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李廣軍攝
2月,廣州二手樓市成交清淡,買家入市意願不高,交投節奏放緩。合富標准指數監測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示,2014年2月廣州二手住宅網簽1433套,12.4萬平方米,環比下降24%。在價格方面,還是有一定的躍昇,2月份均價達22964元/平方米,套均總價為215萬。其中2014年2月份,天河、海珠、荔灣、越秀等中心六區的成交均價超過2.8萬元/平方米,套均總價約為240萬元。
中心區一次付款比例超五成
據合富標准指數數據顯示,2014年1、2月廣州二手住宅成交均價連續兩月突破2萬元/平方米的大關。數據顯示,2014年1月份的均價為22195元/平方米,套均總價為218萬;2月份均價達22964元/平方米,套均總價為215萬。其中天河、海珠、荔灣、越秀等中心六區的2月成交均價超過2.8萬元/平方米,套均總價約為240萬。
據合富標准指數數據顯示,2014年2月,首置二手買家的佔比仍保持六成左右,為57.2%;而『賣一買一』換房需求則有所釋放,佔比為31.8%,較上月略有增加。
由於買家實力增強,加上改善需求增多,1、2月份二手樓市素質較好的中高端單位需求有所增多,總體成交均價結構性拉昇。由成交單價的分布看,1萬元/平方米以下的成交明顯下降,由2013年下半年的一成左右,降至2014年1、2月份的不足5%;2萬元/平方米以上的成交首次突破五成,約佔五成五。
受房貸仍然偏緊影響,二月份一次性付款的比例為42%。其中越秀、荔灣、天河、海珠中心四區一次性付款的比例基本在五成以上。1、2月份一次性付款的套均總價分別高達263萬/套和276萬/套。總的來說,2月份廣州二手買家總體實力明顯增強,貴價優質單位成交增多,結構性拉昇本月的成交價格。
買家觀望業主議價空間略大
1-2月份,受整體環境轉淡、春節假期、樓價高企、政策觀望加重、房貸收緊等因素影響,市場交投節奏有所放緩,買家購房的心態也逐漸轉理性。
購房需求集中1.5萬元/平方米以下的買家,觀望情緒則明顯加重,對政策有所期待,『再等等』的博弈心態較明顯。需求迫切的買家對性價比較高的市場價『筍盤』仍然出手果斷,但對叫價過高的單位接受度不高,部分有一定的『再等等』博弈心態。購房集中2萬元/平方米以上的中高端買家,則較關注政策,尤其是3月份的『兩會』,小部分買家也有『再等等』的博弈心態,但對性價比較高的優質『筍盤』接受度較高,尤其是叫價較年前有所回落的優質單位,出手較果斷。
綜合來看,中端略偏低買家的觀望博弈等降心態較濃厚;中高端買家購房較理性,追求以優質市場價『筍盤』為主,追價意願不高。總的來說,以往『賣方市場』的格局有所轉變。
本月業主心態大致保持平穩,反價、惜售現象不多,但議價空間略有增大,部分此前高價放盤的業主小幅回調價格。據監測,2月份約有10%的業主小幅回調叫價,較1月份的7%左右略有增加;平均降價幅度為6.9%,此前的5%以下有所加大。通過對最終成交價與放盤價的對比發現,成交價高於放盤價的個案仍然佔三成左右,但平均昇幅由原來的10%左右回落至不足5%,而業主的議價空間由5%左右增大至本月的7%。調查顯示,對於物業稅或政策風險,大部分業主仍然較為淡定,心態較平穩,但也有小部分物業較多的業主高位出貨意願增強。
地王帶動芳村交投逆市增加
受廣鋼新城地王影響,原芳村交投逆市增加,價格上漲;原荔灣、越秀買家有所增多。
據合富標准指數監測陽光家緣網簽數據顯示,2月份廣州各板塊的價格基本以平穩為主,而原芳村的價格則有所上漲,漲幅較以往有所加快。如花地灣板塊較上月上漲了2.6%;廣鋼新城所在的鶴洞板塊上漲了1.8%;橋東板塊環比上漲了1.2%。
調查發現,這部分購買優質單位的買家大致分兩種類型:第一種是來自原荔灣、越秀、海珠的廣州市區核心地段買家。廣鋼新城地王後,這部分買家聞風而動,擔心後市價格走高,入市速度有所加快。統計顯示,這部分買家的佔比由以往四成左右,增加至目前的六成五。第二種是專業市場的商戶,以『新廣州人』居多,既有原芳村區內的商戶,也有附近原荔灣、海珠的商戶。這部分買家約佔整體二手樓市的四成左右。據悉,這部分買家大多是看樓多時而遲遲未出手的剛需舊客,受地王因素帶動,入市意願有所增加。此外,有部分芳村本地的買家外溢到佛山黃岐、鹽步、桂城等臨近的片區。
五月前二手樓價穩中有昇
接下來廣州二手樓價走向會如何?合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,預計3月份至『五一』期間,二手樓市或會逐漸回昇,但仍以剛需正常釋放為主,價格穩中有昇。他認為,接下來這段時間內,若政策環境仍然較平穩或調控信號不算強烈,預計市場逐步走出觀望濃厚、交投低迷的機會較大,其中市區部分實力較強的中高端剛需或會率先打破博弈等降的僵局,入市增加,整體大市或會逐漸恢復。不過,受樓價高企以及信貸收緊的影響,放量的可能性不高,以剛性首置和首改需求的正常釋放為主,月度網簽量大致與2013年的平均水平相當,而價格則以穩中有昇為主。預計現時這種『中高端買家承接性價比較好的優質物業,實力有所脫節的買家或降低要求或出走外圍樓市』的現象仍將持續,受結構性影響,成交均價仍將維持高位。
南方日報記者許蕾