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活色生香的社區裏,有着最原生態的生活:豐富多樣的生活方式,逐漸走入社區的第三方組織,還有那些形形色色的生活羣體,常常因爲成長環境、需求等不同,發生着各種利益、觀念上的碰撞,上演着歡笑、爭執、握手、言和的劇目。社區的土壤也因此變得愈加肥沃。
政府、居委、物業、社會組織、居民自組織……在社區建設和治理過程中,越來越多的力量關注、介入並參與其中。也正因此,各種創新的種子在不斷孕育、發芽。
今天起,本報開設專欄,探討社區中,政府、社區單位、物業、社會組織、居民自組織之間的相互作用和關係,關注那些正在社區中進行的各種探索與創新,希望通過一個個樣本的剖析,記錄上海式基層民主的發育與發展。
市場力量從小區撤離,物業管理出現空白。業主最現實的需求,是推動社區自治、社區創新的因子。成長於“熟人社會”的“5060”人士,精打細算、親力親爲,擁有與街坊鄰居交流的能力。他們的智慧和努力,讓脫離物業公司的小區物業管理成爲可能。
4月將至,又到上海調整最低工資標準的時候。楊浦區長白街道的松花江路95弄小區做了兩手準備,如果業主同意物業公司提出的漲價要求,就由後者繼續管理小區;如果雙方談不攏,物業公司必定“拋盤”,那麼,就只能靠業委會、居委會開展物業自治。
長白街道42個小區,有4個走上了物業自治之路。以“5060”人羣爲主的社區工作者和熱心人士果斷“接盤”,維持起小區的正常運轉。放眼全上海,長白街道的情況並非個案。
不招待見的老房子
楊浦區老房子多,售後公房和直管公房佔全部物業小區的70%。長白街道轄區內42個小區有30個是售後房,9個是商品房,還有3個商售混合型小區。
新樓盤是香餑餑,物業公司搶着入主。老房子是燙手山芋,售後房、老公房自然不必說,連房齡較大的商品房也已步入“不招待見”的老房子行列。
長白街道有“1998現象”——已經或可能開始自治的5個小區,3個是建成於1998年的商品房,1個是在1998年把物業管理社會化的舊小區。它們的十多年不漲價,全都低於每月每平方0.5元。
“1998年的標準,早已不能應付小區管理的支出。房齡越老,用錢的地方越多,維修資金越用越少。物業公司年年提漲價,業主們就是不同意。”民治路居委會主任李惟明介紹,歸屬該居委會的軍工路600弄小區在2010年被“拋盤”,此前居委會、業委會多次爲漲價問題徵求業主意見,很多業主不給商量餘地。有業主問:“漲價?政府紅頭文件有伐?”
4月最低工資標準上調,直接導致物業公司用工成本上升,引發集體“拋盤”。楊浦區另一街道的房辦負責人透露,2013年該街道被“拋盤”的小區多達19個。
“5060”人士“接盤”
市場力量撤退,“接盤”的是社區裏的“5060”人士——年紀在五六十歲之間的居委會、業委會成員和小區熱心人士。
軍工路600弄小區有3棟樓、70多家住戶。小區早期是高校的福利房,1998年開始社會化管理,學校給了10萬元物業補貼。此後學校的補貼逐年減少,2011年徹底歸零,學校後勤物業也從小區退出。
別無選擇的小區只能自治。居委會主任李惟明說,過去管理小區的是一套班子:物業經理一名、保安四名、保潔一名,現在小區的錢只夠請一名保安。“保安住小區,白天正常上班,晚上10點之後給晚歸的居民開門。爲了省錢,保潔工作也請他帶掉了。”
和軍工路600弄小區房齡一樣、規模相似的松花江路123弄小區,經濟條件相對寬裕,去年4月開始自治,按最低工資標準聘了四名保安、一名保潔。
“管理小區和管家一樣,除了看門、打掃,還有很多修修補補的事。我們一般都自己來。”老黨員戴祥林當了10年業委會主任,“樓梯壞了,自己買材料修;綠化壞了,自己去花鳥市場買植物,買得對不對心裏也沒底;自行車棚壞了,也是自己設計、自己改造。”
“我們老了怎麼辦”
“感謝那些社區熱心人士,他們不光接管了小區,也讓小區更有人情味兒了。”長白街道辦事處主任姜勇說,成長於“熟人社會”的“5060”人士,會精打細算,能親力親爲,擁有與街坊鄰居交流的能力。自治之後,有的小區上調了物業費,有的提高了物業費收繳率,這很大程度上得益於自治組織者、參與者的人格魅力。
不過,“5060”人士也有他們的擔心。在更年輕的業主中,戴祥林找不到願意幫忙的人,“哪天我幹不動了,物業自治也就沒法繼續了”。
記者發稿前,松花江路95弄小區業主與物業達成一致,同意把物業費從0.45元到調到0.7元。居民區黨支部書記吳志強鬆了一口氣:“我們居委管着的5個小區,已經有1個開始自治。遇到解決不了的事,業主找不到物業只好找居委,年初三凌晨1點我還在幫業主修水管。說實話,壓力很大。”本報記者錢蓓