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業內人士認為,今年江門樓價將企穩,降價可能性不高。黃文波攝
多個新盤推出使得去年商品房成交異常火熱。
黃文波攝
2013年江門樓市供應量與成交量雙創新高,顯現江門驚人的潛在購買力,不過目前江門樓市依舊呈現供過於求的買方市場,將近10000套的住宅存量如鯁在喉。隨著年初杭州樓市降價事件的持續發酵,樓市拐點論、崩盤論加劇市民購買的觀望情緒,也讓2014年江門樓市更加撲朔迷離。據業內人士介紹,2014年江門房價下跌可能性不大,開發商更多通過促銷或活動營銷等形式銷庫存,今年江門樓市新房板塊將平穩度過。
南方日報記者黃文波
市場觀望情緒加濃
剛剛步入馬年,杭州樓市高達6000元/平方米的降價著實讓不少消費者驚傻了眼,樓市是否將要拐點下行,業界議論紛紛,隨後傳來多所城市降價購房、成交下滑的信息後,業內樓市崩盤的悲觀信息愈演愈烈。據媒體報道的數據顯示,具有樓市方向標的一線大城市北上廣深1月成交均遇冷,其中深圳下降幅度最大,同比下降72%,其次為廣州,降幅達54%;北京、上海則分別同比下滑49%與31%,摒除年初成交淡季的原因外,崩盤論導致消費者買房『再等等』的觀望情緒增強也是重要因素之一。
雖然購房每平方降價數千元的『好事』並未在江門有所變現,卻絲毫不影響江門消費者對於房價拐點下降的期盼。據江門市住建部門公布的數據顯示,2013年江門樓市成交均價高達6527元/平方米,較之2012年的5860元/平方米上昇11.4%,其中去年10月份均價突破7000元,居年內最高。如今樓市拐點論題四起,雖然江門樓市崩盤可能性不大,不過對於普通的剛需消費者來說,畢竟有個盼頭。記者與多個准備購房的消費者交流得知,對比樓市崩盤會否對經濟造成的影響,他們更關心關涉切身利益的房價能否實實在在地降下來,由此增加了消費者的購房觀望情緒。
『年後各個媒體都在報道樓市崩盤的消息,江門這邊還沒有什麼動靜,我還是再看看,年中視情況再做定奪。』市民張先生說,雖然今年上半年有幾個不錯的新盤開盤,不過在大勢未明晰之前購買不夠理性,畢竟不是急著用房。
不過急於買房結婚的白領王先生則表示心裡很矛盾,『我想快點買房,又擔心房子買了後不到半年就大降價,不買又會錯過好戶型,兩者很難抉擇。』不過他表示,不會因為住房問題延誤婚期,屆時果斷出手買房。
新盤集中在二三季度推出
新盤一直都是推動樓市成交上漲的引擎。據江門市住建局公布的《江門市蓬江、江海區2013年房地產分析報告》中顯示,去年江門商品住宅累計網簽面積135.09萬平方米,同比增長31.3%,累計網簽高達11664套,同比增長34.3%,可謂是近幾年江門樓市難得一見的春天。業內人士稱,去年推出的新盤多佔據優越位置,是促成成交火熱的最大原因。據了解,去年年初帝豪居、華茵桂語等多人關注的樓盤集中發放,而年中後保利、萬達等大企樓盤建成推盤,高質量樓盤吸引市民瘋狂搶購,帶動著當月成交量的上昇。北新區一樓盤營銷負責人甚至感慨道:『從年初開始,除了清明前後稍為冷清外,去年的樓市可以說基本上不存在淡季一說。』
而今年『筍盤』雖然在數量上較之去年有所減少,但佔有強勢的地理位置。據了解,截至今年年底,江門蓬江、江海、新會三區將有錦富匯景灣、帕佳圖世家、國翔匯悅城、駿景灣品峰、勝堅尚城美居、帕佳圖天玥、瓏城半山7個新盤推向市場,遍布濱江新區板塊、北新區板塊、雙龍板塊、圭峰板塊,涉及新區風光、青山綠水、島居生態等多種建築地理風格,可以滿足消費者的多樣需求。其中錦富匯景灣已於3月23日公開發售;帕佳圖世家已經開始誠意登記,並推出『3000抵3萬』的購房優惠;瓏城半山也將在本月底開放售樓中心,並准備推出第一期別墅產品。
今年新盤多集中在第二、三季度,而且開盤時間分散而不集中,對此有業內人士表示可在一定程度上避免內部客源衝突,不過另一面也會減少新盤對觀望消費者的集群吸引能力,估計今年新盤對於成交的推動作用難以直接作用於成交量,今年成交量或將在小幅震蕩中度過。
房價下降概率較低
雖然2012年下半年及2013年已經消化了大部分的商品房,不過去年總體供應量也多,兩者相抵,今年依舊有不下一萬套的貨量供市民選擇。據江門市住建部門數據顯示,2013年中心城區商品住宅網簽11664套,同比增長34.3%,創造歷史新高度,而供應方面,去年江門中心城區商品累計批准預售面積為232.72萬平方米,同比增長91.3%,批准預售住宅12932套,同比前年提昇近一倍,供求相抵,還留下1268套進入待售住宅市場。截至今年2月底,江門中心城區待售住宅約共9000套,同比增長30.4%,市場供應非常充足,處於供過於求的局勢。
供過於求的買方市場形勢,加之樓市崩盤論的外部環境,給今年開發商帶來巨大挑戰,如何盡快出售存貨,回籠資金以圖下一步發展是開發商需要重點關注的問題。今年江門房價是否下跌,不少業內人士表示可能性較低。『房地產行業是資金密集型產業,每個環節都涉及巨額成本,高昂的地價已經增加了不少成本,加之人工及建築材料的上漲,整體房價要想下降比較難。』資深業內人士王先生說,除非政府使用行政力量強制壓制房價,或者減少土地出讓成本,否則很難實現。他說,今年樓市的供應量比較大,整體市場呈現供應過剩,估計整體房價相對持平或輕微上漲的可能性較大。
『小孩營銷』逐步崛起
樓市趨於供過於求,開發商為了爭取有限的客戶資源,勢必加大營銷力度,以江門持續『漲』聲的現狀來看,以價換量的可能性不大,對比之下他們更趨向於進行一些階段性的促銷或活動吸引,而『小孩營銷』就是他們結合樓市行業特性推出的營銷新思路。據業內人士介紹,有小孩的家庭往往是剛性的購房潛在客戶,吸引小孩前往參加活動能更有效地拉動目標客戶群體,而這已經在最近一些樓盤的營銷動作中得到證實。
『國防兵器展』、『國寶展』,從年初開始,保利集團就通過活動彰顯自身品牌實力,樹立強勢的品牌力量,國寶級別的展示吸引不少親子家庭前往參觀。而3月中旬天英月瓏灣以動漫節為噱頭開展了一系列活動,並將高達6.2米的鋼鐵俠搬到售樓部門前,吸引不少小孩前往,而該樓盤售樓部以及小區內更是設置了各種不同游戲,將迷你的『迪士尼樂園』、旋轉木馬搬到小區內,牢牢將看房親子家庭掌握在手中。另外奧園益丞國際廣場也打造為期一周的『星期八小鎮』活動,以益智體驗式的活動形式吸引周邊眾多親子家庭參與。據奧園江門營銷總監陳志炎介紹,選擇星期八小鎮這樣的活動方式,是從樓盤區位以及商場定位出發,如今家長消費多數集中在小孩身上,而奧園益丞商場主打青少年群體,星期八小鎮這樣的活動形式可以有效聚集人氣,同時也適合樓盤定位。據他分析,4月份步入清明時節,樓盤活動會有所降溫,下一波『活動潮』預計會在五一假期來臨。