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今天(3月31日),“南京市國有企業、行政事業單位房產租賃與出售”板塊,正式在南京產權交易中心網、House365網同步上線運行。
“這是市屬國有企業房產出租‘走市場’的關鍵一步。”市國資委有關負責人表示,市屬國企總計280餘萬平方米的房產出租,今後將通過公開透明的市場化方式,公允定價,公開招租,以防範租賃過程中的腐敗行爲,同時拓寬選擇面,爲維護國資安全、實現國資經營效益最大化提供保障。
統一信息發佈交易平臺,全面監管國企房產出租行爲
目前,10個市屬集團在租房產約5400項共280餘萬平方米,面積大致相當於11座紫峯大廈或32座金陵飯店,年租金收入在10個集團年利潤中佔比超過15%。
3月19日,市國資委下發的一則《通知》,在新工、紫金、商旅、交通、城建、地鐵、新農、安居、河西、港口10個市屬集團以及近百家下屬企業中引起了不小的震動。
這則《關於進一步加強市屬國有企業房產出租管理的通知》明確:年租金底價在100萬元以上的房產出租項目及無底價出租項目,應統一通過南京產權交易中心組織公開招租;年租金底價在100萬元以下的房產出租項目,可由市屬集團自行選擇公開的信息發佈渠道,自行組織公開招租。但招租信息和招租結果須同步在南京產權交易中心等網站發佈。
“說白了,就是把過去分散在數百家企業手中的5000多處經營性房產租賃業務,統統納入市屬集團的管理範圍,明確了決策流程、方案內容、信息披露、合同範本、檢查考覈的‘五統一’管理,同時通過南京產權交易中心這一交易平臺進行監管。”市國資委有關負責人說。
據介紹,此前市國資委組織各集團監事會,對全市國企房產租賃管理行爲進行了一次專項檢查,結果發現了不少問題:有企業房產出租的市場調研、詢價競價流於形式,租金水平與市場脫節;有企業合同執行不嚴,條款留有漏洞;甚至查出了簽約主體不合法、截留租金等嚴重違規行爲。在對上述違規違紀行爲進行處理處罰、責成相關集團整改租賃價格顯失公允等問題的同時,市國資委出臺了上述通知,從制度上對市屬國企房產的出租行爲進行規範。
國企房產出租,租金底價是否公允是社會各界關注的焦點。
“在上收國企房產租賃權的同時,我市對房產租金底價形成也作出了重大改革。”南京產權交易中心有關負責人說,以往,500平方米以上的國企房產出租,底價要求由中介機構評估形成。由於評估過程花錢費力耗時,且往往因經營業態不同、時點不同,造成評估價格難以反映市場現狀。而此次“走市場”,借鑑了私人房產出租模式——“以同期、同類市場價格爲參考”,由出租企業領導班子集體決策審定形成租賃底價。可以說,這是公認的最簡便、省力又可靠的路徑。
改革同時明確了不同層級的監管責任——出租企業領導班子集體決策審定形成租賃底價;市屬集團對集團範圍內企業房產出租負有管理責任;市國資委對市屬集團國企房產出租的出租率、租金收繳和管理情況進行考覈。
“公開透明是此事改革的關鍵。”產權交易中心有關負責人說,針對過去屢見不鮮的“二房東”轉租現象,此次改革從制度設置上完善了程序,堵塞了漏洞。除以商業綜合體開發形式的招租外,房產出租合同明確禁止轉租行爲。房產出租期限超過3年的,須建立合理的租金增長機制,並在合同中予以明確。
同時,規定出租信息發佈期限不得少於10個工作日,經公開徵集只產生一個報名者時,允許採取協議租賃方式,以不低於底價的標準簽訂租約。有兩個以上報名者時,需通過產權交易中心競價產生。
產權交易中心有關負責人說,選擇南京產權交易中心網和365地產家居網作爲市屬國有房產出租信息發佈的主渠道,目的就是最大限度地提高房產招租信息的覆蓋面,增加信息透明度,確保租賃行爲全過程陽光操作。
據瞭解,考慮到部分房產建設初期被賦予了一定的社會保障性質,此次改革明確了託底條款:“個別涉及特殊用途的出租項目,經市屬集團董事會集體決策後,可以直接協議方式出租。”