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上一週,小編在走訪一些售樓中心和房屋中介公司的時候,發現周圍有很多購房者對一些購房常識很不瞭解,如新樓盤的容積率多大比較適合居住、新房的得房率是不是越大越好、購買二手房需要上交哪些稅費,要交多少等等房產問題。的確,購房是一件大事,涉及到方方面面的問題,對於購房者來說,大多數購房常識都是通過置業顧問和中介人員的講述才知道一點皮毛,如此一來,購房者不僅沒有了主動權,被“忽悠”了還笑嘻嘻地把錢交給對方。很多購房者都表示,他們需要一個比較權威、公平、公正的平臺爲他們“指點迷津”,而本期的置業大聯盟就充當大家的“及時雨”,挑選一些購房交稅和房屋建築方面的問題,也希望更多的讀者能加入到置業大聯盟的大家庭裏,說出你的購房煩惱事,新報爲你來解惑。
1、吳小姐:我準備購買一套二手房,但是中介公司的工作人員告訴我,購買二手房需要繳納一些政策稅費和中介費,很多很繁雜,我也不知道確實要繳納這些費用還是在忽悠我?如果是真要繳納這些費用,那有沒有一個標準?
答:對於購買二手房,說簡單也簡單,說複雜也複雜。中介公司的工作人員所說的繳納政策性費用,是必須要繳納的,而且全國統一。包括:A、契稅:普通住宅:均價低於5000元/m2,評估價×1.5%;非普通住宅:高於5000元/m2的,面積超過144㎡的,用於其他用途的,評估價×3%。B、個人收入調節稅:(評估價-原購入價)×20%。營業稅:住宅購入不滿五年的:評估價×5.55%;C、非普通住宅購入五年以上的:(評估價-原購入價)×5.55%;普通住宅購入五年以上的免交。D、房產交易費:房屋建築面積×6元/平方米。E、印花稅:評估價×0.1%。F、房產證工本費:85元。G、土地證工本費:105元。交易評估費:評估價×0.3%。
對於通過中介交易,應支付的中介費包括:A、交易中介費:成交價×1%。B、房產權證代辦費:根據每個中介公司的不同標準,一般幾百塊。
辦理房屋產權過戶的手續和費用:A、5年內的房屋過戶,需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。B、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)。C、6元/平方米的手續費(房管局收)。D、房屋評估費按評估後總價的5‰收(評估事務所收)。E、公證費最高300元。
2、趙先生:我剛買了一處房產,是高層住宅,一開始置業顧問向我介紹時,說我的房子得房率是78%,我也不清楚這個得房率是什麼意思,我查了一下,不同住宅的得房率也不同,我想知道我房子的得房率合適嗎?房子的得房率是越高越好麼?多少纔是最合適的?
答:得房率是指可供住戶支配的面積(也就是套內建築面積)與每戶建築面積(也就是銷售面積)之比。得房率和公攤面積有着直接聯繫,與小區的相關配套密不可分,如果得房率過高,相對的公共部分的面積就會越少,那麼就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等,所以樓盤的得房率也需要一個度。
一般來說,不同住宅的得房率不一樣,多層住宅的得房率最高,基本控制在85%~90%,小高層得房率約80%~85%,高層一般在75%~80%,辦公樓爲55%~60%。由此看來,趙先生所購的高層住宅的房子得房率78%處於比較合理的水平。
3、歐陽先生:我有一套住房,想過戶給我妹妹,不知道如何辦理手續,稅費如何計算?
答:據實際情況申請辦理贈與或買賣。若是贈與,買賣二手房稅費:契稅4%;手續費2.5元/平方米,登記費80元;直系親屬不繳納營業稅,另外受贈方可到地稅部門申請辦理個人所得稅減免手續。若是買賣的話,稅費根據房屋實際情況繳納契稅;手續費5元/平方米,登記費80元;個人所得稅按1%繳納,根據房屋實際情況繳納營業稅。
4、張小姐:我購買的一套房子,合同上寫的是97平方米,沒說是建築面積還是使用面積,接到房子後,我覺得沒那麼大,請人測量了一下,使用面積只有65平方米,建築面積也不過80平方米,找開發商理論,他說測量方式不同,請問我該怎麼辦?
答:目前大多數商品房以期房的形式銷售,合同上的房屋面積一般根據施工圖紙計算,房屋竣工驗收時,再由具備相關資質的測繪單位測量出實際建築面積。房屋的實際面積和圖紙面積出現誤差是經常發生的事,具體的處理方式依照雙方的合同約定處理。如果合同沒有約定,可以按照法律的有關規定處理。
如果誤差較大,嚴重影響購房者的合法權益,從公平合理的角度出發,購房者可根據具體情況參考下面的原則處理:(一)如果誤差在3%以內,買賣雙方按合同約定的房屋單價就差價重新結算,多退少補。(二)超過3%,買方有權解除合同,並按合同約定要求賣方退還房價款及其利息並支付相應的違約金。
你的情況屬於開發商欺詐的形式之一,以建築面積計價,承諾一個較高的使用係數但又不把使用係數寫入合同,在實際交付時,使用係數大打折扣,使用面積減少,本身就是一種欺詐,可以要求開發商承擔責任。