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位於陳村的碧桂花城主乾道已使用十多年,正准備利用小區維修基金進行修復。戴嘉信攝
自順德區啟動征收房屋維修基金開始,全區已經用去600多萬元,而在近15年征收過程裡,順德區實際征收了17億元維修資金,花銷與征收比過於懸殊。『打個簡單的比喻,如果全區現有100個小區項目要維修,實際算下來就4個項目動用過維修基金。』在該區國土城建和水利局房地產管理科副科長陳曉濤看來,很多使用超過5年的小區,無論是業主還是物管公司,都希望申請到維修基金,但是因為意見難征求,很多維修基金只能躺在銀行『睡大覺』。
下周一,順德區在保留書面申請渠道基礎上,在全市范圍內創新性地開放物業管理公共事務決策平臺,包括申請維修基金在內的物業管理事項都可以在網絡平臺上投票決定。與書面申請之後待核查相比,通過決策平臺打印的決策書被政府視為具有法律效力,可作為業主大會決議使用,這意味著,物管方如果以業主正當要求不具備法律效力推卸責任,它將承擔由此引發的一切後果。
南方日報記者尹輔華
困局
業主意見不一維修基金難申請
半年前,順德容桂富麗大廈電梯維保單位佛山市順德區勁達電梯有限公司曾發出通告,稱富麗大廈6臺電梯各部分機件磨損老化嚴重,存在較大安全隱患。但因勁達公司與富麗大廈物管單位,即佛山市順德區金力物業管理有限公司、住戶代表多次協商籌集維修資金未果,決定退出富麗大廈維保工作。
當然,這並非順德維修基金『難申請』的最典型案例。作為順德老牌小區的順德碧桂園,近一年來為了動用維修基金重新翻修小區內已用了10多年的主乾道,向小區所有業主發出通告,但是意見征集之艱難超過了物管公司以及房管部門的想象。
『他們這個小區居住人口超過5萬人,按照以前鎮級人口設定規模,都可以單獨組建居委會,在此次申請修繕主乾道過程中,我們聽說有些居民甚至提出新要求,即為何只修主乾道,而不修家門前的輔路,所以他們以此為由拒絕在維修基金意見表上簽字。另外,這個小區有些是旅游地產,一些業主只是節假日返回這裡小住。維修基金申請意見表中,沒有2/3以上的業主同意申請,政府不能發放資金。』陳曉濤坦言,該小區光是征求意見所耗費的人力、物力就是一筆不小的開支,快一年過去了,該小區都沒能按規定遞交申請。
在今年市『兩會』期間,市政協委員李建麗的『佛山住宅維修基金睡大覺』的熱帖,對目前佛山住宅維修基金『難利用』的現狀進行了批評。『住宅專項維修資金是業主購房時自己上交的,如今佛山這筆資金長期冬眠,同時申請還非常艱難,在佛山申請這筆基金耗時在一年左右。截至2013年12月31日,佛山五區的住房維修資金總計67.65億元,涉及120萬住戶。但是大部分資金是以活期的方式存在銀行,尤其是佛山市,這筆資金的申請率是0.217%,北京都超過了2%。』
對於政協委員的質疑,佛山市市長劉悅倫要求各區應針對住宅維修基金簡化申請手續、提高申請效率,開闢綠色通道,大幅度縮短審批期限。同時規范資金的管理,實現保值。
改革
維修基金『收攏』利於管理和增值
『全區現有17億元的維修基金,順德農商銀行大概佔了13億多,這個星期開始,我們會將保存在該銀行的維修資金數據分階段遷移到國土部門物業管理系統進行集中管理,3月24日起,區國土部門將開設專戶,代管業主大會成立前已遷入該局管理系統的住宅專項維修資金,並將統一印制並發放對賬簿,對賬簿由業主自己持有。』隨著下周一啟動區物業管理公共事務決策平臺,順德區國土部門會逐步要求其他涉及該區維修基金的銀行也『照單辦事』,解決維修基金管理、增值問題。
『現在改革等於把原先分散的錢集中後利於管理和增值。』陳曉濤表示,以往全區維修資金大多是存放在以房產公司名義開具的賬戶內,多數是以活期存款的形式儲蓄在銀行內,增值難度很大。此次歸並一個賬戶後,國土部門可以將這筆資金分多種形式處置,如計算出每年全區的維修資金總額,將3年內需要的資金進行比較靈活的處置,其餘的資金則采取定期儲蓄存放在銀行,或者其他更加高利潤的投資方式。
『原來把維修基金放在銀行,每年都只能取70%,剩下30%被稱為應急資金質押在銀行內不得申領,實際上銀行並不了解順德區每年大概需要多少維修資金,這30%就都躺在銀行裡無法增值,今後由於劃歸到國土部門管理,我們就可以根據每年需要量,控制提取金額,有時候甚至是100%全部提取,當然必要的手續還是要繼續執行。』陳曉濤指出,政府將選擇優於活期存款收益的理財方式,比如轉成國債之類的,進行合理投資,所得投資最終收益將全部返還到業主,業主可監督整個獲益過程。
據記者了解,為了保證維修基金更合理使用,今後順德區每個業主的維修基金賬號都會顯示三級資金情況,分別是自己居住的樓盤、樓棟和單元號,小區或者某一樓道業主群發起表決,比如修繕中所選擇材質、維修公司等,每名業主都有權利在物業管理公共事務決策平臺上投票選擇,不過最終維修的好壞程度由投票業主自行承擔,政府只監督業主維修基金是否被挪為他用。
展望
無物管小區也可集體自願申請『入戶』
順德目前並非所有小區都有物管公司,各鎮街一些樓齡超過20年的小區,因為各種原因就沒有配備或招募物管公司,有些小區甚至還『炒掉』原來的物管公司,由業主自行承擔相關事宜。
『我們這個平臺,不單是管理有物管的小區。沒有物管的小區,如果那裡的居民經集體簽名,住戶申請加入平臺的人數達到2/3或以上,他們也能獲得相同服務,包括維修資金存取,住戶對於物業公共服務投票等項目。』陳曉濤指出,平臺服務面向全區各類型社區,當然政府不會強制要求無物管小區必須加入平臺,以自願為主。
『平臺最大的好處就是公平、透明,為了保證業主合法權利,第一次登錄平臺前,我們要求業主激活自己權限,你只要憑順德區專項維修資金對賬簿、房地產權證復印件及申領房地產權證時提交的身份證明文件到居(村)委會進行身份初始驗證,獲取賬號及登錄密碼。當地居(村)委會也可以將初始化受理窗口前移到某個住宅小區,方便業主激活身份。』陳曉濤坦言,之前發現有小區遞交維修基金申請表中,剛好出現66%左右(前後相差在2%以內)的投票率,房管部門判斷這很可能是開發商和物管公司為了推動維修,在業主投票上做了手腳,但是又苦於無證可尋。今後有了物業管理公共平臺,某業主反對或者棄權都能被其他業主及時了解,保證了業主申訴權和知情權。
-相關信息
順德區業主和各組織機構可以在物業管理公共事務決策平臺所享受的服務:
1.籌集、管理和使用專項維修資金
2.成立業主大會
3.制定和修改業主大會議事規則
4.制定和修改管理規約
5.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員
6.決定業委會職責和經費
7.選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人
8.決定或變更物業管理方式、服務內容和收費方案
9.審查業主委員會和物業服務企業的年度工作報告
10.改建和重建建築物及其附屬設施
11.改變房屋建築使用用途(住宅改商用)
12.申請分立或者合並物業管理區域
13.變動建築主體和拆改承重結構
14.決定全體業主共有部分的經營、收益使用及分配等方案
15.決定共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度
16.決定利用物業共有部分停車位設置、管理、收費等
17.改變和撤銷業主委員會做出的與業主大會決定有抵觸的決定
18.決定本建築區域內全體業主訴訟事宜
19.決定本樓棟、本單元共同決定事項
20.其他重大事項