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D13項目交易完成後,富力地產在虹橋商務區核心區的土地儲備將衝高至66.7萬平方米。
虹橋商務區核心區出讓的第一幅地塊——一期08號地塊,即將完成拆售。
一名知情人士近日透露,富力地產(02777.HK)擬以22.24億元總價,收購虹橋商務區核心區一期08號地塊的子項目——D13,該項目位於08號地塊(即虹橋綠谷項目)的西區,佔地面積約4.6萬平方米,建築面積約26.7萬平方米,屬商辦項目。
該知情人士稱,這筆交易預計4月底完成。屆時,富力在虹橋商務區核心區將擁有3幅地塊,總建築面積超過66.7萬平方米,成為虹橋商務區核心區土地儲備規模最大的開發商。
高門檻出讓
虹橋商務區核心區一期08地塊成交於三年前。
2010年10月,上海虹橋商務區投資置業有限公司、上海地產(集團)有限公司、上海現代建築設計(集團)有限公司聯合體,以32.17億元總價,通過招標方式,摘得虹橋商務區核心區一期08地塊,成交樓板價約為1.13萬元/平方米。
這是虹橋核心區成交的第一幅地塊。同年12月,該地塊的項目公司上海眾合地產開發有限公司成立,項目名稱定為虹橋綠谷。上海眾合的注冊資本為10億元,上海虹橋商務區投資置業、上海地產和現代建築的出資比例分別為50%、30%和20%。
彼時,上海眾合宣稱,將以綠色節能為目標,把虹橋綠谷建成面積在50萬平方米,集高品質總部經濟辦公樓、商業、休閑、娛樂、會展物業、豪華星級酒店等於一體的現代城市綜合體。
虹橋綠谷項目地上建築為8-9層,地下為三層。該項目東至申貴路,西至申濱路,北至甬虹路,南至建虹路高架,由申長路從中穿過,分為東西兩個街區。東區為綠色總部街區,西區為環球風尚街區。
這次出售的D13項目,即虹橋綠谷當初規劃的環球風尚街區。
今年1月28日,D13項目在上海產權交易所掛牌出售,掛牌價為22.24億元,轉讓標的為D13項目的項目公司——上海眾弘置業發展有限公司的100%股權,以及轉讓方對眾弘置業的19.98億元債權。
簡單測算,D13項目的掛牌單價為13700元/平方米,該項目屬在建工程轉讓。截至1月28日,D13項目已完成約35%的工程量。
這次交易對買家設置的門檻很高,具體包括:受讓方或其關聯企業注冊資本不少於5億元,必須是具備房地產開發企業一級資質,且2012年度經審計的淨資產不低於人民幣100億元的境內企業;受讓方或其關聯企業要具備獨立開發星級酒店的技術和經驗,累計建築面積不少於10萬平方米;同時,受讓方或其關聯企業已交付使用的商業辦公物業累計總建築面積要不少於100萬平方米;不接受聯合受讓主體。
早報記者了解到,D13項目規劃有兩棟酒店。據說,富力打算引入萬豪品牌。
前述知情人士透露,眾合本身是國企,在大虹橋不僅要開發項目,還要大筆資金投入配套及軟實力建設,所以虹橋綠谷當時就計劃以整棟出售而非出租為主。西區包含兩棟酒店,酒店的總投入大且周期長,資金上難以承受。
富力算是內地房企中,投資酒店經驗比較豐富的。2013年年報顯示,富力已投資過19個五星級酒店,與萬豪、凱悅、希爾頓、雅高等國際酒店管理公司均有過合作。但該公司在上海目前只持有一家酒店的部分股權,即位於新江灣板塊的凱悅嘉軒酒店。
虹橋綠谷已成交3單
D13項目出售以後,虹橋綠谷的營銷重點就將集中在東區。
2013年2月,虹橋綠谷東區就已實現結構封頂。東區為綠色總部街區,地上建築面積約15萬平方米,地下建築面積約13萬平方米,由7棟高規格總部寫字樓圍繞兩個峽谷商業廣場構成,全部建築面向街區中心,形成圍而不合的布局。
虹橋綠谷銷售負責人介紹,虹橋綠谷是第一個拿地、最早開工、最早結構封頂也將是最早整體竣工的項目,計劃今年6月整體交付使用。
早報記者了解到,虹橋商務區核心區一期項目中,只有虹橋綠谷和龍湖的5號地塊目前打算對外出售;在虹橋核心區北區,萬科11號地塊和協信的項目也計劃出售,而瑞安、紅星美凱龍、三湘等核心區開發商目前的口徑都是持有。
這也令市場對虹橋綠谷的交易備加關注。
第一單發生在2013年7月,虹橋綠谷東區A棟整幢出售給臺灣臺達電子,成交單價為3.7萬元/平方米,屬企業自用。
知情人士透露,虹橋綠谷東區最近又散售了兩單,成交單價分別是4.5萬元/平方米和4.25萬元/平方米。買家是一家德國企業和內資高科技這樣的企業,都打算自用。
虹橋綠谷營銷負責人對早報記者稱,找上門來的企業很多,也有一個共同點,都在長三角有生產基地。他們在此辦公,十分鍾步行就可以坐高鐵,現在正在修機場快捷通道,以後20分鍾可以到虹橋機場。研發、行政、銷售、售後總部放在這裡,住在臺北、東京的高管,在此辦公可以實現早上出門,晚上回臺北或東京。
上述負責人稱,虹橋綠谷項目當初定的是整棟出售為主,現在東區開發好的7棟樓中,已有1棟賣出,有1棟正在散售,2棟計劃自用或出租,其餘3棟也是以整棟或半棟的形式出售。為了規避投機客,虹橋綠谷也設置了一些門檻,散售的那棟辦公樓至少要買半層以上。
萊坊國際的報告指出,根據當前建築進度,2014年-2016年,虹橋商務區將有約99萬平方米的甲級寫字樓推向租賃市場。屆時,上海中央商務區將有164萬平方米的新增供應量,其他次級和新興商務區也還會新增249萬平方米的寫字樓面積。
以瑞安虹橋天地為例,據了解,羅氏藥業計劃從會德豐搬到虹橋天地,預租1500平方米,租金大概是6.7元/平方米/天,但未達上海甲級寫字樓均價。
戴德梁行的數據顯示,2013年,上海甲級寫字樓整體平均租金為8.73元/平方米/天。
富力虹橋土地儲備
衝高至66.7萬平方米
於富力而言,D13項目交易完成後,該公司在虹橋商務區核心區的土地儲備將衝高至66.7萬平方米。
在D13項目之前,富力在虹橋商務區已經拿下2幅地塊。
其中,2013年5月,富力旗下的上海極富房地產開發有限公司以15.76億元的底價,競得虹橋商務區核心區北片區05號寫字樓地塊,樓板價為11337元/平米,容積率為2.8,出讓面積為4.966萬平方米。
2013年6月,上海極富又以20.55億元的總價,奪得虹橋商務區北片區06號住辦地塊,容積率為1.9,折合樓板價為19090元/平方米,溢價為71%。
富力在上海的項目並不多。目前,位於青浦區的富力桃園已售罄,今年的重點就是其在大虹橋的富力·虹橋十號,總建築面積近41萬平方米,規劃有別墅、辦公、會館、酒店等。
富力同樣強調高周轉。
2013年年報數據顯示,富力目前總土地儲備面積為4330平方米,其中的48%系該公司在2013年買入。富力收購土地的一項准則,是在土地收購後六個月內開始營建,或在收購後十二個月內進行預售。
從數據上看,富力現金流頗為充裕。
截止2013年12月31日,富力持有現金243.4億元。而去年全年,富力的協議銷售額為420億元,淨利潤為76.5億元。2014年,富力的銷售目標是700億元。