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每年2、3月都是房屋租賃高峰期。
專家指點:找專業中介租賃且合同條款越細越有保障
文/記者劉競宇通訊員劉香霞圖/記者羅知鋒
前段時間,市中級人民法院審理了一起房租租賃的糾紛案件,租客陳某在房東洪某的房屋睡覺時,不慎從4樓窗口跌至樓下致殘,最終,法院判房東賠償租客12萬元。經辦此案的法官認為,雖然租客自身存在過失,但房東洪某在本次事故中明顯具有維護管理的瑕疵,因此也需要承擔相應的賠償責任。
每年2、3月,隨著外來務工人員的到來,房屋租賃市場又開始昇溫,但記者調查發現,租賃業務的活躍也讓租賃糾紛隨之大量產生。據了解,每年在中山市第一人民法院受理的租賃糾紛案件就超過100宗。
有房地產業內人士提醒,在辦理房屋租賃的過程中,房東和租客都需要格外留神,尤其在合同的簽訂上不可馬虎,否則有可能為日後的糾紛埋下種子。
【市場】
房屋租賃正當旺季
華柏路一房屋中介的工作人員稱,每年2月中旬至3月都是租房高峰期,平均每天能為客戶辦理2~3套房屋的租賃業務。
據中山一家規模較大的中介統計,該公司旺季每月約有700套房屋的租賃業務,全年平均每月約有500~600宗的租賃業務。
【數據】
租賃糾紛似家常便飯
記者了解到,隨著房屋租賃業務的昇溫,隨之而來的房東和房客之間的糾紛也日益增加。糾紛主要集中在是否准時繳納房租、房屋原有物品是否損壞等問題上。
據市第一人民法院統計數據顯示,每年審理的房屋租賃糾紛有100多宗,大部分的糾紛與出租前合同訂立不夠詳細有關。
【提醒】
租房:找專業中介代理出租
家家順房地產經紀有限公司總經理李功鎮表示,房屋租賃給出租方和承租方都帶來風險。他解釋稱,一些房東出租房屋,雖在合同上注明租客不得在房屋內從事違法活動,但由於在實際過程中難以監管,因此出租的房屋對於房東而言會有潛在風險;另一方面,從租客角度來說,房東的房子是否擁有合法產權、房屋所配備的生活設施是否完好無缺,這些承租前都需要留意。
為了更好地規避風險,李功鎮建議在辦理租賃業務時,最好通過專業的中介公司來辦理,『專業的中介公司在房屋租賃合同上做得比較規范,制定的合同也會安排專門的律師來審核,合同條款上會注明房屋的用途以及入住人數等其他相關的細節。』
據介紹,一些規范的中介公司會為客戶審核出租人和承租人的相關材料,確保雙方的權益都能得到保障,但一些不規范的中介公司可能會圖快而省卻這些看似瑣碎的步驟。
此外,他提醒房東要懂得保障好自己的權益,在合同簽訂後,應向租客收取相應的押金,『一旦出現房屋的損壞,押金能起到一定的保障作用。』
房東:別當甩手掌櫃定期查看
李功鎮還提醒,房東為了保障自身的權益,出租房屋後,應定期前往房屋查看,『以防一些房客在租用房屋後從事違法活動,如利用房屋進行非法傳銷或者其他不正常的商業活動。』
此外,若遇到外籍人士租房時,需要注意哪些方面呢?因普通市民和中介難以辨別其護照真假,因此李功鎮建議涉外的房屋租賃業務,市民最好帶上對方的相關證件復印資料,到公安機關等相關部門查驗。
【支招】
法官:合同越詳細保障越高
市第一人民法院民一庭副庭長匡勇結合自己承辦的案例分析稱,產生房屋租賃糾紛的根源往往是租賃雙方在合同簽訂上不夠細致。一般而言,房屋出租包括合同簽訂、合同履行以及合同終止三個環節。
『簽合同時,雙方約定的細則越詳細,防范就越充分,產生糾紛的可能性就越小。』他提醒租客在租賃房屋前,為保障自身權益,可以要求房東出示房屋的產權證,並了解租賃物的位置和現狀是否清晰,『比如房屋的質量以及配套的生活電器等設施是否存在瑕疵,如果有瑕疵需要在合同當中注明,否則就可能在合同終止時在押金退還上容易產生糾紛。』實踐中,出租人常以房屋污損、設施損壞等事由主張扣減押金。
匡勇尤其提醒,租賃的雙方還需在合同上注明房租的數額、交付方式等。
在合同履行階段,匡勇認為租賃雙方都需要堅持誠信原則,房客支付房租最好采用銀行轉賬的方式,此做法可以讓每筆交易都能有記錄。匡勇介紹,之前曾有一個案例,租客聲稱自己多次打電話給房東希望把房租交給他,但房東卻沒有現身接受,最後房東反說租客沒有按時繳納租金,以此認定對方違約並沒收租客的押金。
匡勇提醒房東,在合同終止後,如要清理租客留下的東西,不建議直接找開鎖匠進屋開鎖,而是在相關公證人員或社區工作人員的見證下,再對房屋內的東西進行清理、清點,否則容易導致房東與租客之間的糾紛。