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『聽說深圳有些樓盤也開始降價了!』在多家地產中介地鋪,記者均能聽到這樣的詢問。近日,市場盛傳降價潮波及深圳,已經有部分樓盤已經開始降價。比如有新推的樓盤最低價格相比去年下降3000元/平方米,更有個別樓盤出現萬元以下售價,打出了9980元/平方米的促銷優惠價。是真跌還是假摔?記者連日走訪多處新開樓盤及中介地鋪了解到,受國內多個城市出現降價潮、銀行信貸收緊等因素的影響,個別開發商在觀望兩個多月後,於近期開盤,通過打折促銷等各種營銷手段攬客,其中不乏降價幅度較大的樓盤項目。不過,業內人士分析,目前來看僅屬個別現象,這只是開發商推盤的一種營銷手段而已,不能就此判斷降價潮已經在深圳出現。
現場直擊
降價樓盤偏遠不具典型性
細數近期降價的樓盤,多數位於龍崗區。比如,位於龍崗五聯的某樓盤打出『9980元/平米搶5房』;另一個樓盤則打出『9折利率勁享30年』的廣告宣傳語。
記者現場調查發現,這兩個項目均為配合樓盤營銷而推出的促銷活動, 『9980元/平米搶5房』是營銷抽獎用的一等獎,而『9折利率勁享30年』則是該樓盤按電商折扣計算得出,同屬促銷行為。
另外,還有一在售樓盤推出31-65平方米平層及復式產品,團購享受9.2折優惠,折後均價約1.5萬元/平方米,相比該盤去年11月開盤時均價2萬元/平方米,下降了約5000元/平方米。
該樓盤銷售處章經理告訴記者,近段時間,市場觀望情緒濃厚,蓄客周期變長,新上市項目,只能通過打折促銷吸引眼球,但這都屬開發商正常的營銷活動。
深圳中原地產一位市場分析人士稱,從最近兩周的市場情況看,市場推盤量迅速增加,佳兆業悅峰二期、棲游記、山海上城等8個項目為市場供應了約1000套新房,和1月、2月300套左右的推售量相比有了明顯的起色。但是目前開發商依舊較為謹慎,各項目推盤量都不大,均屬小批量上市。從價格來看,去年全年,新房加推基本都會抬高售價,而近期入市的項目卻難見到漲價的現象,甚至有些樓盤因為新推單位的戶型、裝修及朝向等問題而稍有讓步。
『市場的觀望狀態導致需求不濟,開發商也應市而變,逐漸將銷量作為首要目標。』該人士分析,這也是造成目前市場上部分開發商松口降價促銷的主要原因。
『由於深圳一手房成交量只佔整個市場的30%份額,是否真的降價主要看二手房的動向。』美聯研究中心主任徐楓認為,目前龍崗幾個盤的降價,都是純營銷手段,而且它們地段都比較偏遠,拿這幾個偏遠項目來和深圳全市比較,並不具有典型性。
市場反應
開發商保持謹慎『小步開盤』
事實上,今年開始,深圳房地產市場先後經受了信貸收緊、降價風波等一系列事件的考驗,在這期間,房地產企業、小業主和購房者心態都在跟隨市場變化,其中開發商持有資產較多,因而對市場的感知變化較為明顯。
記者調查發現,在此過程中,開發商心態出現了三個階段的轉變,第一階段是2月中旬之前,開發商仍然保持去年底的狀態,對市場預期偏中性;第二階段是2月中下旬到3月上旬期間,受降價風波影響,開發商觀望情緒濃厚,推盤量較少;第三階段是3月中旬之後,兩會結束並未帶來負面消息,開發商開始試探入市,謹慎推出新房,新房的價格也基本沒有出現上漲。
尤其是3月中下旬開始,市場就出現了轉機,隨著兩會結束,關於政策方面的擔懮減弱,開發商開始增加市場供應,試探入市,但是目前市場環境仍沒有根本性的轉變,信貸依舊緊縮,其他城市的降價現象還未平息,因而開發商推盤仍然保持謹慎的心態,采取『小步推盤』策略,在價格方面並沒有出現太大變化。
一家房地產商營銷總監高先生認為,受銀行房貸收緊和小幅降價的影響,當前購房者的觀望情緒變濃,近期推盤的上昇雖然會帶來銷售的階段性改善,但是長遠來看,今年樓市暗藏的風險不容忽視,只能靠『小步推盤』試探市場反應後,再進行調整,以免被動。
業界看法
今年開發商降價走量是必然
雖然降價促銷目前僅是個別樓盤的個別行為,並不能代表目前深圳總體樓市的表現,但市場分析人士均對今年深圳樓市走向持謹慎樂觀態度。
在世聯行(行情, 問診)2013年年報發布會上,陳勁松認為,今年一季度全國樓市出現『倒春寒』,現在看來一線城市也不能避免。隨著樓市進入下半場,降價走量是必然的。特別是非上市房企,今年5月有些信托到期,資金緊張會令開發商有降價動力。
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為,今年深圳房價增幅可能比去年放緩,但總體表現仍將保持在全國平均水准之上。
記者調查中,大多數受訪的專業人士都表達了一個共同的感受,即:購房者觀望情緒在加重。中原地產二級市場總經理玉家雄稱,深圳新房市場受到了一定的負面衝擊。他透露,超過50%的項目的訪客量有所下降,下降幅度在10%至30%之間。不斷出現的『崩盤』字眼,使得深圳購房者的心態發生了變化。3月份的開盤並不多,並且缺乏能帶動整體市場氣氛的標杆項目。
以二手市場為例,3月份,深圳放盤量和成交量較今年1月有所提高,但與去年同期相比則下滑了近20%,成交緩慢也抑制了價格上漲。
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉則認為,去年很多剛需已提前購房,一手房價格上漲較快,今年市場冷淡下來很正常。
熱點關注
深圳連續四個月居住用地『零出讓』
深圳特區報訊(記者徐強)根據市土地房產交易中心公布的信息,深圳一季度共推出土地供應24宗,成交13宗,無一宗居住用地出讓。
據統計,一季度,通過市土地房產交易中心成交的13宗土地出讓金共計231.8億元,其中由兆華斯坦和前海能源金融中心有限公司聯合競得的前海T201-0080宗地,總價為134億元,佔一季度土地出讓金總額逾半。另外,該中心已掛出的4月份出讓的土地中,仍無居住用地,這意味著深圳土地市場將出現4個多月居住用地出讓空白的局面。
目前城市更新已經成為土地供應主流。以去年為例,全市供應商住用地總面積143.1公頃,其中通過城市更新供應商住用地104.8公頃,約佔全市商住用地供應總量73%。更新項目供應商品房約290萬平方米,佔全市商品房供應總量的36%,目前參與深圳舊改的房企包括華潤、佳兆業、京基、深業集團、卓越集團等30多家。
觀點鏈接
王石:對房地產行業持謹慎樂觀態度
深圳特區報訊(記者徐強)在日前舉行的萬科2013年度股東大會上,董事會主席王石稱,對中國房地產行業的未來表現出『謹慎樂觀』的態度。
王石稱,對行業未來,萬科是謹慎樂觀。萬科要完成從住宅開發商向城市配套服務商的轉型。『如果說過去,萬科是中國住宅行業的領跑者,那麼未來,萬科將要做城市發展的領跑者。』王石說。
另外,萬科不做不確定的事情:第一、萬科絕不拿『地王』。第二、萬科會在手頭保持足夠現金。
對於萬科是否已經觸及增長天花板,王石提出,美國、日本的前五大開發商市場佔有率都超過了4%,相比之下,萬科目前在中國的市場份額只有2.1%。中國有700多個城市,萬科只進入了其中的60個,在可預見的未來,萬科不存在增長的天花板問題。
據悉,萬科2013年股東大會審議並高票通過了2013年利潤分配及分紅派息方案,根據分紅派息方案顯示,萬科將以分紅派息股權登記日股份為基數,每10股派送人民幣4.1元(含稅)現金股息。這意味著萬科將一口氣拿出超過45億元現金用於分紅。