,但依然掩飾不了其銷售疲弱性,分析機構穆迪多次在報告中提及這一事實。
此外,證大所面臨的償債壓力亦不小,公告顯示,截至2013年年底,證大的綜合銀行貸款爲61.45億港元,其中一年內到期銀行貸款爲34.59億港元,佔總額的56.29%,銀行結餘及現金爲25.14億港元,流動比率亦從2012年的2.06下降到1.57。
而9.02億元收購南京中冶地王地塊無疑會讓本就資金壓力重重的證大,更加顯得捉襟見肘,並且該項目的後續開發同樣需要相當的資金投入。不過,證大方面仍然表示,後續還將有度有序地增加土地儲備。
外灘地王的前車之鑑
早在證大收購中冶地王股權消息傳出時,有媒體報道援引研究人士的話就表示,證大的“槓桿”式拿地或會重蹈之前摘下外灘地王時的魯莽。
資料顯示,2010年2月1日,上海證大置業以92.2億元競得上海外灘8-1地塊,當時證大賬上僅5億元,銀行存款加淨資產總額不過30億元。而該筆收購金額相當於證大房產截至2009年6月30日合併報表後總資產的1.2倍以及手頭現金的19倍。除了已支付的定金4.5億元,剩下的87.7億元將要在簽訂了土地出讓合同之後6各月內分期支付。
而研究機構標普亦指出,彼時證大還面臨着其他短期債務,包括12個月內到期的2.82億元借款以及其他需支付的土地出讓金。
爲緩解資金壓力,證大於當年4月引入復星、綠城和上海磐石投資成立合營公司,但不久綠城也面臨資金難題,不得不尋求進一步地出售。2011年12月底,SOHO中國以40億元從急需現金的上海證大、綠城中國等手中接過外灘8-1地塊50%股權,而後,該地塊就陷入了複雜的權益官司中。
不過,此時從上海外灘地王中掙脫出來的證大有了喘息的機會,隨之先後在南京、長春、廊坊以及南非等地購得多塊地皮。但證大因爲主打商業地產,其慢週轉規律亦使得其現金流日益疲弱。
據瞭解,爲開發南京南站項目,證大此後亦於2012年出售了該項目公司10%股權,引入了歌斐資產管理投資開發,而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委託貸款。
顯然,對證大來說,用外部融資、轉讓權益及建立項目合作關係等方式來進行項目開發已是習以爲常。
此次,東方資產的引入亦是再一次“槓桿”操作。據悉,從出售Richtex Holdings的交易中,上海證大除獲利約2.56億元(利潤將直接轉入儲備)外,並得到約7.75億元的現金流入。而Long Profit將獲得18億元的股東貸款,其中9.02億元將用於支付收購南京下關項目的款項。
分析人士對此表示,東方資產的引入可以緩解資金的流動性,減輕資金壓力,這筆交易能夠爲證大提供新的發展機會,但是東方資產對於8.5億元投資者貸款有要求12%的回報率。
目前,證大產品結構中商業地產佔據了很重的份額,其對於資金的沉澱將使證大未來繼續面臨資金壓力。而其在南京中冶地王的開發會否重蹈外灘地王的覆轍,重複邁入同一條河流,仍然有待時間給出答案。