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上週末,微信朋友圈中,一條消息給長沙樓市扔下了一顆炸雷:打破長沙十年最低紀錄,僅限100套,64-155㎡全系產品,2999元/㎡起,3980元/㎡封頂。
這是時隔五年,金星北房價再次出現“2字頭”,也是繼今年2月份洋湖垸一樓盤項目直降2000元之後,長沙樓市再一次出現降價風波。不過這一次發生在金星北望城區內,主角則換成了勤誠達·新界。
該項目以如此價格衝擊市場,其深層次的原因是什麼?周邊項目將如何應對?區域的價格是否會出現波動?購房者的心態會發生什麼樣的變化?對金星北片區乃至整個長沙樓市將造成什麼樣的影響?
現場踩盤
又見降價,虧本甩賣100套
關鍵詞:尾房清盤集團擴張回籠資金
3月24日(週一)上午11點23分,陰天,勤誠達·新界營銷中心。一位身穿制服的置業顧問熱情地上來問道:“先生,請問您需要什麼樣的房子?現在項目在搞降價銷售。”
這個裝修豪華的售樓部裏,大廳正中是一個巨大的沙盤。儘管是星期一上午的上班時間,碩大的售樓部裏卻不乏購房者的身影。客戶休息區的椅子和沙發上坐着近十位購房者與置業顧問竊竊私語,而貼在牆上的控銷表前,則有一組客戶在選擇房號。這些購房者大多是被超低的價格吸引而來……
這個一直以剛需爲主的樓盤,此次降價的房源包括一期的尾房以及小區內部的一棟樓王產品,包括64㎡的公寓(主要爲複式戶型)以及87㎡的剛需,116㎡、126㎡、155㎡不等的平層戶型。
“週末的人氣很旺,兩天到訪125組客戶,成交46套。”勤誠達·新界項目營銷負責人喻婧直言不諱,項目是“降價虧本”銷售,滿100套就停止。
勤誠達·新界的降價策略是否意味着長沙部分開發商開始選擇降價?是市場“變天”的前奏麼?“看來我們又多了一次上頭條的機會。”勤誠達湖南地產常務副總經理李北安語氣輕鬆。
“不得不承認,對於開發商來說,2014年的市場比去年更加有難度。”喻婧說,在年初以降價虧本的超低價格刺激市場,是爲了搶佔先機,引發市場足夠的關注度,爲後續的銷售打下一個基礎。“2014年勤誠達·新界的銷售任務是10億元,我們希望儘快將尾盤清掉,以便將主要的精力放在下半年的洋房和地鐵物業的銷售上。”
但更深層次的原因或許在於勤誠達對於擴張的渴望,“這是集團戰略要求,今年有繼續拿地擴張的計劃,特別是希望在深圳有所發展,因此需要回籠部分資金。”
區域態勢
樓盤成本大多在3000-4000元/㎡
關鍵詞:成本控制價格窪地區域關注
“有一點還是可以肯定的,金星北片區不會出現價格戰。”新地·東方明珠營銷負責人羅佳如此篤定的原因很簡單——成本控制。
在羅佳看來,根據拿地價格、項目規劃的不一樣,金星北片區衆多樓盤成本(這裏指的是普通住宅,不包括別墅、洋房)大多在3000-4000元/㎡之間,而當下金星北片區仍然是長沙樓市的價格窪地,其主力價格區間爲4000-5000元/㎡。
羅佳表示,在500-1000元/㎡的降價幅度之後,勤誠達·新界項目的銷售價格只有2999元/㎡-3980元/㎡不等,即便沒有虧本,也是沒有任何利潤空間的,因此它的降價只能是一個短期行爲,不會對片區造成長遠影響。
事實上,在金星北片區,這樣的事情不乏先例。2010年5月,富基·世紀公園就曾以2980元/㎡的精裝修住宅超低起價引發市場極大震撼;2012年下半年,包括潤和紫郡、勤誠達·新界、新城國際花都等項目也都曾以超低價入市,潤和紫郡3380元/㎡起,新城國際花都3680元/㎡起,勤誠達·新界推出3780元/㎡特價房等等。
和羅佳持有同一觀點的還有長沙龍湖地產營銷總監黃新。在他看來,成本讓開發商沒有降價的空間,而同時由於長沙市場容量、供應量累積到高點,以及首套房貸利率提高等多重因素的影響,市場價格在短期內也沒有上漲的動力,因此價格維持穩定將是主旋律。
黃新說,“這更像是單個企業的行爲,我們仍然會按照我們既定的銷售策略進行。”而喻婧也坦言,短時期內,單個樓盤的少量降價產品,並不足以成爲影響整個區域的價格風向標。
從好的方面看,這會引發一些人對於片區的關注度;而不利的層面則是,區域的價格已經無法再低,而此次降價行爲則可能拉低不少購房者對於片區價格的心理預期,會給後面的銷售造成一定障礙。
[記者觀察]
僧多粥少開發商全力搶跑
2014年初,超過1600萬㎡的巨大存量,曾是長沙樓市面臨的最大壓力。
在這裏,可以用這樣一句淺顯的話來形容市場:僧多粥少,開發商是僧,購房者是粥。
這種壓力正越來越多:房地產開發貸的愈加困難,房企融資成本的不斷上漲,再加上首套房貸利率的提升,讓開發商面對的局面也越來越艱難。
“這並不是一個明智的選擇。”對於首套房貸利率的提升,不少開發商的第一反應是不滿,因爲這會挫傷剛需羣體的購房積極性,部分沒有急迫購房需求的羣體會在此時選擇觀望。
這對開發商來說顯然不是好消息。如何抵消首套房貸利率造成的不利影響?如何在擁有巨大存量以及供應量的2014年搶佔市場先機?
這是一個勇敢者的世界,有膽量嘗試的人,往往會成爲成功的那一部分。降價成爲了一部分開發商的選擇(藍光、勤誠達),墊首付成爲了另一部分開發商特別是品牌開發商的選擇(保利、萬科)……
而激烈的市場競爭對於購房者們來說,或許意味着更好的產品和更高性價比。