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鳳凰房產訊3月28 —29日,中國商業地產行業發展論壇2014 (第十一屆)年會圓滿舉行,在論壇現場,萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶將萬科的現狀比喻成一顆“大樹”,然而,“樹秀於林風必摧之”,所以萬科未來的發展方向是衍變成一片“森林”。
毛大慶表示,萬科今年的目標是2000億元,但是萬科正在思考超過2000億元之後的事情,但發展的方向絕對不是銷售額超3000億元、4000億元,這是不可持續的發展。“我們要建一片叢林,要做一個生態系統,所以萬科目前的種種行爲都是從‘樹林理論’演化而來。”毛大慶坦言。
萬科式“樹林理論”
“萬科很忙”,目前,萬科從單一的住宅開發,到商業地產,轉型“城市配套服務商”;與此同時,萬科前兩個月“轉戰”研究移動互聯網,“熱衷於”走訪小米、海爾等企業;前不久,提出“居家養老”理念,並宣佈未來將涉足養老產業;近日,萬科2013年度股東大會在深圳大梅沙總部召開,欲建立事業合夥人制度。正如毛大慶所言:“萬科最近很是‘熱鬧’,一系列的動作簡直是‘眼花繚亂’”。
據悉,萬科目前“瞅準”的並不只是創造銷售新紀錄,而是“追求”商用地產、旅遊地產、養老產業等的“打包”發展。針對萬科轉型的背後原因,毛大慶分析指出,萬科住宅銷售額超過2000億之後的目標是怎樣的?難道是3000億、4000億?這是不可持續的,會受到“天花板”的限制。毛大慶引用了一個形象的比喻,萬科目前就好像“大樹”,但是樹成長到一定高度時,其營養會受到限制;其次,其高度有限,並且“樹秀於林風必摧之”。
所以,毛大慶坦言,萬科現在感興趣的事情爲建立符合萬科特色的生態系統,從“大樹”轉變成“森林”,這是萬科非常重要的轉折點。
扮演城市配套服務商角色
基於“樹林理論”,萬科準備要做城市配套服務商。毛大慶表示,萬科擁有30年打造住宅的經驗,擁有近80萬住戶,其最瞭解城市與老百姓,以及最瞭解業主的需要和變化。萬科提出來要做配套服務商,絕不僅僅是商業房地產,簡單的說包括城市需要的方方面面。可以涉及倉儲物流、各種各樣的商業地產,但是絕對不做綜合體、社區商業。而毛大慶本人很是看好倉儲物流行業的發展前景。
“城市配套服務商”源起於2013年6月底,萬科總裁鬱亮正式宣佈,萬科要從產品供應商轉型爲城市配套服務商。角色的轉變正是萬科“30歲”後對自己的“禮物”與全新定位。不難看出,萬科也正在用實際行動撰寫“三十而立”的目標。從第五食堂、新街坊商街、公望會、萬物倉、到幸福驛站、萬科廣場,其涵蓋購物、娛樂、飲食、倉儲等生活中需要的方方面面。
正如毛大慶所言,我們要把房地產的身份逐漸弱化,變成一個城市的服務商的身份,最後向服務要利潤。這個其實真正是移動互聯網思維,移動互聯網思維說到底就是從羣衆中來到羣衆中去。
擁抱互聯網
目前,隨着調控不斷深入,房地產行業比拼愈演愈烈,囤地、捂盤這種以時間換空間、賺取暴利的模式將成過去時。未來房地產行業的毛利率、淨利率水平將向社會平均利潤率穩步趨同。面對這一趨勢,越來越多的房企已經瞄準方向,大步踏入了轉型大時代。鬱亮曾公開表示,在房地產宏觀調控成爲常態的背景下,國內房地產業已進入行業發展的下半場。
在上述原因的驅使之下,萬科馬不停蹄的向海爾、小米、騰訊、阿里巴巴等家電行業、互聯網企業“取經”,欲將萬科打造成爲一個平臺與生態系統,以此“效仿”阿里、騰訊等企業。
事實上,在毛大慶看來,企業要擁抱互聯網,移動互聯網就是服務業,就是要增加客戶黏性,增加消費平等,消費民主,消費透明。移動互聯網思維是對傳統工業思維的一次革命,如果傳統行業不能在思維上革命,最終結果還是地產。
“養老地產就是騙老人的錢賣房子”
日前,萬科方面表示將推出社區養老項目,主要針對社區內的孤寡、空巢、失獨老人等。萬科在推行養老方面有何優勢?對此,毛大慶分析認爲,“萬科購房人”真正關心的不是房型與精裝修,萬科物業沒有誰能與之相爭,可以做全生命週期的服務。
“事實上,萬科物業20年均處於虧損狀態,可以說沒有萬科物業的起源,就沒有萬科的發展。”毛大慶坦言,之所以萬科要涉足養老,因爲萬科的業主已經從年輕人變成中老年人;其次,房地產從嚴調控後,買房子真正演變成居住之所,其關注焦點轉移,生活的問題成爲重心,比方說給老人買房子。
值得重點注意的是,毛大慶坦言:“我最痛恨養老地產這個詞兒,養老地產就是騙老人的錢賣房子。而我們要把老人的服務體系建立起來,這就需要萬科“城市配套服務商”角色的支持,這裏面仍然有萬科的業務可以做,其仍然是持有型不動產業務。”
而根據毛大慶的設想,真正的養老機構是家庭化的,養老樓的建設就相當於項目裏面多了一個酒店,老人可以按照需求辦理入住。養老樓還將配備餐廳、老年人功能室、小電影、卡拉OK 、康復健身房等。