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“我們今年完工項目有170萬平,這170萬平就算售價1萬元也有170億,所以我們80億的目標是在買不買地的情況下都能夠做到。”明發集團首席財務官潘永存對完成表示信心滿滿。
潘永存續稱,目前公司土地儲備超過1千萬平方米,主要分佈在廈門、南京、揚州、漳州、合肥、無錫,已經足夠支持公司開發5-6年。
對於明發是否會續增土儲的問題,潘永存強調,我們不是說要做80億銷售額就一定要買地,因爲我們買地一要考慮土地成本會否比較低,二要考慮那個地方是否有發展空間,不會爲了達成銷售目標去買地。
在今年以杭州、常州爲代表的一輪降價潮影響下,明發強調今年公司銷售無減價壓力,將會維持價格。事實上,明發的土地儲備有商業和住宅,物業組合比較均衡。
據瞭解,目前公司住宅的比例是46%,商鋪是37%,而公司堅持商鋪留一部分自持,一部分銷售,而住宅基本上全部賣完的原則。
“實際上公司今年可以銷售的項目超過200萬平方米,但是不一定全部賣完,因爲我們不會全部推出去賣。”潘永存認爲,公司並不擔心沒東西賣,但是不想很快賣完。
“現在土地越來越貴,這麼快賣完後今年業績是很好,但是以後這個價錢就買不到地了,這對公司今後的發展沒有好處,所以要一步步來。”潘永存表示。
關於商業項目的選址問題,潘永存表示,公司不會選址在市中心,因爲不論是在提供工作崗位還是在加強城市配套兩方面,公司主要都是在幫當地政府擴建當地的經濟,。
財務方面,由於2013年6月份和2014年1月,明發分別還了兩億美元票據,所以潘永存明確表態今年不派息。其亦戲稱債務是一定還不完的,債還完了就問題大了!
不過,潘永存進而強調稱,今年不派息不代表明年不派,因爲公司股本結構比較健康,大股東佔84%,按道理來講派股息對其最好,但是他也覺得現在的情況下先不要派,要一步步來,慢慢做好這個公司,保證現金流。
以下爲明發集團(國際)有限公司2013年業績發佈會現場問答實錄整理:
現場提問:你們毛利率的增長因爲是交貨量很大,還有均價的上升。但今年的情況似乎不是特別樂觀,那麼在這種情況下你們的毛利率怎麼樣繼續保持這樣的理想水平?
潘永存:我們均價是7450元,不算高。但是因爲我們有商鋪,有住宅,是比較均衡的,不會全部是住宅或者商業,所以遇到什麼問題就沒有那麼麻煩。目前我們住宅是46%,商鋪是37%,而2013年21%的合同銷售是商鋪,而其中交付的物業中有20億也是商業的,其他都是住宅。商鋪的毛利率是比較高的,而住宅是比較低的。
此外,可以看到我們在漳州商業廣場的商鋪毛利率都達到了50%。所以,我覺得毛利率方面是可以維持的。
現場提問:公司今年有多少可售資源推出?
潘永存:2013年差不多是55萬平方米,2012年差不多是60萬平方米,但是我們2013年營業收入比2012年多,是27億。我這裏是按買房首付已經給了的30%來算的,所以已經入賬的是27億。
從我們的財務報表來看,我們有170萬平方米是完工項目,這些完工項目賣了就可以馬上入賬。算上這170萬平看,實際上今年可以銷售的項目超過200萬平方米,但是不一定全部賣完,因爲我們不會全部推出去賣。
現場提問:這170萬平方米的貨值是什麼類型?住宅大概佔多少比例?
潘永存:大部分是商鋪,商鋪如果按1.2萬元到1.5萬元來算也不少了,同時,170萬平方米里面沒有住宅,我們有90多萬平方米是投資性物業,有一些是在建的。目前,我們2013年全年租金是3.4億,增長了61.7%。事實上因爲我們有一些商業是處於培養期,慢慢的就可以收租了。
但是我們不會全部賣掉。這裏有一個好處,如果市場不好,公司不用降價賣,因爲項目已經完工了,只要賣掉了就可以入賬,所以公司在這方面是可以調整的。
我們賣房的資源很多,不擔心沒東西賣,但是我們不想很快賣完。因爲現在土地越來越貴,這麼快賣完,以後你這個價錢買不到地了,這對我們今後的發展沒有好處,所以要一步步來。
現場提問:但是這樣會不會錯過很多發展機會,感覺是兜着賣?
潘永存:不會。因爲我們是比較保守、安全的運作。我們從1994年開始組建公司在福建廈門開始發展,2002年纔到南京,2011年就在北京上海、瀋陽這些地方。我們去不同的城市都有很多年了,所以我們要在一個地方先做好,再一步步向別的地方擴張。我覺得中國機會總是有的,但是最重要的是控制風險。
現場提問:關於內地的商業項目想請教兩個問題,第一個就是電子商務,另一個問題就是個別城市可能很多同類型的商場推出,個別商場的營運成本比較一般,那明發如何提高商場的價值,以吸納客流,還有租戶組合通常會多久調整一次?
潘永存:我們的商業廣場通常都不會在市中心,我們現在有6個商業廣場,分別在在廈門、南京、合肥、無錫、揚州、漳州,也已經全部完工了。我們不會放在市中心,因爲我們是幫當地政府擴建這個地方的經濟,那麼一個商業廣場對政府有什麼好處呢?
首先是增加就業,廈門有2萬到3萬的員工在商業廣場工作,每一年政府收的租金都有幾個億,周邊的地增值也很厲害。舉個例子,像合肥商業廣場,我們在2010年賣裏面的住宅的時候不超過4000元,但是現在周邊的地價已經到了差不多4000元,這其中只有三年的時間。
所以,我們商業廣場是當地一個很好的配套。因爲中國和香港不同,香港買東西很方便,晚上到處都能夠買東西,但是國內沒有香港那麼方便。但是如果住戶住在我們商業廣場附近,買東西就很方便。因爲我們商業廣場的規模是很大的,最小那個是40萬平方米,最大是68.8萬平方米。事實上我告訴你們IFC只有10萬平方米,那你們就能想象得到40萬平方米有多大。
現場提問:你剛纔說商業項目首先不是在市中心,也不是特別重要的地方,你有沒有考慮當地的消化能力?
潘永存:不在市中心,但是交通一定很方便。因爲現在在市中心有一個不好的地方,就是堵車堵得很厲害。有一些人就會在交通比較方便,並且沒有這麼堵的地方去買。因爲我們商場的定位不是賣最高檔的品牌,通常都是日常用的東西,像超市、電影院、酒樓、快捷酒店這些。
現場提問:明發2012年賣了一個合營企業,未來還會有這樣的業務計劃嗎?賺了有十幾億的收入,大概什麼時候派息?
潘永存:你可以看看這個利潤非常高,不容易找到買家,現在應該沒有這個計劃。我們今年不派息了,因爲2013年6月份我們還了2億美元的債券。今年1月份我們也償還2億美元債券,所以我們現在要在公司保留現金流。因爲我們不希望到時如果資金緊張的時候在市場用很高成本拿錢,我們不是按這個方法進行,要覺得合理纔會拿錢。
所以,我們要保留一些現金在公司賬上,但是我們還是想派發股息,但剛好這兩年要還利息。我們不知道他們要不要還,但是保險一點要準備好現金還這個債。
現場提問:那有沒有目標說要把債務還清?到什麼時候會考慮派息?
潘永存:債務是一定還不完的,債還完了就大問題了!至於派息我們會考慮市場的情況和我們自己的現金流情況再定。
現在我們淨負債率/槓桿率是36%,我們不希望超過50%。我們不是不想派股息,但是在這個情況下我們剛好還完債,我覺得應該保留現金更好一點。
我們沒有說一定要提高到50%,是最高到50%,50%我覺得很高,但是我們的負債率都是往下的。因爲現在利息回升了,財務成本一定會回升,如果我們的負債率越來越高,財務成本就很高了,會影響我們的利潤。
現場提問:今年不派息,而且還了債,那是不是還有空間去購進新的土地儲備?另外,公司由去年的60多億提高到80億的銷售目標,是不是有計劃拿地?
潘永存:我們沒有買地的計劃,因爲現在我們有1070萬平方米土地儲備,就算不買也可以開發五到六年。
我們今年完工項目都有170萬平方米,這170萬平方米就算售價1萬元也有170億,所以我們80億的目標是在買不買地的情況下都能夠做到。但是,買地我們有不同的考慮,因爲明發買地不會買很高的地,全部都是比較便宜的,因爲我們在一線城市只有北京、上海兩個項目。
但是這兩個項目的地價不貴,北京7000多元每平米,上海2000多元每平米,是2011年買的,我們覺得合理纔買。首先我們買地的土地成本比較低,而且要那個地方有發展空間的才考慮,我們不是說要做80億銷售額就一定要買地,買地不會考慮這方面的問題。
現場提問:公司有1000多萬平方米土儲,而目標是80億,那估計股息沒有到3.52呢?
潘永存:這個很難猜,過完今年我再告訴你。因爲房地產很難猜,有很多是政策的問題,我覺得做好今年就行了,之後再看情況定方向。
現場提問:在商業方面公司都有做商場、工業,理論上應該屬於投資物業,爲什麼對政策這麼敏感?
潘永存:明發從2004年開始做商業地產,第一個是廈門42萬平方米的商業廣場。我們覺得任何一個公司,如果你想保持穩定的發展,就不能全部放在住宅。不能看現在住宅很好就跑去做住宅,商鋪很好就跑去做商鋪,我們並不是這樣的,因爲我們希望有一個比較穩定的發展。
如果你看我們之前幾年的土地儲備,住宅有一部分,商鋪是一部分。我們不是根據政策來定的,通常我們是比較均衡的。
因爲我們覺得商鋪留一部分自持,就可以有穩定的收入。另外有一部分是賣的,而住宅基本上全部賣,這樣子讓我們覺得這個方向是比較安全的。
現場提問:還是關於商業地產方面的問題,看到公司開發的mall體量都很多,那未來會不會發展一些比較小體量一點的項目?像公司剛剛提到一個項目就四五十萬平方米左右,大概相當於四五個IFC,現在有風聲就說會做一些小一點的mall,大概2萬平方米左右,可能都是住宅項目裏面的商業部分,作爲業務式購物的。
潘永存:這些我們都有,國內叫裙樓,上面住宅,下面是商鋪,但是我覺得這個沒有什麼概念,這個是一個住宅的配套。我們最大的住宅項目在南京,叫南京濱江新城,面積是220萬平方米。它有170多萬平方米住宅,有30多萬平方米的商鋪,這是一個配套,給居住提供服務。這些我們都有,但是我們叫住宅綜合體。
現場提問:今年的資金來源大概是怎麼安排?
潘永存:我們的資金安排一方面是銷售,第二是銀行貸款。我們在1月份農行廈門分行給了一個信貸給我們,是三年期的50億人民幣。因爲我們在國內和銀行關係也不錯,我們在一個地方和銀行合作很多年,也沒有什麼違規不還錢的情況,所以他們貸款給我們非常安心。畢竟銀行最重要不是利息的問題,最重要是還錢。
就算在金融危機的時候我們也能夠貸到款,另外我們沒有信託,不是已經還掉了,是我們沒有信託,因爲老闆覺得太貴,不要拿,這是個成本問題。
所以,我們買地要看成本,當然還要看這個地方的發展空間。比如說很便宜,沒有發展前景也不適合。
現場提問:前幾年可以借貸去買地,現在不可以了。那你這50億都不可以拿來買地?
潘永存:我們有存貨,賣存貨的那些錢可以買地。所以,我們有一定的好處,現在很多房地產公司在境外發債,或者用信託,我們沒有。
現場提問:我前天看到龍湖地產在海外融資,融資成本只有6.5%,明發會不會考慮去海外投資?公司說剛還了一筆債務,利息成本大概是多少?公司現有債務的利息成本大概是多少?
潘永存:如果6.5%可以考慮,6.5%按現在的情況來說比較便宜,但是是美金。
國內銀行貸款最多是7%左右,利息太貴我們不會貸款。而公司現有債務的利息成本都是差不多的,我們還利息有部分是美國外貸的,這個利息成本就非常低。
現場提問:剛剛你們提到利息成本大概6.5%左右,那這麼快還款之後,會不會使利息成本有所變動,會不會影響債券購買者的看法?
潘永存:去年很多人就問說公司有沒有錢還。今年問完了,又覺得公司還了好像不是太好。我覺得是這樣,買債券最重要是安全,他買最重要是能夠收回投資。我們大部分都是自己拿錢貸款出來的,很少在資本市場拿,都是我們自己拿的,這個很少公司能夠做到。這也是我們和其他公司不同的地方,可以說是一個強項,還款能力很強。
爲什麼國內銀行貸款給我們可以用低的利息,因爲政府相信我們的還款能力。因爲能夠貸到4億美元不容易,大部分都是這樣拿的。但是如果你在市場拿,你的利息很貴,你到沒錢都得拿的時候就會對公司之後的利潤影響很大。我們很早就覺得有機會就要還,爲什麼我們不派股息,就是因爲我們要留現金,保證利潤。
不過,今年不派息不代表明年不派,因爲我們股本結構比較健康,大股東佔84%,所以派股息對他最好,但是他也覺得現在的情況下先不要派,一步步來,慢慢做好這個公司,保證現金流。