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3月11日,南京市政府下發《市政府辦公廳關於進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》。該通知有七項規定,被外界解讀爲“寧七條”。在各地樓市調控沉寂之時,該通知的出臺備受關注。
多位業內人士在接受本報記者採訪時表示,“寧七條”平抑高房價、保剛需自住的核心很明顯,並且摒棄了此前抑制需求面的“限購”、“限貸”等措施。其中,一些創新舉措引人關注,如重申“5090”新政,力保中小戶型;“限地價、競配建”的出讓方式加大保障房建設;按季度動態控制房價,申報價格首提不漲價優先爲原則等。
中國房地產研究會副會長、原南京市房管局局長鬍志剛向《中國建設報·中國住房》記者表示,南京政府在增加中小戶型、保證剛需、調節供應結構方面的決心凸顯。也有分析人士認爲,調控之下,政府和房企無疑會引發明顯博弈。所以,“寧七條”效果如何,還有待考證。
保剛需競配建
3月5日,李克強總理在《政府工作報告》中提出:房地產市場將針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。因此,一週之後,“寧七條”的出臺,也被不少業內人士認爲是“分類調控”的首次落地。
相對於之前“一刀切”的房地產調控政策,“分類調控”的宗旨在於因地制宜。通讀“寧七條”不難看出,南京市政府試圖在考量本地供應結構、供需矛盾等實際情況的基礎上對症下藥。
比如,針對南京住房供應結構、針對供需失衡、中小戶型佔比偏低的狀況,“寧七條”首條規定:把滿足羣衆的剛性自住需求放在更加突出位置,今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上,其中90平方米以下戶型佔比達到50%以上。此項內容後來被業界稱爲“5090新政”。
事實上,早在2月21日,南京市國土資源局便以新聞通稿“關於土地出讓模式調整的說明”昭示業界,南京將實行“5090新政”。但直到3月初,“5090”政策並沒有出現在政府的正式公開文件裏。直至“寧七條”發佈,“5090新政”被正式定調,也被業內人士認爲是“寧七條”中最大的亮點之一。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠公開表示,“5090”新政對滿足剛需具有明顯正面作用,但見效需等一年。
保障房建設是一張美好藍圖,但理想豐滿,現實骨感,往往被“缺錢”二字卡住。“寧七條”中亮點之二即被認爲是“限地價競配建”的出讓方式:地塊競價達到最高限價時仍有競爭的,改爲競爭配建保障房面積或保障房建設資金。這在全國尚屬首例。
同策諮詢研究部總監張宏偉在接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時直言,“寧七條”實質上還是走了“限地價、競配建”路線。“表面看來,土地價格溢價率被控制,但由於配建條件的存在,開發商的土地成本並沒有降低。”張宏偉表示,從土地成本構成的角度來講,此條措施並未改變地價高企的現實,效果待考。
調控效果待考
在房地產市場,決定房價上漲與否的仍然是市場供求關係。而討論供求,庫存量永遠是評判的標準之一。
據南京當地媒體披露的數據顯示,當下南京樓市僅3.2萬套可售房源,2013年全市全年成交量爲90572套,月均銷售量在7548套左右。按此需求標準和當下南京的庫存量計算,供需仍算緊張。
“寧七條”的第三個亮點,也是最爲引人關注的第四條:加強申報價格指導,按季度分解控制房價漲幅。申報價格時,中小戶型優先,合理價位優先,不漲價優先。對出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤,採取分時分流,合理引導;對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導的暫不核發銷售許可證。
不難看出,此條規定並未提及調控的具體目標,而是採用動態調控,此舉被業內普遍認爲是創新之舉。但加強價格申報指導、延發銷售許可證等措施,也意味着“政府的手”再次發力。
迴歸到南京樓市,供需矛盾不言自明,在摒棄了“限購”、“限貸”等抑制需求的做法後,從擴大供應入手,勢必會指望樓盤加快入市。“政策一出,一面是此前拍出的高價地陸續入市,一面是政府彈性調控,人爲壓制一些高價樓盤入市,肯定會對供需造成波動。”朗詩集團股份有限公司南京區域集團副總經理趙勇在接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時坦言,通過延發銷售許可證等措施控制價格漲幅,客觀上會縮減供應量,供需矛盾隱患恐將加大。
據記者瞭解,截至3月16日,南京共有7處樓盤開盤推新,本來打算在上週開盤推新的江北區融僑觀邸、華府國際、銀億東城等盤均處於等待銷售許可證開盤的狀態。當地多家開發商向記者透露,“寧七條”背景下,隨着房價審覈的持續收緊,新開盤項目領取預售證的時間或將拉長,尤其是高價盤的上市將會更難。
但一位地產專家向記者表示,加強價格申報指導將促使開發商主動制定合理價位。並且,目前短時間內不可能完全做到市場化調控,政府的手還將繼續發揮作用,“長效目標不是降房價,而是讓房地產市場真正平穩健康發展。”
-本報記者楊亞茹北京報道