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來自中原地產、偉業我愛我家的統計數據顯示,3月上半月,北京新房與二手房合計簽約7252套,簽約套數創下北京樓市6年來最低值。北京中原地產首席分析師張大偉表示,北京二手房市場從2013年四季度進入低迷,目前態勢仍在延續。他預計,2014年北京二手房價格上漲幅度會放緩,但新建住宅價格會隨着“限價令”的解禁而持續上揚,亦莊等部分熱點區域的新建住宅可能受到市場的熱捧。
市場觀望情緒或將打破
對3月上半月的市場表現,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,市場開局冷淡主要是受自住型商品房將大量入市的預期、房地產長效機制逐步落地、年初國內部分城市房價下跌、市場看空輿論較多等多方面因素的影響。
數據顯示,第一批自住房項目恆大“御景灣”完成網上初步登記家庭14.8萬戶,其中僅經濟適用房、兩限房輪候家庭就達8023戶,而該項目提供自住房僅2000套。3月18日,開發商金隅嘉業對外公佈第二批自住房申購數據,43.7萬戶申購家庭數量更是創下了82比1的申購比。
張大偉指出,隨着部分家庭自住房申購計劃落空,市場會蓄積更多需求,爲房價上漲積蓄了勢能。同時,如果自住房的推出緩解了北京房價上漲幅度,限價政策可能逐步退出。
“爲完成房價調控目標,北京去年有限價政策,導致新建住宅項目90%都是‘日光’,因爲新房價格比二手房都低,這導致了2013年北京二手房價格漲幅超過新房。但自住房上市後,因爲其價格比周邊低30%,如果周邊房價上漲20%,政府不會受到輿論壓力,政府可以遊刃有餘地放開限價政策。”張大偉認爲,今年1月來,北京先後爲泰禾北京院子、閱園和大望京村的綠地中心三個高價房項目發放預售證,也印證了他這一判斷。
張大偉建議,在市場沒有明顯緩解供需結構的情況下,2015年前計劃買房的人,現在切入這個市場是比較好的時間點。
多種需求疊加樓市前景無憂
業內人士認爲,目前北京樓市暫時處於觀望的背景下,2014年北京住房市場的競爭將會嚴重分化。一些改善型的中高端需要將成爲成交的主力市場。
“單獨二胎放開是很關鍵的政策。”張大偉認爲,能夠生育二胎的家庭往往有購房能力。粗略統計,有生二胎意願的在北京有20萬戶,這些家庭大多需要中高端改善型住房。
北京房地產協會祕書長陳志判斷,北京作爲人口淨流入的城市,隨着單獨二胎的放開,對改善性物業的需求必將明顯增加。
陳志還提醒,2008年之後房價暴漲,很多購房者都是當時所謂的剛需,這個人羣一般會在五年的財富增值期後購買改善型住房。這種需求疊加的釋放會在2014年到2015年出現。
統計顯示:北京存量房仍以剛需和別墅爲主,改善型120—200平方米戶型供應不足15000套,面積佔比極低。目前北京僅亦莊板塊有大量新項目改善型產品面世。佔據亦莊地區成交量“半壁江山”的金茂悅項目更受到市場的熱捧。亦莊金茂悅成爲區域內開盤去化速度最快、開盤頻率最高、唯一開盤售罄的項目。
張大偉認爲,亦莊金茂悅項目開發的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即將面市的188平方米5居,能夠滿足各種家庭的改善需求。亦莊金茂悅針對的市場,是未來北京需求增幅最大的人羣——單獨二胎和其他有改善需求的家庭。而北京亦莊實驗小學,也就是十一學校小學分校的落戶,更使這個項目受到市場追捧。
亦莊等區域板塊受熱捧
業內人士指出,近年全國出了70到80個“地王”,而北京亦莊板塊就出了三四個,成爲全國地王最集中的區域。開發商對亦莊土地市場的狂熱,是基於這一區域良好的發展前景。
南海子公園和商務區的建設,以及成龍世界公園的落戶,使亦莊的基礎設施和自然環境大大改善。多條地鐵線路的建設和開通,國際化大都市專屬產物——有軌電車規劃目前也得到落實,使這裏交通大爲便利。
數據顯示,2007年亦莊經濟開發區僅有企業500餘家,2013年註冊企業已達5000餘家,其中世界500強企業108家。去年底,馬雲率菜鳥網絡進軍亦莊。而今年劉強東將率京東商城總部落戶亦莊。
專家認爲,亦莊區域的房價上漲速度肯定遠遠高於北京市整體均值。他建議,購房者首先要考慮房子的區域,這是未來房價保值增值的根本。文/仵文悅