|
||||
從來沒有一個區域像航空港區這樣一誕生就受人關注,從來沒有一個區域向航空港區一樣讓中原二字和國際二字緊緊相連,也從來沒有一個區域像港區一樣一下吸引那麼多的本土主流開發企業和一線開發商。如今,在航空港區獲批一週年之際,記者再次探訪,探尋港區如何快速成爲地產投資沃土的奧祕。
早期地產嚐到了甜頭
近日,記者驅車到四港聯動大道以及周邊道路,不時能看到樓盤的廣告道旗迎風飄揚,建築塔吊數不勝數,建築工地機器轟鳴,工地內工人忙個不停,巨大的圍牆廣告書寫着項目的特質和房企品牌,一派繁榮的景象,可是誰又能想到在航空港區獲批國家級航空港經濟綜合實驗區之前,不少開發商都是懷着忐忑不安的心情,摸着石頭趟路來的。幾年前,富士康入駐鄭州港區,成爲了河南經濟發展的一件大事,依託富士康項目,早期一批地產企業進行了試水,這些地產企業原本只是爲富士康做配套工程建設的。其中山頂地產參與豫康新城一期項目的建設,成爲了最早一批進入鄭州航空港區的房地產開發企業,而沃金商業廣場作爲首批在港區吃螃蟹的商業地產如今也嚐到了甜頭,這個擁有18萬平方米公寓樓,近20萬平方米的商業項目,自2012年開盤以來,底商、購物廣場、商業步行街的商鋪已經全部售完,如今已入駐商戶有300多家,據工作人員講,租金效益比預想的好得多。商場內一運動知名品牌的月營業額竟然能達到鄭州主城區同等規模店面營業額的三倍。而同爲商鋪的山頂福都購物廣場,也同樣比較紅火。“這裏真的不缺人氣,大部分都是附近廠區的年輕人,這些人敢消費,沒想到這水趟成功了。”某商業項目負責人一臉喜悅地告訴記者。
同樣嚐到甜頭的還有藍天商務花園和鑫港花園這樣的早期開發的別墅項目。藍天商務花園目前得益於在港區的地段優勢,項目銷售形勢不錯,目前銷售已接近尾聲。而在開發更早的鑫港花園,記者看到這個項目開發的別墅品質雖然比較一般,但人氣卻十分旺盛。百十套別墅幾乎都被來自各大項目公司的租客租滿了。據承租該別墅的港區某地產項目負責人說,“這個小區居住辦公環境一般,但由於港區目前幾乎沒有已經交付的寫字樓,我們只有找到這裏辦公,400平方米的別墅一年租金就有十幾萬,就這還沒有太多討價還價的餘地。”據記者瞭解,目前港區的寫字樓可以用鳳毛麟角來形容,裕鴻世界港6萬多平方米的寫字樓目前已經售罄。在航空港區域內,目前寫字樓租金能達到3元/平方米·天,這樣的租金水平可以說已經達到了很多鄭州高檔寫字樓的租金標準。
大項目接踵而至
商鋪火、寫字樓火、住宅同樣火。據介紹,目前航空港在售樓盤中,售價基本都在7000元/平方米左右,有的甚至高達萬元/平方米,誰又能想到,僅在6年前,這個區域的房價還在1800元/平方米左右徘徊,僅爲鄭州市區房價的三分之一,6年過去了,房價竟然漲了近四倍。
在大開發商行列中,裕鴻算是進駐港區最早的一個地產企業。2010年,這個毗鄰四港聯動大道的裕鴻世界港項目在揮下第一鍬土的時候,總經理安敬平心裏還有些忐忑不安。“這裏充滿着機遇,但也存在着變數,畢竟這是個全新的區域,周邊少有成熟的配套和交通。裕鴻初進航空港的時候,港區剛剛獲批保稅區,並沒有如今航空經濟綜合實驗區的耀眼光環,不管是在建築規劃、工程建設還是營銷模式上都沒有前者的經驗可借鑑,摸着石頭過河難免會有些迷茫。”
但企業都有自己獨特的市場感知力,據安敬平介紹,裕鴻置業作爲運營地產多年的開發商,對區位價值、地域優勢和升值潛力等市場因素有着敏銳的感知力,在國家政策的走向以及世界臨空經濟的發展趨勢中,洞察到航空港區的廣闊未來,確信航空港將憑藉臨空經濟開放平臺的獨家優勢異軍突起,牽引城市居住羣、辦公羣和消費羣的轉移,成爲鄭州都市圈擴建的“新寵”,成爲中原經濟區崛起的夢想起航地,所以才選擇航空港區建設裕鴻世界港。另外一方面重要的原因就是國家政策重心逐漸轉移到航空港身上,進而引發港區樓市日漸升溫,市場和消費者都將目光聚焦於此,這些因素都鞏固了他們對港區和項目的信心。
但令安總欣慰的是,裕鴻的這招棋下對了。裕鴻世界港從2011年面世後,銷售業績直線上升,目前,旗下寫字樓、小高層均已售完,洋房也基本售罄,未來將啓動佔地700餘畝的商務公園工程。據安敬平介紹,裕鴻世界港作爲城市綜合體,還有五星級酒店、奧特萊斯和一萬多平米的大型自持商業,預計在未來一兩年投入使用,將帶動區域商業氛圍的整體升級。
此外,來自北京的開發企業潤豐,也實現了不錯的銷售業績。這個離裕鴻世界港並不是很遠的項目剛入市就取得了不俗的銷售業績。其一期項目悅尚在去年就已經銷售完畢,二期錦尚目前正在火熱銷售中,該項目營銷負責人王虎強介紹,“在港區,地產項目之間不存在競爭關係,大家和諧共生,共同看好港區的前景,因爲港區應該不單單是一個產業高地,更是一個宜居宜業、產城融合的都市區。大家都在用經驗和實力爲港區締造人居精品,是我們一直未變的發展初衷。”基於對港區發展的信心,目前企業在港區還有新項目正在規劃中,不久的將來就將面世。
此外,值得關注的還有豫發·大運城,這個項目是目前港區開發體量最大的房地產項目。2013年,豫發·大運城搶駐鄭州航空港經濟綜合實驗區北部綜合服務區核心,掀起一場空前的“造城運動”。
除了上述企業外,還有正弘置業開發的正弘中央花園、中部大觀和中建七局合作開發的中建大觀霄雲裏項目都成爲了港區的明星項目。今年中部大觀數盤齊發,而霄雲裏項目又是中部大觀和中建七局在港區的首個項目,因此格外受到重視。目前項目產品還在規劃階段,預計下半年面世,但60米超大樓間距、英倫風格褐石建築,超高綠化面積已經讓人有了無限的遐想空間。
未來大鱷的天下
萬科、綠地等作爲一線房企,對進駐一個區域進行開發都是十分謹慎的,公司會進行周密的前期調查。而一個區域能打動一線房企說明這個區域極具開發價值和升值潛力,能同時吸引多個一線房企扎堆開發的區域其價值可想而知。
不同於鄭東新區靠政策驅動的是,航空港區是靠經濟驅動,也就是說鄭東新區實行的是地產先行,而航空港區實行的是產業先行,本質化的區別讓一線房企看到了港區巨大的地產開發價值。畢竟港區220萬人口對居住有着旺盛的需求。
基於此,多家一線房企紛紛搶灘財富制高點,另外,綠地大都會佔地4000多畝,萬科佔地2000畝。恆大和綠城據傳也在此拿地。如此多的一線房企扎堆港區,讓人對未來港區置業有了更大的信心,正如業內人士所言,一線房企都對這個區域價值和這裏的產品產生了期許,因而促使更多的人來關注這個區域。而和鄭州其他區域相比,從來沒有別的區域吸引那麼多一線的主流的開發商,也沒有任何一個鄭州甚至全國的區域會受到那麼多的關注,受到那麼多所謂的關注,如今新鄭龍湖的樓盤要沾港區的熱氣,經濟開發區的樓盤也要沾港區的熱氣。有業內人士預計,不久的將來,航空港區將超越鄭東新區,成爲鄭州日新月異發展中的一道亮麗的風景線。與鄭東新區相比,航空港區就像10年前的鄭東新區,
一片荒蕪;與鄭東新區相似,一紙政策出臺,航空港區迎來了前所未有的發展大時代。
中建大觀霄雲裏副總經理陳建志認爲,房地產市場現在的發展階段已經步入了深耕時期,並非拿着了地就能蓋房賺錢,一個項目需要靠多種因素的支持,除了項目本身的規劃設計、景觀、產品以外,項目所在區域的居民結構、產業結構、政策扶持力度等都是決定一個項目成敗的要素。就港區而言,周邊有大量新興產業入駐,未來就一定會改變現階段的居民結構,未來年輕人多於中老年人,知識和技能型人才多於普通人才,而這些高素質年輕羣體對購房有着巨大的剛性需求,也對居住提出更高的要求,所以港區的人居是篇大文章,也需要有實力的開發商去填寫。
河南省商業經濟學會常務副會長兼祕書長宋向清認爲:“港區給房地產提供了絕佳的發展契機,這裏未來會有完善的產業體系做支撐,提升居住品質、發展現代商業、商貿,建立相對完善的生活服務配套一定大有可爲。”如今,港區的水、電、熱、氣、交通、醫療等基礎設施建設如火如荼,10多萬人在此居住和工作,人氣漸旺。在政府規劃的“魔棒”之下,各項工作的進展可謂日新月異。這裏建造的不是又一座水泥森林,除了高端商業與居住區,還有綠色、森林、運河、休閒基地……成就空港生態之城。