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部分城市房地產成交量持續萎縮。新華社資料圖片
『首付僅需一成、八八折優惠、開盤價調低4000元、單價每平方米直降6000元……』近來北京、廣州等地樓市出現的某些信號,打破了過去一線城市看漲、二、三線城市分化的所謂『冰火』兩重天格局,進一步增強了人們對樓市向下的心理預期。
分析人士指出,由於受到信貸收緊、貨幣供應量變化以及政策層面等多重因素的影響,一線城市房價的波動在所難免。
一線房價下挫,上漲神話破滅
2月以來,杭州、南京、武漢、常州等城市相繼傳出低價甩盤或降價促銷的消息。個別項目的價格下調,引發了公眾對於房價整體下跌序幕即將開啟的猜測。
近日,北京萬科位於大興區天宮院區域一個項目,被媒體稱為以低於市場預期近3000元的價格入市。一線城市房價的『異動』,刺激了購房者敏感的神經。
北京萬科馬上澄清『降價』傳聞,稱該項目定價『嚴格按照政府部門指導意見進行定價,參考了周邊幾個在售項目的價格』。
分析人士指出,開發商接受住建部門價格引導進行銷售,體現了姿態放低以及銷售策略的改變。
北京萬科項目銷售價格遠低於此前的宣傳價格,說明一線城市房價難以延續『只漲不跌』神話。
在廣州,時代地產一項目也『破天荒』地推出了八八折優惠,保利地產三個項目同時對首次置業者推出一成首付優惠活動,剩餘部分可分4個月付清,相當於購房者獲得了『無息貸款』。在上海,去年一路上揚的二手房價風光不再,部分區域房價出現了5%?10%的跌幅……
另一方面是成交量持續萎縮。中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,北京新建商品和二手住宅累計簽約7252套,創北京樓市6年來的最低值。截至3月15日,今年一線城市新建商品住宅成交量跌幅為36%。
『近來,北京、廣州等地均出現了知名房企調價的案例,說明房價不再堅挺。』鏈家地產市場研究部分析師張旭表示,二、三線城市樓價下跌產生了傳導和示范效應,這一趨勢由二線城市向一線城市蔓延。
多重利空集聚,強化市場預期
『信貸審批從嚴、上年度土地供應充足等市場性因素,對當前房地產市場產生了直接影響。』中國房地產學會副會長陳國強指出,目前購房者觀望情緒明顯,出手節奏放慢,而開發商對於後市的判斷也趨於謹慎,加快了銷售節奏。這『一快一慢』的轉變同樣讓一線市場形勢發生變化。
2014年年初,銀行出於防范系統性風險等考慮,在央行的指導下,對開發商的貸款不像往年年初如同『井噴』。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,受信貸政策的影響,開發商的資金鏈壓力有所增加。
年初以來,銀行對購房者個人貸款的利率優惠相繼取消。據CRIC研究機構日前的調研數據顯示,在選定的22個大中城市中,首套房貸款優惠利率幾乎不見了。剛在北京購房、正在辦理首套房貸款的凌先生對記者說,北京只有個別銀行對高端客戶給予9折優惠,大多數銀行都維持基准利率,有的甚至上浮。
2013年,全國土地市場紅火、供需兩旺的場景令人難忘。中原地產研究中心統計數據顯示,去年一線城市土地成交額達到5127億元,創造歷史新高。陳國強說:『按正常節奏,去年的土地供應會在今年形成住房供應,新增樓盤將相對增多。』
根據國家新型城鎮化規劃,我國將建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國住房信息聯網,推進部門信息共享。一些房地產商認為,今年樓市『形勢不妙』『前景不樂觀』。
降價或明或暗,市場壓力猛增
一家大型商業網站的調查顯示,九成受訪者關注房價是否下跌,六成受訪者認為後市有回調的可能。而在去年9月,該網站的調查顯示,超過八成的受訪者認為房價還會漲。
市場持續低迷,開發商缺乏『底氣』。記者調查了解到,去年開發商面對北京嚴控新盤漲價、預售審批從嚴的做法,往往通過推遲入市『硬橕』;而今年,他們在與政府和市場博弈過程中明顯『示弱』,紛紛急於推出樓盤。
『一段時期,我國房地產市場高速增長、房價高企集聚了大量風險,這種非常態增長似乎不可持續。』武漢中國指數研究院華中市場總監李國政認為,『一旦市場有變,會有更多的樓盤因著急出手而降價促銷。』
在上海,房價表面上沒有明顯松動,但一些樓盤『隱性降價』苗頭已經出現。位於浦東的一處樓盤保集瀾灣,即將推出一批房型為125?160平方米的房源,售樓人員告訴記者,他們有一些優惠措施,比如『預交5萬元,購房時抵10萬元』;另一處位於青浦的樓盤虹橋寶龍城,推出了『每平方米減380元,再享2萬元抵5萬元』的優惠。
中國房地產研究會副會長胡志認為,房地產市場逐漸進入到相對平淡的時期,一些三四線城市房價下跌壓力持續存在,並逐漸擴散到一二線城市。如果降價樓盤增多,成交量持續低迷,『降價潮』恐怕遲早會出現。(據新華社電)