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歷經十年建設的呈貢,從建築形態上看已是初具大城規模,而進入2014年後,距離昆明市行政中心搬遷也已經三年,各大房地產項目的建設也如雨後春筍般呈現,可以說基礎設施建設已趨於完善。
如今走進呈貢新區,這裏還看不到想象中的繁榮景象,除了如候鳥般遷徙的公務員給這裏的白天帶來局部喧囂外,整個新城還略顯冷清。
商氣來了,人氣還會遠嗎?答案是肯定的,在業內看來,商氣和人氣是相輔相成的,一旦城市有了商氣,就易於積累人氣,而人氣的匯聚將促進商氣的發展。隨着今年呈貢六大商業體的亮相,呈貢商業元年正式開啓,新城興旺也指日可期。
現狀
基建完善,住宅林立缺人氣
一座城市不會在一夜之間崛起,關於中國城市的初建和興盛有很多的案例,作爲中國正在興建的諸多新城中的代表樣板,呈貢在對呈貢城建案例進行分析對照的同時,也在尋求屬於自己崛起的最好模式。
如今從昆明主城出發,沿彩雲路駛向呈貢,你會發現,一旦通過中豪·螺螄灣國際商貿城,繁雜的車道會寬鬆不少,沿路驅車而行,道路兩旁出現的高樓大廈會提醒你來到了呈貢。2011年呈貢撤縣設區以來已過去兩年多時間,但呈貢繁華卻沒有名稱改變那麼容易,從縣到區的轉變,需要走的路還很長。
自2003年,“現代新昆明”建設率先在主城東南部的呈貢啓動,設立呈貢新區以來時間已過去整整十年,十年間,呈貢大學城完工,省內高校陸續搬遷;十年間,昆明市政府行政中心遷址呈貢;十年間,地鐵業已通車……從百年農業大縣,“變身”城市新中心區,呈貢發展無疑在十年間,登上了一個新的平臺,在這十年間,呈貢的基礎設施建設得到了全面的提升。在衆多業內人士看來,這是昆明城市向南發展的向心所致。也正因爲如此,呈貢新區成爲衆多地產企業爭相搶奪的新區域。據統計數據顯示,在呈貢撤縣設區的2年多時間,區域地塊不斷升值,也得到了實力商業地產運營商的青睞。因爲,他們有一個共同的想法,即大學城、新市級行政中心、區域內產業園區建設完善等方面的發展,都會讓呈貢新區人口容納量超過100萬,而配套的住宅、商業項目必須同步跟上。
觀察
呈貢蛻變還看商氣
正如前面所提到的,歷經十年建設的呈貢,基礎設施建設日趨成熟,居住板塊初具規模,但爲何卻一直沒有出現繁榮景象,業內看來,商業無疑是呈貢開啓繁華大門的最關鍵因素。因爲從城市定位上看,呈貢區未來將發展爲現代新昆明的行政中心、教育中心、物流中心,目前隨着昆明市行政中心的搬遷,加之諸多企事業單位的入駐,原本冷清的呈貢,已開始逐漸積蓄強大的消費市場和消費潛力,但商業的缺乏成爲了消費力釋放的最大障礙。就目前呈貢發展形勢來看,因爲缺乏成熟的商業中心,很多消費分流到主城區,也有很多人工作在呈貢新區,居住在呈貢新區,消費卻要去主城區。
因爲自己工作和孩子上學而舉家搬遷呈貢的劉穎在搬遷到呈貢後最大的變化就是淘寶會員的等級不斷提升,“小到全家人的零食,大到家電都是通過網購解決。”劉穎說,當然除了淘寶外,其他幾個知名購物網站她都申請了會員,以方便購物,“確實這裏的商業很缺,相信如果真有像主城三市街那樣的一個商業中心,來這邊住的人會很多。”劉穎說。
在業內看來,歷經十年建設的呈貢在城市規模上已逐步成型,現在最關鍵的就是吸引人的入住,正如呈貢區委書記周峯越提到的,“建設新區”、聚集新區人氣商氣是呈貢今年乃至今後十年的目標。而至祥研究中心對於呈貢的研究也認爲,新區開發正常的都要經歷一個從人氣聚集到商業聚集逐步循環螺旋式上升發展的過程。從呈貢來看,第一階段的人氣積累是以行政單位搬遷、大學搬遷以及部分大企業的搬遷爲核心的,初期的人氣發展已經完成。現在是時候需要呈貢的商業接過第一次循環的接力棒了,提升城市對於人居的吸引力。
升級
六大商業體開啓呈貢商業元年
在呈貢建設發展的背景下,是時候迎接商業啓幕的盛況了。據云南信息報《黃金樓市》記者統計,今年呈貢板塊有六大商業體都有開業計劃,名單包括了呈貢百大新都會、呈貢行政中心·新都昌廣場、上海·東盟商務大廈、涌鑫哈佛中心、俊發·風華商業街、奧宸·中央廣場,可以說這些項目都是品牌開發商所打造的商業項目,其中不乏綜合體項目,這些項目普遍醞釀已久,在歷經建設和招商後即將在今年登場,如此多的商業體登場,對於呈貢商氣的提升無疑將是一大利好消息,它們的攜手亮相,無疑將拉開呈貢商業元年的序幕。在業內看來,如此多商業體的亮相,對於呈貢商氣的提升無疑是好事,有期待,當然也有擔憂,最大的擔心莫過於對於商業同質化的擔憂。
但從記者瞭解的情況看,今年有開業計劃的六大商業可謂是各有側重點,其中有以呈貢百大新都會爲代表的大型購物中心,有俊發·風華商業街爲代表的社區底商、超市、影院,當然還包括了銀行、4S店等不同的商業類型,而隨着商氣的聚集,相信對於呈貢區的人氣提升將有積極的促進作用,而商氣和人氣的匯聚必然引領呈貢人居價值攀升。
觀點
呈貢商業更需準確定位
六大商業體於今年陸續呈現對於呈貢價值提升,在業內已是不爭的事實,但呈貢需要什麼樣的商業體,在先期商業體呈現後,後期呈貢需要怎樣的補充和完善是必須考慮的問題。在對呈貢深有研究,並直接參與項目調研開發的芒果智庫行業研究員王詠雪看來,呈貢的商業從定位到招商到運營都是非常曲折的一個過程,“傳統的商業體繁華是需要城市的積澱作爲基礎的,而呈貢這樣一座人爲建造的新城,商業的定位和招商必須在深入調研的基礎上進行。”王詠雪說,老城區商業如有雷同,可以有充分的時間和空間進行調整,對於呈貢這樣的地方說,商業定位將直接決定商業的存亡,所以定位非常重要。
而在至祥研究中心看來,作爲呈貢發展的先行者,率先開業的商業面臨的首要問題就是對消費客羣的吸引,以及在此基礎上形成購買行爲的轉化。呈貢新區商業剛剛起步,其無論規模、認知還是價值都是無法和主城區同日而語的,而區域的人口結構和層次都非常有限,因此新區必須考慮商業的主題性、體驗性和複合性,形成與主城區商業的差異並使客戶認可這種差異,進而改變消費者的行爲習慣,吸引客戶前往。對於新區商業而言,至祥研究中心認爲除了傳統商業具備的購物、餐飲、娛樂等功能外,新區商業更需要通過商業、教育、旅遊等新的主題性的功能設置,加強新區商業的主題影響力,比如和大學城、政府機構以及企業形成主題活動的互動,在內部產生良性循環和資源共享,以最大限度地擴大區域的輻射範圍。
商業項目展示
呈貢新城六大商業項目近160萬平方米商業今年亮相
呈貢新區將有批量商業項目陸續開業!這對於一直憂慮昆明商業地產體量過剩的專家來說,絕對是一個大新聞。人們不禁要問:呈貢新區新開業商業體量有多少?風險有多大?人氣夠不夠等問題。誠然,這些因素,一直制約着呈貢商業地產的發展,但這也同樣是任何一個城市新區商業發展面臨的共同問題。
2014年,呈貢新區商業地產,無疑對這些問題有了全新的認識,並將在商業運營方面實現重大突破。爲此,《雲南信息報》將2014年定義爲呈貢商業元年一點不爲過。據記者瞭解,進入2014年,包括呈貢百大新都會、呈貢行政中心·新都昌廣場、上海·東盟商務大廈、涌鑫哈佛中心、俊發·風華商業街、奧宸·中央廣場等6個項目均預計在今年年內實現整體或部分的開業、運營,就目前的統計數據來看,6大商業項目商業體量總量預計在160萬平方米左右,如此巨量的商業項目開業運營將給呈貢新區帶來什麼?
這自然要從項目的規劃、體量及開發商等方面來進行考察。首先,從開發企業的資質來看,最早入駐呈貢新區進行地產開發的企業,多實力強悍,細細一看便知:百大、俊發、新都昌、雲錳地產、江蘇涌鑫集團、奧宸地產等均是在地產行業專研多年的地產大佬;而就項目來看,因各家優勢不同,商業項目打造也就呈現出不同的特色:5A甲級生態寫字樓、購物中心、公園商業、社區底商等,其開業的業態及運營思路等均有所不同,他們帶給呈貢新區影響也就不好做出具體評估。(王亞萍毛建偉俞愛蓮)