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江門商業體發展受本地消費習慣影響呈現一枝獨秀的狀況。黃文波攝
自2012年底開始始,江門商業地產就坐上了高速列車向前衝刺,多個城市綜合體陸續在北新區、濱江新區等片區圈地而起,並受到投資商的熱捧。業內人士表示,目前江門的商業地產已經趕超江門經濟發展水平,過熱的商業地產受到有限的消費需求限制或將進行行業洗牌,未來商業綜合體之間的競爭將更加激烈。
南方日報記者黃文波
現象
商業地產持續發燒
江門的商業地產熱可以追溯到2012年底,保利強勢拿下濱江新區地塊,試圖打造江門最大的城市綜合體,隨後大型商業體陸續進駐江門,去年年初萬達耗費3.5億拿下北新區原政府規劃用地,起建樓高180米的兩座雙子塔,並迅速推出一二期商鋪和特色SOHO產品。奧園外灘、中信大廈,江門國際金融大廈也步入招商階段,而鳳山水岸、匯景灣等也相繼推出商業部分,江門商業地產真正步入發燒階段。
開發商之所以強勢推進商業地產,很大程度上得益於商業投資者的熱捧。去年是江門商業地產最為火熱的一年,『半小時售罄』、『開盤狂掃兩億元』等對江門商業地產銷售情況的描述頻現報端。其中去年年中萬達首期商鋪開盤,2小時勁銷4.3億,創造了江門商業地產成交新的神話,可見投資者對於商業地產的熱衷程度。
去年江門商業地產推量之多、面積之大前所未有,據業內人士分析,由於國家對房地產市場的調控日益嚴厲,限價限購等各種調控措施限制著住宅市場的發展,使得住宅方面的投資不確定性增強,而商業地產不會受限購限價的限定,於是很大一部分投資者轉戰商業地產。
『我買商鋪不一定自己用,主要用於日後出租。』擁有多年投資經驗的鄭先生說,現在搶購主要是衝著開發商的品牌而來,萬達保利等品牌名氣很大,未來商鋪昇值的可能性最大,因此投入資金購買。
老商區租金過高
相比新型商業地產的蓬勃發展,江門舊商業區並非外觀上看上去那麼紅火,租金高,人流逐漸『封頂』成為舊商業中心不可繞過的發展瓶頸。目前江門比較成熟的商圈分別是地王廣場、常安路、五邑城一帶的商業圈;江海區以中環廣場為中心的商業圈;東湖廣場益丞百貨、蘇寧百貨、港口路一帶的商業圈和新之城、益華百貨和卜蜂蓮花一帶的商業圈,其中以地王廣場五邑城一帶商圈最為繁華,而該片區的商鋪租金也居江門之首。據了解,在地王廣場區域每平方商鋪價格集中在200-300元區間,位置稍好的店鋪月租水平高達400?600元/平方米,並有逐年上漲的趨勢。受江門獨特的消費習慣影響,江門商圈呈現一家獨秀的狀況,其他商圈經營比較吃力,商鋪流轉速度很快。
『江門市民的消費習慣比較奇特,最繁華的就屬地王廣場片區,雖然其他商圈配套等方面比較齊全,甚至擁有比較完善的停車系統,不過客流量依舊很少,除了一些旺位外,其他商鋪經營比較困難。』業內人士羅先生說,像義烏小商品市場等目前比較偏僻的商圈客流量更加稀少,拉動消費還需要一段時間。
而在臨街商鋪方面,也同樣呈現售價租金雙上漲的局面,據業內人士介紹,在江門商業區發展的10年間,繁華路段臨街商鋪售價均上漲3倍,部分地段甚至高達6倍。目前東華路商鋪售價已穩企40000元/平方米,而購書中心臨街旺鋪更是超過了60000元/平方米。而素有江門最成熟社區的育德社區,內部多數商鋪售價已超過5萬元/平方米,依舊備受投資商青睞。
縱深
新興商業綜合體將吞並部分舊城商業體
江門舊的商業中心租金貴已經成為事實,部分商家轉戰臨街商鋪,一定程度上助推了臨街商鋪買賣價格一路飆高,反之又作用於租金的增長,兩者陷入相互拉高的循環中。由於早期城市規劃缺乏前瞻性,坐落江門舊城區的商業中心面臨停車難、交通擁擠等諸多缺陷,加之逐年提昇的商鋪租金讓不少商家苦不堪言,據了解,已有部分商家逐步轉戰周邊發展中的商業體,以提前進駐佔領先機。
對比舊城商業中心,去年新建的幾個商業綜合體擁有舊商業區無法比擬的豐富經營業態及優越消費環境,大型的停車場、雙向6車道便利的交通已經成為其標准配套,足以吸引消費者的眼球,而且新商業體發展之初租金普遍較低,對商戶有足夠的吸引力。業內人士表示,新興城市綜合體勢必給舊商業體帶來衝擊,不過部分消費群基礎較好的商業街區如果能因地制宜進行商業模式差異化調整,從服務全市的單一性商業街區變成主要服務周邊消費群的商業街區,仍然可以保持其旺盛的生命力。
『一個商業中心的發展規模不僅與其自身的品牌實力及內部規劃有關,還受該商業體的配套設施,如停車位、交通狀況等影響。』江門市某商業體資深營銷分析人士表示,雖然目前五邑城片區是江門中心城區最為繁華的商業片區,不過受車位及擁擠交通的影響,注定其發展規模已經達到瓶頸,隨著北新區多個商業體的落成及運營成熟,五邑城片區或將失去商區『一哥』的位置。『不過短時間還不會出現這種現象,部分消費基礎較差,客流量不多的商街將最先面臨這種困境,提前接受洗牌。』
江門經濟短期難以養活眾多商業綜合體
商業綜合體的發展終究還要受到當地的經濟消費水平的制約,江門作為一個普通的三線城市,經濟總量在珠三角區域中並無優勢。據公布的數據顯示,去年江門GDP突破2000億元,創歷史新高度,而GDP增速9.8%位列全省倒數第二,目前僅排在全省第九的位置,有限的經濟發展水平抑制了本地的消費力,江門無街可逛,成為市民詬病已久的話題,除了地王廣場商圈、迎賓路商圈稍為繁華外,其他商業體均較為平淡,經濟發展水平不足依舊是擺在江門商業地產發展面前的一道坎。
另外,江門商業『硬件』設施不足也很大程度上導致江門難以聚集濃厚的商業氣氛,江門大型購物中心少,商圈分布較為零散,綜合性不夠強,使得不少消費需求被迫轉移至周邊城市,甚至是香港澳門,高端消費力的流失加劇了本地商業綜合體上昇的阻力。根據江門市住建部門發布的規劃預測,未來三年江門中心城區將會增加10萬常住人口,達到108萬。業內人士認為,未來增加的人口短時間內還未能給江門商業帶來太大的變動。如今江門北新區興建多家航母級商業綜合體,江門整體商業形勢已趕超當地經濟發展水平,在客源有限的前提下,各大商業體之間難免進行行業洗牌,這也給新興的商業綜合體培育期帶來挑戰。
鏈接
商業體短期內面臨空置率上昇風險
商業地產全面開花不僅僅表現在江門,去年,整個廣東省都掀起商業地產的熱浪。據廣東省房地產行業協會發布的《2014廣東房地產藍皮書》顯示,2013年,廣東商業用房開發投資額佔房地產開發投資總額的比重達到11%,創下2005年以來新高。2013年廣州新開業購物中心面積超過65萬平方米,創歷史新紀錄,其中超過60%面積位於番禺、花都、天河東郊等新興商圈。今年廣州在建或將建的商業項目超過20個,深圳也將有超過90萬平方米的新增供應;其中近80%面積位於原關外。
另外以佛山為代表的多個省內二線城市湧現出城市綜合體的井噴,據報道顯示,目前佛山在建和擬建的城市綜合體已超過40個,其火熱程度甚至趕超廣深;東莞在建和擬建的城市綜合體超過20個;惠州超過19個;中山超過13個;珠海超過10個,而江門目前在建的5個大型商業綜合體項目,足以讓商業經營面積翻一番。據不完全統計,目前珠三角地區,在建和擬建的城市綜合體項目就超過140個。
商業地產過熱並不是一件好事,對此省房協發出了『短期內面臨空置率上昇風險』的警示。廣東省房協秘書長王韶指出,近年來廣深購物中心建設井噴,以佛山為代表的多個二線城市湧現綜合體開發熱潮。2014年,深圳、廣州、佛山擬開業購物中心面積都在50萬平方米以上,市場現有商業存量尚未完全消化,又迎來新的集中放量,加之經濟增速放緩、電商衝擊日盛,預計一線城市新興商圈及二線城市商業在短期內將面臨空置率上昇風險。