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根據2013年9月份《國務院關於加快發展養老服務業的若乾意見》,有機構預計到2020年我國養老床位數將較2013年的500萬張增長1倍。養老行業就像一個巨大的蛋糕,正誘使著越來越多的企業湧入。其中房企試水養老地產的積極性最高。甚至有企業認為養老地產是地產業今後突圍轉型的主要方向。現時,包括保利、遠洋、融創等一眾大房企在內,已經有超過80家房企在全國各地拿地建造老年公寓,行業氛圍十分火熱。而與此相比,卻是養老地產現時缺乏盈利、重地產輕養老等種種困局。
巨大商機誘房企涉足
『房地產並不是一個萬年長青的產業,所有地產當中最有前途的就是養老地產。』萬達集團董事長王健林表示,養老地產一定是地產業今後突圍轉型的一個主要方向。
我國人口快速老齡化的急劇轉變,給未來的養老產業創造了巨大需求。其中養老地產的需求更是逐年遞增,而市場的供應則開始顯得力有不足。據數據顯示,從養老床位來看,目前我國千名老人僅擁有25張床位,該比例遠低於發達國家50-70張的水平。
供不應求的市場也使得政策開始向這一方面傾斜。記者了解到,現時國內眾多省市都將養老產業列入民生領域的重要目標。而根據2013年9月份《國務院關於加快發展養老服務業的若乾意見》,機構預計到2020年我國養老床位數將較2013年的500萬張增長1倍。
在政策支橕下,養老行業的巨商業誘使房企大力涉足。據了解,截至2014年包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內,全國已有超過80家房企進入養老地產領域。
2013年,國家推出多項鼓勵民間資本發展養老產業的政策後,如首創、華業等中型房企也快速進入市場想分一杯羹。據悉,華業地產近期也宣布擬出資100萬元,設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司,負責公司養老事業及托老所的運營與管理。
2013年12月,萬達與中國太平保險集團有限責任公司在北京簽署戰略合作協議,雙方將在養老地產以及商業地產方面展開合作。
而國內另一大房企保利集團,目前也已經開始布局養老產業,主要是旗下保利地產在推進相關項目。養老產業鏈涵蓋地產、醫療、保險、護理等各個領域。據保利集團董事長徐念沙透露,一個養老院如果三五百張床位,大概要一兩個億。東部和中部地區大概一個床位要30萬元左右,貴一點的50萬,標准不一樣,在西部地區可能最便宜的七八萬就可以。『未來五年保利養老地產項目計劃投入60億-80億。』
養老地產面臨『困局』
眾多房企涉足養老地產的同時,業內的擔懮之聲也不斷,其中對於房地產盈利模式的質疑聲音最大。『現在大部分房企投資的所謂「養老地產」,從根本上來說就是賣房子,而事實上養老地產所需要的更多是服務和配套。』
據業內人士指出,目前我國養老地產並沒有探索出成熟的盈利模式。盡管當前各大房企開發的地產項目也高舉著『養老』的旗號,但事實上大多仍是賣樓的噱頭。即便是真正的養老地產在收費模式上也是五花八門,比如產權制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。
『和建房賣房相比,養老地產更貼近商業,考驗的是運營能力,而且由於回款速度較慢,對企業的資金鏈也是考驗。』上述人士認為,當下國內的養老地產無論哪種模式都需要房地產企業有充足的資金鏈,因為一個養老地產項目的資金回收期可能長達30年,與住宅市場的短期回款根本不同。
據悉,近年來,房產商頻頻試水養老地產,仍然未能試出明確的盈利模式,很多項目開始都以做養老資源的整合服務為宣傳點,但最後由於資金壓力都『一賣了之』。
記者發現,現在經營得較好的是養老地產項目基本集中在市中心區域。位於江南西的一個養老院項目走的就是高端路線。據其負責人透露,該項目維持經營成本非常高。『衣食住行各方面都要求很高,除此之外,醫療以及心理諮詢都是其中服務的部分。』
創新欲建新營業模式
『養老地產現時就是一塊擺在面前的大蛋糕,但是並是誰都能吃。』養老地產的『錢景』讓很多房企都垂涎三尺。在與日俱增的需求和越來越明顯的政策扶持之下,房企們不斷地創新模式欲打破現時的行業『困境』。
此前中茵股份就宣布已經與蘇州九龍醫院合資設立養老產業公司,同時強調雙方將合力打造有中茵特色的『遷徙式養生休閑養老產業鏈』。具體而言就是建立老齡群體高端體檢中心及服務平臺,並開創線上諮詢、線下體驗的新型O2O移動互聯網養老諮詢模式。
去年,遠洋地產正式成立了『遠洋養老運營管理公司』,並創建全新養老品牌『椿萱茂』。遠洋地產董事長李明表示,預計養老產業未來將和住宅、商業地產、金融業務並列,成為公司業務的四大板塊。『現在很多人說是養老地產,我更願意稱為養老產業。』遠洋地產董事長李明曾對媒體表示,現在很多的養老地產項目名不副實,都是打著養老的旗號做地產,沒有真正地去研究養老產業,或者說養老產業裡面的運營模式。而遠洋地產的模式就是『做半護理的養老服務機構』。
行業龍頭萬科和遠洋一樣,也避開『養老地產』,稱只做『養老住宅』。據萬科總裁郁亮透露,萬科做養老服務是基於為客戶提供全生命周期產品和服務。『當然養老服務裡面會涉及到地產的形式,我們在北京、青島、杭州都有相關的養老社區出現。但是我們更多的不是把它作為住宅業對待,而是作為服務來對待。我們會在社區裡面推廣我們的居家養老,給住在萬科小區的長者提供更多照顧。』
文/圖南方日報記者蔣勁勁