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【導讀】江蘇姜堰200多名業主投資“東方不夜城”商鋪,開發商佳源地產承諾負責招商,時隔三年,店鋪仍舊空空如也。耍滑使詐開發商用盡一切手段,業主氣憤難平。工作人員睜眼說瞎話,業主維權希望渺茫。本期《天天315》聚焦:投資店鋪有風險!
據經濟之聲《天天315》報道,“東方不夜城項目位於姜堰大道南側,總建築面積26萬平方米,是姜堰市第一個集休閒、娛樂、餐飲、購物於一體的大型商業項目。項目建成後,將成爲姜堰城市建設的地標性歐式建築羣。目前,東方不夜城項目大部分商鋪已與商家達成合作意向,以移動公司、大地影院、凱盛家紡等品牌商家爲主,並與溫州商會、義烏商會、常熟服裝協會等商會組織達成合作意向。”——這段話出自2009年江蘇省姜堰市佳源房地產開發有限公司的“東方不夜城”項目發佈會。當時佳源房產公司不僅召開了發佈會,還在姜堰市展開了鋪天蓋地的廣告攻勢。李先生就是因爲他們打來的廣告推銷電話動了心。但是,投資50萬元買的商鋪,到現在還只是安安靜靜等着落灰的毛坯房。
李先生:當時很多中介公司經常打電話,我是抱着投資的信心去看的。當時他承諾幫忙招商引資,說這個是黃金地帶,說你們只要首付了房款,然後每年就可以以這個商鋪的租金還貸。我們看着那個地段也還好,就買了這個商鋪,當時是1萬8千左右一個平方,我那個店鋪是27個平方,大約是50多萬。他當時是承諾包租的,但那個房子一直空了3年,一直都沒有招商,也沒有交租。
和李先生有相同遭遇,在“東方不夜城”購買商鋪的業主接近200位。由於“東方不夜城”地理位置靠近市中心,大家剛開始都認爲這個商業區地點好,誰也沒想到3年過去了,原本以爲會紅紅火火的商業區到現在還一片冷清。
陳女士也在2011年買了“東方不夜城”5號樓2層的一間商鋪。她告訴記者,在簽訂購買合同的時候,佳源房產公司採取了直接返租金的方式,一次性在房款裏返還了3年的租金。並且與陳女士簽訂了招商代理協議。有效期是截至2014年3月30日。眼看着協議期限就要到了,但是開發商根本不兌現招商的承諾,業主們都覺得自己投資商鋪的錢打了水漂。
陳女士:當時賣房的時候他們說好了,這個房子一樓是男裝,二樓是童裝,三樓是娛樂什麼的,然後我買的是二樓的,返租三年。當時我實質上付了44萬,總房款應該加上返還的11萬,是按百分之多少返還的,第一年7%,第二年8%是遞增返還的。2014年的12月30號,不是要把這個房子三年包租返還給我們嗎?3月30號到期,我們到不夜城去看了,全部空的,沒有租,包括裝修什麼的都沒有,還是原來的水泥地,沒有動過。我也承認投資肯定是有風險的,但這個地段是很好的,主要是他們沒有招商。
佳源房產公司承諾,在陳女士所購買的店鋪裏招童裝品牌,一直沒有實現。那麼,既然開發商不履行承諾,業主們爲什麼不自行招商呢?陳女士說,現在整棟樓的水、電等配套設施,都得不到物業的配合,根本沒有商鋪願意進來。
陳女士:去年一樓的人準備自主招商,結果裏面路燈什麼的都不開,他們不肯開,開了要給電費。還有你要招商的話,他不提供水電的線路圖、消防線路圖,你是做不了的,我們都是外地來的。
更令陳女士苦惱的是,在與他們簽訂的購房合同中,根本沒有任何條款寫明要返還租金,也沒有寫明佳源房產公司不履行招商義務,將會遭到什麼懲罰。更沒有寫明他們承諾的要幫陳女士在她的店鋪裏招童裝品牌商家。陳女士手裏只有一份和開發商口頭承諾根本不相符的委託經營協議。
記者:這個合同上寫明瞭他會幫你們承租嗎?
陳女士:公司口頭的,沒有文件。宣傳資料上是這樣子炫耀的,是口頭上說的。合同上不寫返還,也不寫返租什的麼,實際上就是把你的房價錢拿掉了。比如我這個房子賣55萬,然後他說3年返還給你11萬,然後房價實際顯示是44萬。這一塊是口頭說的,沒在合同上面。我們有一個委託經營管理的那個協議,上面說的就是第一,乙方自行確定調整該商鋪經營範圍及經營模式,就是說原來口頭確定的童裝什麼的都沒有用了。第二,在保證甲方既定收益的前提下,乙方獨立處理一切與該商鋪經營有關內外事物。但是它商鋪沒有經營。上面還寫了委託經營期限到2014年3月30日。
陳女士告訴記者,這件事已經僵持了一年多,因爲業主們早已開始擔心,委託協議馬上就到期,開發商不會去管運營招商的事情,將來想維權希望會非常渺茫。但是,就在業主們和佳源房產公司維權期間,業主們紛紛接到了一個詢問他們是否願意出租商鋪的電話。大家不要以爲事情就有了轉機,尋租方說,一年租金只願意出2000塊,當然沒有業主同意出租。可等業主再去找佳源房產公司討要說法的時候,他們卻以業主不願意出租商鋪作爲擋箭牌。
陳女士:有人打電話找他,他說不是我們不招商,是你們不同意招商。他這個話是從哪來的呢?有人打電話問我,你那個房子租嗎?我說什麼價格啊?他說2600,你來看看吧,這邊都是2600-3500,我說是一個月?他說不是,一年。那我說2600-3500一年租了幹嘛呢?然後就不了了之。哪知道我收到這個電話以後,基本上每個二樓的業主都收到了同樣的電話。然後有人去找他的時候他們就說了,是他們自己不租的,不是我們不幫他們招商。
一場場鬧劇表明,爲了拖過協議有效期,這家開發商真是動足了腦筋。記者在搜房網上找到了“東方不夜城”的售樓信息和電話,這個樓盤的商業店鋪仍然在出售當中。當記者詢問這個樓盤的商用店鋪出租情況時,銷售人員異常警覺。
記者:我想問一下,如果買商鋪的話你們包招商嗎?
客服:我們這一塊之前是有的,就是說三年的話是給您租金,同時把你的房價稍微抵一點,具體的話可以到我們這邊來看一下。
記者:三年以後呢?
客服:三年以後您可以自己租,或者您也可以委託我們,到時候再說。
記者:到時候商鋪已經開起來了嗎?
客服:對,已經開了。您可以到現場這邊過來來看一下,我們這邊是市中心的位置。
記者:那商鋪租金現在大概多少,您這裏能幫我介紹一下嗎?商鋪如果往外租的話…
客服:不好意思,這邊我不太清楚,不好意思。
記者:如果往外租的話好租嗎?
客服:這是業主自己的事情,我們這邊是售樓處,如果真的後期租的話也不是我們這邊管。我這邊真的不清楚,不好意思。
隨後記者又接通了“東方不夜城”招商部的電話,這裏的工作人員更加“訓練有素”,工作人員伶牙俐齒、死不認賬、態度蠻橫。
記者:我想問你,原來承諾了比如開兒童服裝或者是其他的,後來沒有開。
招商部:你怎麼知道沒有開,現在5號樓二層兒童遊藝開得好好的呢,天天都在營業啊,生意還很好呢。5號樓2層兒童遊藝,而且叫智多星,你可以自己去查,還有一個,你自己也可以去查,都在那裏。
記者:裏面現在是很熱鬧很繁華是嗎?
招商部:是的。對。
記者:有很多人反映……
招商部:有很多人反映,哪一些人?具體是哪一些人?
記者:招商問題你們解決好了嗎?
招商部:我們現在接聽的電話全部都是關於我們業主的,如果說您不是業主本人的話,不好意思,我沒有權利回答。
那麼,現在“東方不夜城”商業區究竟是什麼狀態呢?《天天315》節目組委託姜堰市當地媒體的記者去現場一探究竟。
姜堰市記者:我現在還在現場。
記者:是東方不夜城。整個的感覺是一個什麼樣的,是一個正常營業的商場嗎?
姜堰市記者:一些商戶基本上已經開始建成營業了,但整個建築羣內部基本上很空曠的,很冷清。
記者:你現在是幾號樓?
姜堰市記者:5號樓。
記者:現在5號樓是什麼情況?
姜堰市記者:感覺比較空,裏面1樓、2樓加起來大概有40、50家也不止,但是商鋪只有一兩家、三四家。二樓有一家教育機構,掛牌子,但是裏面設施還沒有到位,還沒裝修。還有一家就是兒童娛樂的,那個已經開始營業了。
記者也嘗試聯繫了姜堰市“東方不夜城”項目的開發商浙江佳源房產公司,登陸公司網頁赫然寫着浙江前十大房產公司的標語,並且在顯要位置突出了服務監督電話。
客服:不好意思,我們這裏對信息方面有專門的行政文祕部這邊統一回復,我這邊提供一個電話號碼給您,你打過去的話,他們會給你做相應解釋的,好嗎?
記者多次撥打他們提供的電話,以及浙江佳源房地產公司的官網聯繫電話,都無人接聽。由於3月30日佳源房地產公司就要以代理經營合同到期爲由將商鋪交房給業主。業主們再次找到開發商討要說法。但仍然沒有結果,事情依然陷入僵局。
記者:有個業主就提出來,你說你經營的,我不管你經營成功多少,只要有你經營過的一個痕跡給我,比如說這個房屋裝修過了,水電是通的,電器也開着,就是在爲三年的經營招商做過努力的,只要留下這個痕跡,我們就把房子收過來。如果你不能證明那個,那麼你哪一天能招商了,哪一天我們來收房。然後那個相應的負責老總他說了,有些事他能做主,有些事他不能做主。
專家點評
房地產專家、經濟之聲特約評論員韓世同和北京潮陽律師事務所律師鄭傳鍇做客節目,就此事發表觀點和看法。
以返租的形式進行廣告和銷售,在房地產界這是一種常態嗎?
韓世同:其實住建部商品房的銷售管理辦法是2001年6月制定的,其中有一條規定就是,不得以返租或者是類似返租的形式來銷售未竣工的房屋,但是竣工的可能不在此限。另外,工商總局也有關於廣告發布的規定,裏面規定廣告不得出現融資或者變相融資的內容,也不得含有升值、投資回報等承諾。這兩條規定其實是原來對商鋪銷售了之後返租的現象有一定的制約,因爲返租經常會出現糾紛,但現在這一輪的浪潮比較高漲,各地都在大力投資搞商業地產,這個規定約束力本來就不強,再加上時效等的問題,現在基本上就沒有太多的人管這事。
從法律上來說,以返租的形式進行廣告以及銷售,違反國家相關的法律規定嗎?
鄭傳鍇:正常的銷售一個最基本的原則是,法無明文禁止行爲即可,如果開發商是以現房銷售的模式進行返租銷售的話,不違反住建部和國家相關規定的話,我個人認爲可能這個行爲傾向於是合法的。如果是明確違反法律規定的話,業主還可以以明確違反相關法律規定爲由來主張合同無效。
現在非常迫在眉睫的一個問題是,委託運營協議是到今年的3月30日到期,也就是說,三天之後委託協議到期了,我們的消費者應該怎麼辦?
鄭傳鍇:應該說這份委託協議只要是不違反法律強制性規定的,它是一直有效的,它的效力是可以延續的。目前業主所面臨的是履行期限漸滿這樣一個問題,還是要主張一個不安抗辯權基於對方的違約行爲。基於委託運營協議,開發商沒有做到相應的招商工作,沒有履行完相應的合同約定,所業主也存在一個不安抗辯權或者叫同時履行抗辯權。建議業主及時諮詢律師,可以以法律的方式以合法的方式來取證,維護自己的權利。
這個開發商爲什麼不對這個商鋪進行招商然後運營呢?
韓世同:這個城市可能是比較不大的一個城市,它的開發體量可能超過了它在短期內能夠承受的,恐怕這個市場需要一個比較長階段的培育和引導。開發容量比較大的話,想要招滿商可能需要時間,現在的期限太短,三年的話可能根本達不到培育市場的目標,至少可能要8年、10年以後可能才能達到經營的預期目標。