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樓市雖然處在一定的政策調整、價格調整的清淡期,但對於有購房自住切實需要的剛需而言,保持對所選樓盤的關注、把握好自身情況,那麼“淡季”淘房也不失爲一個好時機。
文/本刊記者徐卓航
農曆新年過後,房地產市場風起雲涌,先是銀行利率收緊,首套房貸款利率基本上浮至基準,隨後,1月份70個大中城市房價指數出爐,杭州等6個城市新建商品住宅價格環比出現下跌,這也是近一年環比下跌城市最多的一個月,樓市悲觀預期漸濃,輿論氛圍出現多翻空。隨着兩會召開,“雙向調控”的提出又爲非熱點城市釋放出調控或將相對放鬆的信號。
雖說樓市回暖乏力、表現平平,進入了一定的“淡季”調整期,不過對於剛需購房者而言,市場的冷熱並不一定是出手與否的關鍵因素,如何持續關注、理性淘房,纔是解決住房這一“根本需求”的良方。
樓市調整難回暖
21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,隨着去年年末一、二線城市集中出臺政策收緊樓市,房地產市場降溫明顯,低迷行情延續到今年。隨着今年“兩會”召開,樓市調控並未出現進一步收緊的跡象,考慮到上海目前樓市復甦緩慢,預計無論是中央還是地方,宏觀政策預期平穩。
近期上海樓市正在逐步走出“滬七條”和春節傳統淡季的影響緩慢復甦,被市場譽爲“樓市風向標”的“上海之春”房展會也表現乏力,和去年“十一”房展會相比,今年春季房展會相對冷清不少,以“招保萬金”爲代表的品牌房企集體缺席,備受矚目的本地剛需樓盤佔比並不多,大幅度的優惠樓盤更是難現。
21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,目前申城樓市成交量依然低迷,回暖力度不及往年,房展會也出現冷清局面,主要是三方面的因素所致,第一,去年“滬七條”出臺後,樓市熱度持續下滑,近期銀行信貸層面持續緊張,購房者入市步伐放緩直接導致樓市回暖力度不及預期;第二,近期二、三線城市降價導致市場觀望氛圍較濃,不過,上海的土地成本和樓市供求關係決定了房價相對堅挺,市場還未到降價的局面,供求雙方博弈情緒較明顯,今年的小陽春或許並不是出貨的好時機;最後,兩會之後,短期內政策再次收緊的概率不大,在政策預期平穩的情況下,開發商並不急於在小陽春發力,備戰重點或已轉移到第二季度。
剛需淘房正當時
在樓市不穩定或調整的時期,我們常常聽到關於現在是不是買房好時機、該不該繼續觀望等爭論。其實,對於真正買房自用的剛需購房者來說,自己把握好自己的購買行爲和時機纔是最重要的。
相對而言,淡季是剛性需求者置業的好時機,因爲此時的開發商總是會比平時更具競爭意識,畢竟“僧多粥少”。我們都知道,買房如果想選出一套自己最滿意的房子是比較難的,往往你會考慮很多因素,包括房價、交通、學區、周邊配套等等。但如果能通過多方比較,在同等需求下,選擇價格相對較低的樓盤還是比較容易的。由於樓市在政策等影響下逐步趨於平穩,以往樓市中的炒房客和投資客都紛紛撤離,那麼更多的選擇餘地就留給了真正需要房子的購房者。這個時候房價的走勢也會逐漸歸於理性。
另外,剛需購房者中還有不少人是改善型的需求,或是想改善生活居住環境,或是想換面積較大的房子,或是因爲工作關係需要換靠近公司的房子……這個時候,無論樓市冷或熱,對於這些購房者來說往往也沒多大影響。
總之,樓市清淡對開發商來說不是好現象,但是對購房者來說卻是一個置業換房的好機會。購房置業是人生的一件大事,很多購房者可能會因此猶豫不決,但實際上學會審時度勢是買房的重要前提。從工作和生活的需求出發、適時出手,才能找到自己需要的房源。
淡季購房有優勢
在淡季購房,往往還有不少潛在的優勢可以被細心的剛需購房者所挖掘。
首先,樓盤質量在淡季一般能夠得到較好保證,淡季看房也可以看得更通透、更徹底。比如在旺季買房,售樓處每天接待的看房者絡繹不絕,售樓員沒有太多的時間向客戶介紹詳細情況,服務質量大打折扣。但是淡季就不同了,一些樓盤無人光顧,門可羅雀,偶爾去一兩個看房的,就會引起售樓員的特別注意,受到熱情的接待,並耐心的講解樓盤信息。不管買賣成交與否,購房者都可充分體驗到當“上帝”的感覺。
其次,儘管淡季的銷售大環境不好,但也有一些樓盤即便是在淡季也能做到銷售火爆,究其原因,無非是樓盤品質過硬、口碑較好,所以延續了一定旺季的銷量。又或者,開發商調整了促銷等銷售策略,足夠吸引購房者的關注。對於這些樓盤而言,也無疑是淡季淘房時可關注的重點。
另外,在淡季如何淘房的問題上,可牢記“持續關注”、“貨比三家”的法則。剛需購房者不妨提前就看好幾套自己想要的樓盤,並持續關注重點樓盤,在淡季的時候,不少樓盤會推出適合的促銷政策,比較了成交價和促銷活動之後,就可以有的放矢地隨時出手了。淡季的促銷和活動,不一定能夠讓你買到最低點,但可以讓你比較、分析,買到最合適的點上。
剛需仍要多“三思”
當然,剛需們在淡季淘房也要掌握一定的購房技巧,並對未來可能出現的價格波動、政策等風險做好準備,做到淡季旺季兩手抓、兩手硬。
價格上,在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是自己所能承受的房屋總價是多少,根據該總價,可以換算出你有能力購買的房屋的均價和麪積,併產生相應的組合方式。其次,要對房價的上漲或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希望所購房子能在今後升值,但如果是自住,應多從房屋本身情況和自己的償還能力考慮,在同一水平線上,再優先考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。
如何選擇購房區域也是十分關鍵的。購房區域大體上可以分爲中心城區及近郊區。兩者區別爲中心城區配套齊全但多爲高層,社區規模較小,價格高。近郊區配套有待完善,但社區規模大,價格較低。因此選擇不同的區域代表選擇了不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合你,可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷,也可以到兩種不同的區域體驗一下。從小的方面來說,如果不願意自己的生活因爲購房出現太大的改變,應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況,包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩,教育設施也應該考慮到位。
貸款和償還也是剛需要考慮的難題之一。如果準備一次性付款,那麼最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果決定貸款,就需要對貸款後的生活做好安排。由於貸款是一項固定的生活支出,還需要有相對穩定的工作及收入來源。同時,由於增加了貸款的支出,不可避免會對之前的財務計劃產生影響,因此,在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃,以免購置房屋後對日常生活產生影響。