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多家開發商都在為拉動銷售絞盡腦汁。
近期深圳二手住宅成交走勢
春節以來,包括北上廣深一線城市在內的多地樓市均遭遇『大降溫』。根據深圳中原的統計,上周末試探性入市的項目有所增加,供求都已有松動的苗頭。
但在各地頻頻傳出的樓市降溫、房價下行消息,以及銀行信貸未有松動趨勢的大背景下,市場觀望情緒的消散還有待時間,開發商的銷售壓力依然巨大。
-地產行業記者胡蓉
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現象
『低首付,免月供』低調襲來
一成首付或是免X個月月供,對於深圳置業者而言並不陌生,但這些並非是開發商的常規促銷手法。回顧近些年各地產項目的營銷措施,只有極少數的項目在淡市中選擇此法博眼球、衝銷量。
日前,位於龍崗五聯片區百合盛世打出了『低首付,免月供』的口號。記者求證該優惠的過程頗為曲折,這個優惠口號猶顯神秘蹊蹺。
18日下午,記者首次致電項目營銷中心,接線銷售人員對於『低首付,免月供』立即表示『不知情』,『沒有這樣的優惠,我們目前只有對在售的產品有99折的優惠。』記者詢問各大網站上的『低首付,免月供』從何而來時,對方則回應『是網站自己做的吧』。
為了證實該項目是否啟動了『低首付,免月供』優惠,記者聯系了一家代理該項目銷售中介公司,對方表示『沒有這個優惠』。
昨日,記者再次致電銷售中心。接電話的男性銷售人員對於『低首付,免月供』的說法含糊其辭,不予正面回應,一再堅持稱『到現場,可以談』,並將電話轉給另一名女性銷售員,對方承認了該優惠,並向記者解釋,『低首付是由開發商墊付部分首付款,但要收取9個點的利息;而「免首付」實際就是在整個房款上直接減掉9萬元。』當記者質疑新品單價還未確定,為何就確定了9萬元的優惠款時,對方連忙表示,『價格快出來了』。隨後該銷售員給記者發送的短信也未提及『低首付,免月供』。
雖然項目銷售人員說法前後矛盾,與中介公司的回應也並不一致,且不論這個優惠措施的含金量有多高,這一消息的傳出,讓不少置業者開始關注該項目,對於項目營銷團隊而言,效果或許已經實現。對於這種情況,不願具名的一位開發商代表表示,這已經表明部分開發商急於出貨的焦慮心態,雖然各盤的特點不同,但整體上,各家的壓力都很大。而半山道一號營銷負責人陳銳接受采訪時則重點指出『剛需項目特別需要「跑得快」』。
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現象
二三級聯動
挑挑揀揀
與『低首付,免月供』不同,深圳開發商更喜歡用『特價房』挑起置業者胃口。美聯物業羅湖區總經理袁新有接受采訪時表示,目前開發商都沒有采取『以價換量』的營銷措施,市場上的優惠基本就集中表現為『特價房』這種形式。而由於拿出的『特價房』數量有限,實際上並不會對項目的成交價格有所撼動,更不會影響開發商的荷包。
據記者了解,開發商對於深圳樓市的預期已經普遍調低,但並未體現在調整銷售任務或產品價格上。業內人士分析指出,目前還處於第一季度,開發商都還在試探市場,不論信心是否足夠,都沒有馬上調整任務的必要性,如果二三季度市場繼續冷淡,調整期可能會在第四季度。事實上,由於市場預期轉淡,又不願意『以價換量』,各項目的銷售壓力陡增。記者踩盤發現,即便是周末,不少在售項目營銷中心都少人問津。
美聯物業袁新有告訴記者,近期向其公司尋求合作的項目倍增,『形勢不太好,房子不好賣,很多開發商都找到我們。』記者從其他代理機構以及地鋪也證實了『二三級聯動』活躍度攀昇的狀況。在龍崗某地鋪,中介人員低調透露,『新房不好賣,開發商給的我們傭金也比較高。』對於具體傭金提點,對方暗示高於1.5。
據記者了解,在今年一開年即面臨較大銷售壓力的開發商看來,降低身段拼價格只是最後絕殺,啟用二三級聯動銷售模式,利用中介公司地鋪網絡和銷售平臺來吸引客流成為一種重要選擇。世華地產也證實,相較於去年代理的多為外地項目,今年有更多本地項目尋求聯動,現階段僅龍崗區就有21個新盤與世華合作。
在和美聯物業、世華地產、港置地產等中介公司研究人員交流中發現,他們對於今年深圳新房市場也持保留態度。有中介公司負責人坦言,二三級聯動也是雙向選擇,雖然很多項目希望中介參與,由於樓市整體形勢不佳,我們也會挑選,『那些不好賣的產品,提點再高,我們也不考慮。』
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現象
二手房開始轉淡
深圳的二手樓市一向都是,今天某小區某套房以200萬元成交,第二天該小區同面積物業就會叫價220萬元。雖然中介堅持稱『那是業主要加價』,但事實上這種步步攀昇的默契已經成為支橕深圳二手房市場只漲不跌的重要因素。
8個3月:平均漲幅150%
3月是傳統的樓市旺季,根據中聯地產的統計,自2006年以來3月二手房成交量均大幅上漲,近八年同期平均漲幅約150%。而今年火熱不復,雖然成交量在兩會結束後有所回昇,對於近期的二手房成交情況,深圳多家研究機構發布的報告都選擇了『穩定』一詞。
根據港置地產的統計,上周南山和龍崗的二手房成交量、價均出現下跌;同時,深圳中原的統計則顯示,上周南山二手房成交價格上昇10%,而羅湖、龍崗和寶安均下跌10%左右。深圳中原研究部將價格下降的原因歸結為『成交結構影響』。
雖然各家中介堅稱,二手房市場正在穩步回昇。但不少熟悉市場的研究人員對於今年深圳二手樓市表現得懮心忡忡,不少機構的預測情況也顯示,今年的二手房成交,『淡』是關鍵詞。
龍崗橫崗: 1個月均價跌了3000
某中介機構研究人員向記者透露,龍崗的一些二手房價格已經出現降價情況,集中在橫崗和平湖。從該中介機構給出的數據可以發現,橫崗片區從2月中旬以來,價格就在不斷下跌,2月中旬的成交均價在1.84萬元/平方米,而最近一周已經跌至了1.55萬元/平方米。
和記者在福田、南山多家地鋪感受到的平穩氣息不同,記者在龍崗一些地鋪看到的狀況顯得更為緊張。記者佯裝要賣房來到龍崗布吉某地鋪,同時在地鋪的另一位賣家友善地勸記者『最近房子不好出手』,中介則表示,由於市場觀望情緒較重,近期買房客戶比較有限。對於近期的成交情況,該中介沒有正面回應,只是一再建議記者合理定價,『低點我們好和客戶談』。
在寶安老城區,記者看到的狀況也並不樂觀。在新安湖花園附近的一個地鋪,中介人員齊刷刷坐在店內,問及近期的成交狀況,接待記者的中介苦悶地表示『年後都沒帶過客戶』。
地產研究人士指出,龍崗區不論新房或二手房的供應量都是巨大的,使置業者的選擇范圍很充足,而近期客戶信心不足,價格下行是市場調節的結果。
港置地產研究部肖志明認為,制約現階段二手房交易的重要因素是『信貸政策』,他指出『信貸政策壓制著需求的釋放。』對於龍崗區二手房成交價格的下滑,他表示,龍崗很多片區本就處於價格窪地,不會有更大降價空間。
望季爭先
不難發現,房子好賣時,不論是變相優惠、低調打折或是二三級聯動都並非開發商的主流選擇,就像量價齊漲的2013年,開發商無需放低身段,無需使出渾身解數拉客、促銷,而今年,形勢已然不同。市場普遍認為,雖然兩會後並未出臺新的調控措施,但市場的活躍程度並未顯著改善,置業者的信心指數也沒能得到有效提振。眼下,各家開發商都在為增加銷量而絞盡腦汁,哪家開發商棋高一著都還得留待節後成交數字來說話。