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鏡子映照出金融城未來的美景。譚慶駒攝
金融城15幅商業地塊將在今年登場亮相,其中用地性質為文化、商業、商務綜合用地的金融城AT090927地
昨日,廣州市國土房管局正式向社會發布《2014年廣州市經營性用地供地藍皮書》,將今年廣州市各重點功能區和各行政區域的擬出讓地塊逐一曬出,開發商可以按圖索驥出手拿地。今年,廣州除了有大批舊廠改造地塊『變身』住宅、商業用地亮相外,金融城、廣鋼新城、廣州南站等重點版塊將開閘推地,光是金融城就將一口氣推出15幅商業用地。
廣州市國土房管局表示,凡對計劃供應的地塊有使用意向的單位或個人,可就供應計劃內地塊提出諮詢或預申請。
兩年賣地配建75萬平方米保障房
廣州市國土房管局表示,今年廣州市將增強政府調控土地市場的能力,推動經營性用地平穩供應,優先保證保障性住房用地,優先供應普通商品住房用地。
供地藍皮書將廣州市各重點功能區和各行政區域的擬出讓地塊以圖表的形式,按照行政區劃、用地性質等分類展示,詳細介紹各區域的交通和公建設施情況,為企業投資決策提供詳細的指引,以便企業更清晰地了解廣州市一級土地市場供應信息。
藍皮書顯示,2014年全市住宅用地計劃供應量6.66平方公裡(其中商品住宅用地5.27平方公裡,保障房用地1.39平方公裡),略高於2013年實際供應量6.49平方公裡,比全市前五年住宅用地年均供應量(5.52平方公裡)增加20.7%。全市商服用地計劃供應量5.09平方公裡,比2013年增長了64.7%。
記者看到,今年廣州共有64宗居住用地納入出讓計劃,其中荔灣以12宗住宅地的出讓規模領跑全市。
而今年納入出讓計劃的商業用地則高達83宗,20宗紮堆天河,蘿崗也有17宗商業用地。
廣州市國土房管局表示,在商品住宅用地出讓中,繼續采用『限地價競配建』方式,試行固定地價直接轉競保障性住房的出讓方式。據悉,近兩年,通過公開出讓土地共籌集保障性住房約75萬平方米建築面積,為城市低收入群體提供住房保障,也為城市建設提供充足的拆遷安置房源。
舊廠改造地塊搶閘入市
荔灣區鋁廠地塊、油制氣廠地塊、人民水泥廠地塊、廣日電梯地塊和魚珠木材市場居住地塊……此次推出的商品住宅用地中,大批舊廠改造地塊搖身變成住宅用地、商業用地,將紮堆搶閘入市。
2月21日,廣鋼新城首批五宗住宅用地成功出讓,掀起了2014年廣州市『三舊』改造提速的第一波高潮。記者看到,除了首批五宗住宅地,接下來廣鋼新城還將推出6幅商業、住宅用地,今年總的用地規模達到38萬平方米。
藍皮書顯示,在未來將吸納19萬人居住的廣鋼新城,一條『廣鋼之路』延展開來,這也是廣鋼新城生態軸線首度亮相。從『龍門吊』入口廣場進入廣鋼之路,經過下沈商業廣場,沿著中央步行通廊繼續向前,人們可以深刻感受到歷史工業遺跡和現代生活的交融。在這條路上,可以先後看見廣鋼博物館、5號高爐遺址、列柱遺址、焦化廠遺址、『文藝高爐』展覽館等。在這些歷史遺址中間還穿插了很多休閑地帶,如流動水廊景觀帶、樹陣廣場、藝術長廊、城市廣場、休閑公園,和運動公園等。游客還可以選擇乘坐游覽車游覽整個廣鋼之路。
黃埔魚珠木材市場居住地塊是中心六區住宅地中的『巨無霸』,用地面積接近10萬平方米。廣州市國土房管局表示,該地塊將位於地鐵上蓋的高品質生態宜居城區內,發展價值無限。
記者看到,作為商住用地的廣日電梯地塊用地面積達到9.2萬平方米,『由於周邊今年缺乏住宅用地供應,土地稀缺性較強,市場需求旺盛,開發投資昇值空間巨大』。廣州市國土房管局表示,地塊開發後,可形成廣州北的中軸新城,形成區域商業副中心。
-熱點地塊
天河油制氣廠地塊
漲價31億元再掛牌每平方米萬元
『巨無霸』住宅地——天河區岐山路183號油制氣廠地塊日前重出江湖,再度掛牌出讓,用地面積接近30萬平方米,總起始價達到60億元,身價比2011年首度掛牌時上漲了31億元,折合樓面地價為10000元/平方米。
據了解,廣州市油制氣廠2009年停產,其遺留地塊位於奧體中心周邊大型居住區的東片區,共約36.96公頃,面積相當於一個半原廣州水泥廠地塊。該地塊早被納入奧體中心周邊地區,內部規劃有7個居住地塊和1個商業地塊等,未來僅住宅的總建築面積就可超過68萬平方米。
該地塊實際上是廣州東部大型綜合居住新區的一部分,並在2010年底納入《廣州市舊廠房改造專項規劃》。『廣州東部大型綜合居住新區』分為多個部分:奧體中心綜合服務區、奧體生態宜居社區、廣氮居住社區、棠下居住社區、岑村居住區、高塘綜合發展區、文化創意高新產業片區。廣州市規劃局表示,居住新區將按照適當比例規劃建設商品房、限價房、廉租房和安置房。
此次亮相的天河區岐山路183號油制氣廠地塊曾在2011年10月17日掛牌出讓,當時一口氣推出了6幅住宅地,但隨後遭遇中止出讓。該地塊日前重出江湖再度掛牌,比此前多增加一幅小學用地和一幅公交站場用地,8幅地塊『打包』成一宗地,身價也較之前漲了31.02億元。
油制氣廠地塊的總掛牌起始價大漲,樓面價也跟著水漲船高,較之前翻了一番。2011年掛牌時,5幅地塊起始樓面地價約為5850元/平方米,其中一幅低至2370元/平方米。如今,整宗地的樓面價達到10000元/平方米,與近兩年天河住宅地起始掛牌樓面價基本持平。
兩次掛牌出讓的條件有所不一致。此前6幅住宅地要求中小套型(90平方米以下)需佔總建築面積的60%,如今僅要求比例不少於45%。該地塊兩次掛牌雖均為『限地價、競配建』,但第一次的競價階梯為300平方米公租房,如今改為450平方米安置房。
土地出讓公告還要求,該地塊要求拿地開發商要與原設備權屬人廣州燃氣貿易有限公司在簽訂土地出讓合同之日起25天內簽訂該地塊地上(下)涉及高危化工重大安全的建構築物、設備、地上(下)管網等拆卸協議。
金融城
地標地塊容積率壓倒東塔
在《2014年廣州市經營性用地供地藍皮書》中,廣州國際金融城、廣州南站等城市重點功能區的土地紛紛登場亮相,成為年度廣州土地市場的熱點、焦點。
廣州國際金融城將上演推地盛宴,15幅商業地塊將在今年登場亮相,其中用地性質為文化、商業、商務綜合用地的金融城AT090927地塊正是備受關注的金融城地標地塊,容積率達到16.4,是此次15幅地塊中最高的,甚至超過了東塔地塊高達13的容積率。按照規劃,國際金融城將建成450米高的地標性建築——國際金融交流中心,與琶洲塔隔岸相望。據了解,目前廣州第一高樓為正在建設中的廣州東塔,樓高約530米,緊鄰在旁的『姐妹花』西塔樓高約432米。
廣州市國土房管局介紹,國際金融城原用途基本為工業生產和農村集體建設用地,土地產出率普遍不高,甚至遠低於全市平均水平,作為『政府主導、成片改造』模式實施『三舊』改造後,土地產出率大幅提高,每平方公裡土地產出率將增加10倍以上。
廣州南站將有7幅商業、住宅用地再次征戰江湖。不少業內人士認為,在未來2年有更多項目推出市場的情況下,南站有望成為下一個投資樂土。
廣州市國土房管局表示,在廣州今年出讓的土地中,挖掘土地資源潛力,優化空間資源配置,保障重點產業發展的空間需求,重點保障『2+3+11』戰略性發展平臺建設的土地供應,是一大亮點。
番禺長隆
加推53萬平方米游樂園用地
今年春節黃金周,約10萬廣州游客被珠海橫琴的長隆海洋王國『吸』走,番禺長隆游樂場會否轉型,甚至搬遷到其他地方?藍皮書顯示,今年廣州將在鍾村街長隆推出1宗游樂公園用地,總用地規模超過53萬平方米。藍皮書稱,結合廣州南站、珠三角城際軌道以及雙地鐵的公共交通優勢,該地塊將極具潛力發展成為輻射周邊省市的旅游娛樂核心。
值得一提的是,廣州今年將出讓番禺萬博地下商業空間一、二,地塊位於萬博商業區核心區域,集合地鐵7號線萬博站深度開發。如果這兩宗地下空間地塊能夠在今年成功推出,也將是廣州首次掛牌開拍地下空間。
藍皮書顯示,萬博地下商業空間將立足於萬博商務區整體發展優勢,通過設計采用無縫連接的商業布置及公共空間以及地下環路系統,將萬博商務區內九大項目的地下室連為一體。
-業內分析
土地供應充足或可逆轉供求矛盾
廣州市房協的分析報告指出,去年,廣州市土地市場伴隨著樓市回暖日益火爆,龍頭企業集中拿地,全年全市房地產市場用地成交的整體溢價率超過20%,溢價率最高達152.9%。
廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,此次廣州市國土房管局發布的藍皮書,體現了政府力求穩定房產價格的決心,『是一件好事』。
省房協理事趙卓文說,今年廣州土地供應的總宗數和總面積均創出三年來的『新高』,遠遠超出市場預期。在他看來,今年廣州土地供應的熱點和焦點將在金融城、南站、廣鋼新城等城市重點功能區,『可以預見,未來3-5年,這些區域將發展成為廣州房地產市場的熱點』。他表示,今年廣州經營性用地出讓仍將火爆,但也要預防未來物業供大於求的潛在風險。
趙卓文說,廣州發揮市場機制的作用,通過擴大土地供應,來平衡樓市供求矛盾,降低樓價上昇預期,無疑比通過行政乾預來抑制需求更為有效,『廣州加大土地供應,如果能再堅持2-3年,樓市的供求矛盾有望逆轉』。
『地王』凶猛會否重現?
不少市民頗為關注,今年廣州的土地市場會否像去年一樣『地王』頻出,帶動房價上漲。
趙卓文表示,由於得到明確的土地供應信息,發展商將降低『搶地』衝動,有利於抑制『地王』出現,廣州消費者也將看清形勢,而無需受『地荒樓荒』宣傳的影響而倉促在高位入市。
『按照目前的價格趨勢,再加上政策變化的淡化,2014年是很有可能繼續產生「地王」的。但是對比2013年以及今年年初的「地王」,情況應該會有所收斂。』黃韜分析,目前廣州市中心城區的土地處於缺乏狀態,結構需要調整,『相信政府會有條不紊地逐步推出土地。』
合富輝煌房地產市場研究首席分析師黎文江則認為,今年推出的土地大部分是為舊改的用地,尤其是舊廠,屬於熟地,位置優越,加上舊改用地無可避免的拆遷與安置成本,開發商將拆遷與安置成本算入地價,自然也就拉高了地價,這種情況下,『地王』的不斷產生也是正常的。
-提示
凡對藍皮書中經營性用地有使用意向的企業或個人,可登錄市國土房管局網站(網址:http://www.laho.gov.cn/)下載或親臨市土地開發中心(越秀北路89號越豪大廈11樓)索取《2014年廣州市經營性用地供地藍皮書》。
南方日報記者鄭佳欣實習生陳浩興