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2013年,跑步進入內地房企千億軍團之後,碧桂園並沒否極泰來。
據碧桂園年報顯示,其2013年淨利潤率爲13.6%,同比下降2.8%;毛利率30.3%,同比下降6%;負債率卻從2012年的53.9%狂飆13.4個百分點,至2013年年底的67.3%。高負債率,懸在碧桂園頭頂的達摩克利斯之劍,寒氣逼人。
禍不單行。3月19日,業內人士公認能力極強、口碑頗好的碧桂園首席財務官伍綺琴請辭。受此事影響,桂碧園當日股價慘跌,收報2.85港元。距其半年前額最高價(2013年10月11日盤中最高價5.75港元),碧桂園跌幅達50.78%。
伍綺琴,2008年2月起擔任碧桂園首席財務官。彼時,碧桂園正值多事之秋,股價從2007年的高峯快速跌落,大股東楊惠妍的資產縮水高達75%。但伍綺琴能力過人,成功爲碧桂園完成多筆發債融資。如此勞苦功高的干將,匆匆掛印而去,碧桂園給出的說法是,由於私人原因辭職。業內人士則紛紛圍觀,以窺得十之一二。有評論人士就認爲,碧桂園的股價長期表現不佳,可能是伍綺琴萌生退意的原因之一。
同樣,碧桂園長期不振的股市也讓分析人士開始關注碧桂園的發展模式。一二線城市郊區、三四線城市,一直是碧桂園的主戰場,其低成本拿地、快速開發、低價開盤的吃快餐模式也曾風行一時。但隨着地產行業黃金十年的結束和今年全國兩會房地產“雙向調控”政策的推出,三四線城市的房產市場已經開始紊亂。碧桂園還能吃多久“快餐”?大股東楊惠妍的富豪榜排名是升是降?
就此,中國經濟網記者嘗試聯繫碧桂園戰略管理中心相關負責人,電話被對方拒接。
攜風捲殘雲之勢碧桂園豐滿二十二年
“1979年,那是一個春天。有一位老人,在中國的南海邊,畫了一個圈。”董文華的這首《春天的故事》,唱出了改革開放的前沿深圳和珠三角鉅變的來源。
1992年,在市場化經濟初具規模的廣州,建築隊包工頭出身的楊國強成立了碧桂園。在那個地產行業的黃金年代,楊國強抓住時機,一躍成勢。
不得不說的是,“快速開發、快速銷售”的快餐模式,爲碧桂園的攻城拔寨立下了汗馬功勞。彼時的房地產行業,處處都是滋滋流油的肥肉,一口下去滿身葷腥。在行業公認的黃金十年裏,碧桂園立足於一線城市周邊和三四線城市,頻頻出手,盆滿鉢滿後,易地再戰。相比在一線城市相互搶地、揹負罵名的大型地產商,碧桂園的快餐模式竟屢試不爽。
1999年,碧桂園每年樓盤銷售總金額均超過25億元。關於碧桂園,有這麼一個說法:2002年最輝煌時,碧桂園曾在廣州增城創下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀錄,被當地業界戲稱爲"像賣菠菜一樣賣別墅"。現在,這種砍瓜切菜一般的銷售速度,已漸行漸遠。
2007年4月22日,碧桂園在香港上市。當天,碧桂園報收7.27港元,相比5.38港元發行價上漲35%。以160億股總股本計,碧桂園資產總市值突破千億港元,達到1163.2億港元。擁有碧桂園95.2億股的25歲女孩楊惠妍(楊國強的二女兒)輕鬆超越張茵,以超過692億港元身價成爲內地新首富。
另外,在上市當天的媒體見面會上,楊國強並沒有正面回答各路媒體的提問,在連連表示“好開心”後,便匆匆離開現場。這位農民富豪的心情,可見一斑。
上市之後,碧桂園最大的曝光點便是楊惠妍的身家,以及其在各種富豪榜上不斷變動的排名。
22年一路走來,碧桂園已邁入千億軍團。據3月12日碧桂園年報數據顯示,2013年碧桂園合同銷售額達1060億元,同比增長123%。純利同比增長24.2%至85.1億元。對碧桂園來說,這是個值得慶祝的日子。
但在這一紙賬單的背後卻是更大的危機。
首席財務官伍綺琴辭職碧桂園股價狂跌
在3月12日下午碧桂園業績發佈會上,首席財務官伍綺琴現場詮釋公司淨利率走低的原因。熟料,短短一週之後,伍綺琴便抽身而去。
3月19日,碧桂園發佈公告稱,伍綺琴提出辭職,從今年4月30日起生效,董事會已開展招募和內部甄選。
關於辭職,碧桂園官方給出的迴應是,“因個人原因”。此外,碧桂園在給記者的答覆中還說,公司內部已做妥善安排,完全不會影響公司運營。
與此消息相關,碧桂園股價午後加速下跌,收盤大跌12.037%,報2.85港元,爲2012年10月以來最低。
伍綺琴,自2008年2月起擔任碧桂園首席財務官。據說,她是碧桂園主席楊國強親自上門請來的。任職期間,伍綺琴憑藉其在香港投行和金融圈的深厚人脈,幫助碧桂園的多項融資順利進行。對於碧桂園的發展,其功不可沒。七年之癢未到,伍綺琴卻轉身而去。業內人士便紛紛猜測這背後的故事。有業內資深人士認爲,碧桂園的股價長期表現不佳,可能也是伍綺琴萌生退意的因素之一。
其實,桂碧園的股價一直詭異的低迷着。
自2007年四季度起,碧桂園股價便走向了全面的滑落,其股價曾在2008年從1月2日的年內最高9.14港元,到10月28日的1.1港元,跌幅高達88%。令人詫異的是,即使2013年公司業績翻番,創造了整個房地產行業的奇蹟,也沒有讓股價稍有起色。反而在正式公佈年報後的兩天,即3月13日和3月14日,累計下跌超過20%。
如此看來,伍綺琴的出走,理解起來難度就小多了。
負債率居高不下碧桂園遭資本市場看衰
回到碧桂園3月12日的業績會,碧桂園集團總裁莫斌在業績會上表示,2013年,碧桂園共有37個全新項目開盤,大部分項目都位於廣東省外,其中長三角地區的江蘇和浙江就有9個新盤,廣東省內的新盤項目只有7個,改變了碧桂園長期以來對省內項目銷售依賴的狀況。
另一方面,前兩年開始進入海外市場的碧桂園也開始進入回報期。去年8月,碧桂園在馬來西亞自主開發的首個項目金海灣正式發售,總體量高達115萬平方米的碧桂園金海灣兩個月內便成功賣出6000多套房子,認購金額接近100億元,成爲碧桂園去年的單盤銷售冠軍。
在業內人士看來,在業績會上,有一組數據比“全年合同銷售金額約達人民幣1060億元”更耐人尋味。年報稱,碧桂園2013年淨利潤率爲13.6%,同比下降2.8%;毛利率30.3%,同比下降6%;負債率卻從2012年的53.9%狂飆13.4個百分點,至2013年年底的67.3%。
漂亮業績的背後卻是驚人的負債率。從多家國際投行發表的報告中,或許能找到解釋這一現象的答案。
3月13日,摩根大通發表報告稱,碧桂園去年增長速度快,但已呈現疲態,若不能解決現有問題,集團短期內難有新的增長動力。碧桂園去年毛利率出現較大幅度下跌,真正主因並非加大低毛利率產品的銷售比例,而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致,這將使得碧桂園未來兩至三年的毛利率縮小100至200個基點。摩根大通還下調了碧桂園的目標價。
里昂證券也發表研究報告稱,今年合約銷售增長放緩、工程資本開支上升及擴展業務至海外,都顯示碧桂園短期增長動力已經見頂,毛利率繼續受壓。
巴克萊資本也發表報告提出,相信碧桂園至少今年的毛利水平不會有好轉,因此下調了其目標價。
快餐模式受阻碧桂園抓住城鎮化建設?
地產行業黃金十年結束,專家紛紛預測,房地產行業將進入白銀十年。
在杭州等二三線城市掃過一股降價潮之後,北上廣也是不時曝出地產商“降價走量”的新聞。但整體情況而言,目前一線城市房價已經進入相對穩定的區間。反之,三四線城市則未必如此。
今年兩會,全國政協委員、住建部部長姜偉新面對有關房價提問時透露出“雙向調控”的樓市政策信號。顯然,這種差異化的政策,會對三四線的房地產帶來致命的打擊。恰好,三四線城市又是桂碧園的主要發展區域。
市場分析人士指出,碧桂園雖然去年銷售業績三四線貢獻較大,但如何在三四線城市市場客觀容量的影響下,在原來基礎上繼續大幅攀升,繼續保持利潤率,這是碧桂園目前所面臨的問題之一。
可以預料的是,一旦三四線樓市受阻,碧桂園的業績必然隨之受挫。碧桂園2014年的目標“僅”爲1280億。此外,受馬航事件的影響,馬來西亞碧桂園金海灣項目也蒙上了一層陰影。
不難看出,和大躍進的發展速度一樣,碧桂園在樓市黃金十年吃的很開的快餐模式也將成爲不可複製的歷史。
更加重要的是,業內普遍認爲,雖然2014年整體房地產市場充滿不確定性,但有一點卻是基本可以確定,那就是三四線城市的房地產市場將面臨調整,房價下跌、銷售不暢的危險遠高於二線城市。從這個意義上說,不僅僅是碧桂園,而是碧桂園所代表的舊模式,都面臨重新估值的可能。這或許也是其股價自2008年以來的絕大多數時間一直沒能回到發行價的重要原因。
一面是市場受阻,一面是股市不振,但新一輪的城鎮化還是讓碧桂園看到了希望。但碧桂園真的能夠剔除慣性發展模式,抓住城鎮化這根救命稻草?一切還都是未知數。(記者郭曉偉)