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業內人士認為,目前樓市成交量的下滑和剛需買家與地產商的博弈有關,短期內買家都在觀望,不會出手。南方日報記者胡國球攝
頭條關注
近來,國內各地頻傳樓市降價潮,本周二某媒體的一則東莞有意『維穩』房價的報道引來網絡熱議,甚至有專業房產網站將該報道用來做網頁頭條。第二天,東莞市物價局立即登報澄清說,開展城市住房情況調查並非單一針對東莞,國家每年都會對全國36個大中城市進行例行調查,雖然此前東莞一直不屬於例行調查的城市之列。
東莞樓市節後的小陽春始終沒有出現,東莞新房住宅成交量連續多周下滑。此時,政府相關部門的風吹草動,都會引起市場的遐想。
記者踩盤發現,近期城區各大樓盤售樓處人氣減弱,但各盤的置業顧問卻說東莞房價泡沫較小,短期內想跌價很難。有樓市網站調查表示,受調查的網友中,七成網友看漲今年東莞房價,理由都有一條,『東莞市場剛需旺盛』。對此,東莞中原、合富等專業樓市研究機構的研究人員表示,網友的心態就是市場的真實反映,『目前樓市成交量的下滑和剛需買家與地產商的博弈有關』。
采寫:南方日報記者郝金朋
調查顯示七成網友看漲房價
據統計,2013年東莞樓市剛需產品成交火熱。樓市火了一年多,剛需是否已經被消化殆盡?有業內人士認為,剛需購房群體仍然龐大。2013年東莞市出臺新政放寬人纔引進的大門,降低入戶門檻,從長遠來看,這項政策將衍生又一批新的購房需求群體。
隨著近期市場的變化,剛需置業者的心態會否發生變化?前段時間,搜房網開展《2014東莞樓市『小時代』剛需置業心態調查》,邀各路熱心網友參與調查,讓網友表達自己對剛需置業的意見。據調查數據顯示,東莞剛需依舊火熱,逾七成網友看漲房價,而中心城區依舊是購房者們的『心頭好』。
價格作為大部分購房者選擇剛需樓盤時的首先考慮因素,時刻牽動著購房者的心。其中逾八成的網友表示當前東莞的房價水平過高,16.36%的網友認為適中,只有極少數網友表示房價低。
即便大部分的受訪者覺得當前東莞的房價水平過高,可他們並不認為房價會因此下降。逾七成受訪網友表示,2014年東莞剛需盤房價走勢將會持續上漲,15.45%受訪網友網友認為會小幅下跌,僅有10%受訪網友認為會大幅下跌。
據調查顯示,在『選擇剛需樓盤時,首先考慮的因素有哪些』的問題上,價格與地段排名一二,其中分別有25.91%的網友與18.38%網友選擇其作為選擇剛需房時的首先考慮因素;項目配套、小區環境、戶型因素排名居中,分別有12.81%的網友、15.6%的網友與12.53%的網友選擇其作為選擇剛需房時的首先考慮因素;開發商品牌與管理排名居後,僅有8.08%的網友與6.69%的網友選擇其作為選擇剛需房時的首先考慮因素。
看房者減少但價格略漲
對於近期樓市成交下滑,合富輝煌東莞市場研究人員表示,信貸收縮加重了剛需購房的壓力,從而加劇了成交下滑趨勢。與此同時,開發商在這種市場氣氛下捂盤惜售,造成供應不足的現象。
3月18日,記者分別走訪了南城片的恆大御湖、世紀城幸福公館、萬科金悅香樹、君珆花園幾家樓盤。雖然觀望濃郁,但整體價格依然堅挺。目前,南城區只有上述幾家樓盤已認籌開盤,主推70平方米至140平方米的剛需房。恆大御湖推37—39棟88—93平方米豪裝2—3房,精裝2房首付6萬,折後均價11000元/㎡,精裝3房首付7萬,均價12000元/㎡。君珆花園現推最後樓王單位,108—110平方米全南向純粹三房。世紀城幸福公館也已經開啟認籌,目前規劃有80—140平方米兩至四房,近70%戶型為N+2戶型。萬科金悅香樹位於東莞市南城區宏圖大道62號,主推15號樓77平方米2房、96—98平方米精裝3房新品,登記可享開盤2萬抵5萬元優惠。
當天下午,記者到各售樓處時,恆大御湖售樓處和君珆花園沒有看房的買家,萬科金悅香樹和世紀城幸福公館都有一位買家在諮詢相關情況及看樣板房。這些樓盤都以鄰近甚至本身就在南城總部基地為賣點。幾家樓盤的置業顧問認為,城區剛需房房源偏緊,並不愁賣。
以恆大御湖為例,一年前的裝修房都還不到1萬元/平方米,現在新房折後價都超過11000元/平方米。而萬科金悅香樹和世紀城幸福公館的置業顧問都表示,現在正在認籌中,但開盤的價格估計都要超過12000元/平方米。
為鼓勵剛需入市推動銷售,開發商墊首付促銷現象頻現。記者踩盤時發現,世紀城幸福公館和恆大御湖都開啟了墊首付的優惠活動。雖然這種墊首付方式一定程度上減輕了剛需群體的短期首付壓力,但歸還首付期限較短,部分剛需群體仍然不為所動,而客戶對購房優惠相當敏感,若開發商沒有作出部分優惠,預計目前市場疲態難以扭轉。
剛需房供不應求業內仍看好樓價走勢
『網友很理性很專業,他們的信心也代表著我們房地產行業人士對東莞房價的信心。』
對於七成網友看漲東莞房價,瑞峰置業市場研究部研究員李玲玲表示,東莞樓市目前還是以剛需為主。實體經濟的下滑直接導致個體工商戶投資房產的欲望下滑,而該類客戶往往是大戶型和別墅產品的主流客戶,這也就直接影響了出貨。據統計,歷年來,東莞市70—120平方米的剛需戶型供應和成交佔全市商品房供應和成交總量的六成以上。此外,目前,東莞中產階層人口激增,這將產生更多的剛性購房需求。
2012年初,全國樓市低迷情緒蔓延至莞,東莞也一度陷入觀望階段,但是憑借剛需的持續火爆和廣深兩地客戶的外溢,東莞樓市仍創下火爆行情;2013年由於政策環境的穩定,供應爆發式發展,剛需、改善、投資等各類需求積極入市,成交量達755.56萬平方米,創歷史新高。
2013年,東莞70—120平方米以滿足首次置業為主的剛需產品得到了較大程度釋放。合富輝煌的研究員預測,當前首次剛需產品仍然處於供不應求的態勢,2014年仍然有較大的發展空間。經歷了2年的市場壓抑後,普通大戶型首改需求將會得到釋放,銷售情況將會有所好轉。
『剛需群體仍然龐大,是支橕樓市平穩運行的重要群體。』東莞中原地產策略研究中心總監車德銳表示,今年東莞樓市大漲大跌可能性不高,住宅成交將在750萬平方米上下浮動。從政策環境來看,今年東莞房地產調控殺傷力政策出臺可能性低,為樓價平穩或上漲提供保障;從推貨量來看,今年預計入市全新項目將達60多個,供應面積約計400萬平方米,貨量充足,同時鄰深片區、水鄉片區在廣深兩地高壓政策擠壓下,更多客戶將流向東莞,促進成交持續發力。
此外,還有三大方面原因值得關注。其一,從品牌開發商布局的策略來看,二三線鎮區成為今年主戰場,同時四線鎮區也會得到發展,尤其一些供應偏緊的鎮區在新盤持續入市,加之品牌開發商影響力,累積的當地需求將會被激發出來;其二,剛需群體仍然龐大,是支橕樓市平穩運行的重要群體;其三,單獨二胎政策的影響,多年積壓的大戶型產品成交或有所增長。