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繪圖:吳文鋒
買了房子,開發商還可以返還你幾年的租金。這僅是開發商的噱頭?還是從天上掉下來的『餡餅』?近一段時間,中山市多個樓盤相繼推出『購房返租』的營銷手法,在贏得消費者關注的同時,也給許多消費者留下疑問。
采取這一營銷手法,開發商圖的是什麼?消費者又是否存在風險?買了這種房子是否真的能享受到實惠?記者對此進行了調查。
買房可獲得5萬元
租金補貼?
房子買了不能馬上入住,對於急著買房並想盡快收樓的市民來說,實在是件『心疼』的事情。尤其對於又要租房又要供樓的市民而言,壓力就更加之大。
近期,石岐的美林春天打出了一則『買房返租』的廣告,著實吸引了不少人的眼球。由廣浩地產投資開發的美林春天,其4—6棟80平方米—135平方米戶型在本月迎來了開盤,並推出『認籌5千最高可獲得價值5萬元租金補貼』的舉措,每天前10名認籌客戶還有額外優惠。
據一位銷售人員介紹,所謂的買房送補貼,即根據不同的戶型,開發商給予認籌客戶不同程度的折扣。認籌100平方米以下的戶型,可直接在總價基礎上減3.24萬元;如果是認籌100平方米以上的戶型,可在總價上減4.5萬元。
同樣打著『買房返租』吸引客戶的,還有南區的金水灣。該項目近期在主推多種戶型。其中74平方米—76平方米兩房均價為5400元/平方米,93平方米、96平方米三房均價5600元/平方米。開發商在綜合了周邊樓盤租金後,提出了『返租』的概念,即按照月租1500元的標准,給業主返租2年。因為該樓盤目前主推的戶型要兩年後纔能收樓。如此計算,相當於在總價基礎上減免了3.6萬元。
與美林春天相比,金水灣的單位更傾向於投資用途,也比較適合單身人士居住。從這兩個樓盤的促銷方式來看,開發商實際上是玩了一個概念,即將直接降價說成了『返租』,但這也應合了不少消費者的心理。
物業3年後可原價賣給開發商?
上述兩個項目均屬於住宅項目。所謂的返租,也並非是由開發商將其承包出租,而是直接給予降價優惠。記者走訪發現,中山市場上還存在部分商業項目有『返租』的現象。但這種返租,就是實實在在交由開發商去出租。
如沙溪一商業地產項目,在售的戶型面積為40平方米至70平方米不等,均價10000元/平方米。該項目提出即買即收租,即買即返還13%,回報率開發商稱將達8%,總價30多萬元就可以買一套寫字樓單位。另外,3年後你如果不滿意房子的昇值潛力,可以原價再賣給開發商,實現了所謂的『零風險投資』。
事實上,商業地產項目采取的這種所謂的『零風險投資』,去年在中山也已經出現過。去年小欖天幕城開幕,『商鋪50年產權,免售後自主招商、最低總價為每套10.8萬元、前8年保底8%』是其最大賣點,也著實吸引了不少投資者的追捧。
據記者了解,開發商的做法是,在圖紙上把整個樓層分割成許多面積很小的無牆單元進行分售,然後再由開發商負責聯系商家入駐,包租若乾年,同時把前幾年的租金一次性發給購房者抵交部分首期款。
這樣一來,購房者買房的門檻降低了,只需付出相對較少的現金就能完成按揭的首付款。由於有開發商的包租,購房者無需考慮如何經營或出租,每年便可得到開發商所承諾的8%租金收益。而且,後面幾年的銀行貸款基本上可以拿租金衝抵,甚至略有盈餘,開發商也能輕松地把樓賣完。
避開『雷區』依然有利可圖
中山的房地產市場存量已經多年居高不下。激烈的市場競爭,也使得越來越多的開發商被迫采用另類營銷方式來吸引市場,實現快速去貨。對於消費者而言,所謂的『購房返租』模式,究竟有沒有潛藏風險。
石岐一樓盤的營銷總監張先生坦言,目前中山市場上出現的『購房返租』營銷,大致可分為兩種。一種是純粹的玩噱頭,表面是返還租金,實際上是按照一定額度降價。這樣做不會引發前期樓盤購買者的不滿,也能吸引購房者眼球;另外一種則是實實在在的『返租』。即開發商直接將房產轉租,不管能否租出去或者租金多少,最終得按照約定的額度返還房產所有者。
『第一種方式純粹就是玩概念。在購買之前,消費者還是應該反復比較這個樓盤近段時間的促銷手段,看真正的優惠幅度有多少,這樣纔能看出買這個樓盤是否真的劃算。』張先生說道。
而對於商業地產的『返租』,張先生則坦言當中暗藏風險,置業者還是需要警惕。如果遇到無良開發商,有可能成立一個獨立的殼公司作為特定的租賃公司,而不會以開發企業出面承租這些已經銷售的物業。倘若今後經營不善,殼公司申請破產即可,那麼原先對購房者的所有承諾都將成為一紙空文,更別說今後每年的返租額。
『盡管售後返租有一定風險,但它的出現也體現了市場需求。避開「雷區」依然有金可掘。對於購買者來說,關鍵還是要看開發商的實力。如果是有實力的開發商,有品牌,有巨額資產擔保,就算經營不好,也不怕拿不到錢。其次,買這類房產前,最好還是諮詢專業人士的意見,看是否真具備昇值前景。』張先生建議道。